底地の売却ならセンチュリー21中央プロパティー
底地売却の基礎知識
底地の売却は、通常の不動産売却とは異なり、事前に知っておくべきポイントがあります。
底地とは？
「底地」とは、土地の所有権を指します。つまり、土地そのものが個人や法人などの所有者に帰属している状態を指します。所有権者は土地を自由に利用し、管理する権利を有します。
底地の売却が難しい理由
底地の売却が、難しいとされている理由は下記の5つです。
- 土地の利用に制限がある
- 土地の維持管理費がかかる
- 購入時に住宅ローンが組めない
- 借地人とトラブルになりやすい
- 底地の共有者とトラブルになりやすい
土地の利用に制限がある
借地権契約が設定されている場合、多くのケースでは、借賃人がその土地上に建物を建てて暮らしています。
借地権契約では、借地人が手厚く保護されているため、一度貸すとなかなか取り戻すことはできず、自由に土地を活用することができません。
土地の維持管理費がかかる
土地の所有者には、固定資産税や都市計画税を負担する義務があります。
地代や家賃収入で、採算が合えば良いですが、収益性が低い不動産の場合、維持管理費を負担すると赤字になるケースがあります。
地代を値上げしようにも、借地人との交渉が必要になるため、その煩わしさからなくなく安い地代でそのまま借地契約を継続していることも珍しくありません。
購入時に住宅ローンが組めない
底地の場合、担保評価が低くなるケースが多く、金融機関からローンの借り入れることが困難です。
現金一括で、土地を購入できる人は限られているため、底地の買い手は簡単には見つからないと言われています。
借地人とトラブルになりやすい
底地の購入者は、借地人との関係構築が必要になります。
しかし、地代の支払いや値上げを巡り借地人とトラブルになるケースが多くあります。
特に、底地を相続した相続人の場合、借地人との関係構築に難しさを感じる方が多いです。
底地の共有者とトラブルになりやすい
底地を相続した場合、共有名義で底地を所有するケースがあります。
その場合、底地の活用には共有者の同意が必要になります。
例えば、底地を売却したいと思っても、一人でも共有者の中に反対する人や意思確認ができない人がいる場合、自分が勝手に底地を売却することはできません。
このような理由から、底地を買ってくれる人を見つけることは非常に困難と言われています。底地を売却したい場合は、底地の専門業者へ相談しましょう。
底地の売却相場と計算方法
底地の売却相場は、国税庁が公開している路線価に基づき、計算できます。
例）100坪の土地で、路線価の表記が500Eの場合
- 100坪×50万×50％＝2,500万円
- ※路線価は、1㎡あたり千円単位で計算します
しかし、路線価を使った計算はあくまでも相続税の計算時に使われることが前提のため、実際の売却価格とは異なります。
底地の場合、正確な査定額は底地専門の不動産会社に依頼するのが良いでしょう。
底地を高く売りたい場合
底地を高く売りたい場合は、借地人に底地を買い取って貰うのが良いでしょう。
その場合は、以下の流れで手続きが完了します。
- 借地人に相談する
- 価格交渉
- 契約書の作成
- 契約の締結
- 残金の受け取りと土地の引渡し
- 所有権移転登記
とは言え、底地を購入するかどうかを決めるのは、借地人であり、価格交渉の面で双方が合意する着地権を探すのは難しいのが現実です。
金銭的に余裕がない、借地人が高齢者、借地人に購入するメリットがない場合は、買取を断られることが想定されます。
その場合は、底地の専門業者に相談するのが良いでしょう。
底地売却の税金対策
底地は高額な取引額になりますので、税金についても注意しましょう。
底地の相続税に注意
底地の相続税評価額は、以下のように計算します。
- 底地評価額 = 自用地評価額 ×（1 － 借地権割合）
通常の不動産の場合は、評価額よりも実際の売却額の方が低くなるため、不動産を所有していることで相続税対策になります。
しかし、底地の場合は、売却額よりも評価額が高くなってしまうケースがほとんどです。
評価額に基づき相続税が計算されてしまうため、底地を売却した金額よりも相続税額のほうが高いという事態が発生します。
できれば、相続発生前に底地を売却し、現金化してから相続した方が相続人にとっては、有難かったりします。
底地売却でかかる税金
底地の売却では、以下のような税金がかかります。
- 登録免許税
- 印紙税
- 譲渡所得税
登録免許税は、不動産の売買契約が成立し、その所有権の譲渡が登記される際に支払われます。
印紙税は、法的文書や契約書などの文書に課される税金の一種で、底地売却時の売買契約書に印紙を貼ることで徴収されます。
譲渡所得税は、資産や不動産などの財産を売却または譲渡した際に発生する税金です。一般的に、財産の譲渡益（譲渡価額から譲渡原価を差し引いた額）に対して課税されます。
確定申告を忘れないように、気を付けましょう。
底地売却における権利関係
底地は、権利関係が複雑なため、後々のトラブルを防ぐためにも、権利関係をしっかりと把握しておく必要があります。
地主と借地人の権利関係
底地を売却する際、借地人に承諾を得る必要はありません。
しかし、借地人の立場からすれば、急に地主が変わることは、少なからず権利関係に影響を与えます。
そのため、事前に借地人に事情を説明しておく方が、後々のトラブルを防ぐことができるでしょう。
共有者との権利関係
底地を相続した場合など、複数人で底地を所有しているケースでは、共有者との権利関係に注意が必要です。
例えば、底地全体を売却する際には、共有者全員の同意が必要です。
自分一人で勝手に底地を売却することはできません。
しかし、自身の所有権割合である「自己持分」のみの売却は、他の共有者の同意なしで売却可能です。
とは言え、勝手に自己持分を売却すると他の共有者は、見ず知らずの第三者と共有関係になり、トラブルの原因にもなります。
事前に共有者にも、持分を売却する旨を伝えておくのが無難です。
底地売却は専門家へ依頼
ここまで解説してきた通り、底地の売却には、専門的な知識が必要になります。
底地の売却を相談する際、不動産会社選びは慎重に行いましょう。
底地の専門業者を選ぶポイントは、主に以下の5つです。
- 底地を専門に取り扱っている
- 底地の売却実績が豊富である
- 底地売却に詳しい弁護士が在籍している
- 底地を高く売るための仕組みを持っている
特に、底地は借地人との権利調整などが通常の不動産に比べて、複雑になっています。
せっかく売却できても、売却後に何らかのトラブルがついてくる事態は、避けたいところです。
そのため、借地権や底地に詳しい弁護士が在籍している不動産会社がおすすめです。
また、売るからには1円でも高く売りたいというのが、売主様の本音でしょう。
自社で直接買い取る買取業者よりも、好条件で買ってくれる人を探してくれる仲介業者の方が、売却額は高くなる傾向にあります。
専門性の高さや査定額を複数社比較した上で、底地の売却先は選びましょう。
よくあるご質問
Q.他社で断られた物件でも相談できますか？
A. 他社で断られた物件の売却実績もございます。借地権のトラブルは、個々の事情によって異なりますので、まずはご相談ください。
Q.借地人に売却の許諾をもらっていなくても、売却できますか？
A. 売却可能です。地主が第三者に底地を売却する場合、借地人の承諾は不要です。
Q.借地人とトラブル中でも、売却は可能ですか？
A. 当社が仲介役となり、これまで多くの借地権トラブルを解決してきた実績があります。借地権に強い弁護士が在籍しておりますので、法的な見解も含めスムーズなトラブル解決が可能です。
Q.底地を相続したことで、相続人同士で揉めています…
A. 底地の相続は、トラブルになりやすい傾向があります。相続トラブルの解決実績も豊富ですので、安心してご相談ください。
最後に
センチュリー21中央プロパティーは、過去4万件以上の借地・底地トラブルの解決実績があります。
こんなお悩みがある方は、ぜひ当社へご相談ください。
- 地代の滞納で困っている
- 地代の増額交渉が面倒
- 更新料を払ってくれない
- 相続前に底地を整理したい
- 相続税・固定資産税が高すぎて…
- とにかく集金や管理が大変！
- 借地人とのやり取りが面倒
- 更地で返してもらいたいけど…
はっきりと売却の意思が決まっていない方やトラブルに対する専門家の見解を聞きたい方も、まずはご相談ください。
ご状況に応じて、底地の専門家集団が最適な解決策をご提案いたします。