借地権の売却を完全サポート

借地権の売却に際する専門家への相談料・調査費用・弁護士費用は全て当社が負担します。売却時の仲介手数料も売主である借地権所有者様からは頂きません。

専門家がサポート

各分野の専門家である私たちが問題解決に取り組みます。

通常の不動産に比べて評価や権利調整が難しい借地権は、更新時や売却の際にトラブルになりやすく近年ご相談件数が非常に増えています。
私たちセンチュリー21の専門家は、借地権・底地権の売買仲介を専業としており借地権所有者(借地人)と底地権所有者(地主さん)の間を取り持つ重要な役割を担い、最適な売却方法をご提案いたします。

借地権の悩み

このような借地権に関するお悩みを売却により早期解決します!

このようなお悩みを抱えている⽅はご相談ください。

  • 借地権付き建物を売却しようとしたが地主さんの承諾が得られず困っている。
  • 借地権を相続したが、不要なので今すぐ売却したい。
  • 地主さんが契約の更新を嫌がって⼟地を返還してくれと⾔ってきた。
  • 地主さんから地代の値上げや⾼額な更新料を要求されていて困っている。
  • 借地権を⼦供の代になる前に売却し、⾃分の代で整理しておきたい。
  • 突然、地主が変わり、地代の値上げを⼀⽅的に通知してきた。
  • 建て替えを検討していたが、地主の承諾を得られなかった。

※トラブル・裁判中でも対応可能ですので今すぐご連絡ください。

借地権の売却を検討している方へ

業界で唯⼀の⼊札⽅式(ポスティングシステム)で価格競争を実現!

当社で借地権を売却する流れ

借地権とは

そもそも「借地権(しゃくちけん)」とは建物の所有を目的とする、地上権又は土地の賃借権の事を指します。ここでのポイントは建物所有を目的とすることが前提ということです。駐車場等で土地を借りる場合には借地権の設定はできません。 家を建てたいが、土地を買う余裕がなく、土地を借りて家を建てる…このような場合が借地権を利用する際の典型例になります。 土地を貸している地主を「底地人」、土地を借りている人を「借地人」と呼ぶこともあります。

さて、そんな借地権ですが、地主との関係でトラブルになるケースも多くあります。地代について、増改築について、契約更新について、さらには借地人が第三者に借地権を譲渡・売却する場合等が代表例です。また、相続が発生した際に相続人間で借地権についてトラブルになることもあります。

 

借地権を整理するタイミングというのは実はそう多くはありません。契約更新のタイミングや相続があったタイミングなど借地権を整理する一番良い時期は限られてしまいます。

一方で、借地権自体はいつでも売却することはできますので、売却を検討することも一つの手段といえますが、売却には様々なポイントがあるので注意が必要です。

※なお、「借地権」については借地権とはをご参照ください。

旧法と新法と借地権の種類

1、旧法(1992年(平成4年)8月より前から土地を借りている場合)
1992年8月よりも前から土地を借りている場合には旧法が適用されます。
いわゆる旧法の場合には建物の性質により、法定の契約期間が異なっています。木造などの場合(非堅固建物)には、存続期間は30年(最低20年)で更新後の期間は20年となっているのに対して、鉄骨造・鉄筋コンクリートなどの場合(堅固建物)は60年(最低30年)、更新後の期間は30年となっています。
新法が施工されたとはいえ、現状、借地権の多くはこの旧法が適用されるケースが多くなっています。
旧法の借地権は、一度土地を貸してしまったら返ってこない(半永久的に土地を貸したら返ってこない制度)言われてきました。その改善のため新法が制定され、下記のように更新の適用を受けない借地権(定期借地権等)の制度ができました。また、正当事由の明文化もされています。

2、新法(1992年(平成4年)8月以降から借り始めた場合)
1992年8月以降に借地権設定契約を締結した場合には、新法が適用されます。新法では、旧法とは異なり、新たな借地権も新設されています。①普通借地権、②定期借地権(一般定期借地権)、③事業用定期借地権、④建物譲渡特約付借地権、⑤一時使用目的の借地権、⑥自己借地権
①普通借地権:存続期間は非堅固建物・堅固建物に関係なく当初は30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっています。
②定期借地権(一般定期借地権):契約期間は50年以上で,更新はなく契約終了後は更地にして返還する形式の借地権です。
③事業用定期借地権:契約期間は10年以上50年未満で、こちらも②同様契約終了後は更地にして返還する形式の借地権です。
④建物譲渡特約付借地権:契約時から土地所有者が建物を相当の対価で買取ることが決められている借地権です。
⑤一時使用目的の借地権:一時的に土地を借りる場合の借地権(例:工事の際のプレハブ等)。
⑥自己借地権:自分の土地を自分で借りる借地権のことです。
※自己借地権?
自己借地権とは、自分の土地を自分で借りるという権利です。そのような場合に借地権はいらないのでは?と思う方もいると思いますが、第三者が関与する場合には自己借地権も認められるようになりました。
詳しくはこちらをご参照ください。

借地権のメリット・デメリット

1、借地権のメリット
①土地の固定資産税がかからない
②土地付きで建物を買うよりも安く買うことができる
③都心(利便性の高い地域)に家を建てられる
借地権の最大のメリットは「費用面」です。通常であれば高額でなかなか手が出ない都心の土地に家を建てられ、しかも固定資産税は地主負担のため、借地人はお得に家を建て、住むことができます。

2、借地権のデメリット
①地代を支払う必要性
②ローンを組めない可能性
③借地権の譲渡やリフォームには地主の承諾がいる
上記メリットがある一方で、家のローンを組む際に、土地が自己所有(建物の所有人とは異なる)ではないため、ローンを組めない可能性があり、また、借地権の譲渡やリフォームの際には地主の承諾を要するのがデメリットといえます。

借地権に関するよくある質問

1、借地権単体で売却は可能か

Q)借地権を売れると聞きましたが、単体での売却は可能なのでしょうか。

A)可能です。
借地権単体での売却は可能です。特に都心になると底地権(地主が持つ権利)よりも借地権の方が価値が高く高額で売却できるケースもあります。

借地権の価格(割合)は、30%、40%、50%と10%刻みになっており、最高は90%です。
借地権割合詳細についてはこちらを参照してください。

 

2、地代滞納すると契約は解除されるのか

Q)地代滞納していると、契約は解除されてしまうのでしょうか。

A)地代滞納の期間により結論は異なります。

まず、借地権設定契約については、地代を滞納したからと言って、簡単に解除ができるかというとそうではありません。確かに契約解除の理由にはなりますが、判例により「信頼関係が破綻された」と判断されないと解除はなかなかできません。

そのため、地代を1か月や2か月滞納しているだけでは、解除はできないと考えてください。

半年やそれ以上滞納が続く場合には解除されてしまう可能性は高まります。

地代滞納による解除(債務不履行に基づく解除)の場合には、建物買い取り請求権は利用できないので、注意が必要です。(詳細URL:https://century21-sell.jp/case/case_20161108_10.html

3、借地権は相続したほうが良いの?

Q)借地人である父親がなくなり、借地権も相続財産であり、相続の対象となるそうですが、借地権は相続したほうが良いのでしょうか。

A)状況により異なりますが、複数の相続人がいる場合に共有名義で相続することは避けたほうが良いです。

共有名義で相続してしまうと権利関係が複雑になり、2次相続などが起きた場合には、借地権の所有者が多くなってしまい、いざ整理をしようとしても難しくなってしまうケースがあります。

 

4、旧法と新法どちらが良いの?

Q)旧法時代に土地を借りましたが、契約更新のタイミングなので、新法に切り替えようかと考えていますが、旧法のままのほうが良いのか、それとも新法に切り替えたほうが良いのでしょうか。

A)地主の立場に立てば新法に、借地人の立場に立てば旧法のままの方が良いです。

旧法は基本的に更新が前提とされており、なかなか土地が返ってくるケースはありません。一方、新法では旧法よりも土地の返還がされやすくなっています。

そのため、地主の立場に立てば「旧法」、逆に借地人の立場に立てば「新法」の方が良いといえます。※なお、旧法から新法に切り替えるには地主・借地人の同意の上、再度契約を締結し直す必要があります。
(詳細:https://century21-sell.jp/case/case_20161108_6.html


5、契約満了時は必ず更地にする必要はあるのか

Q)借地権設定契約が期間満了・更新もなく終了した場合には、必ず更地(建物を取り壊して)にして返却しなければならないのでしょうか。

A)期間満了により終了する場合には更地にして土地を返却する必要はありません。借地人は建物買取請求権という権利を行使でき、時価で建物を地主に買ってもらえるように請求することができます(地主は断ることができません)。

一方で借地人側の都合で、期間中に契約を解除する場合や、地代滞納や用法遵守義務違反などの債務不履行による解除の場合には、建物買取請求権は行使できないので注意が必要です。

 

6、借地権を譲渡したいのに地主が承諾してくれない

Q)借地権を第三者に譲渡したいのに、地主が承諾してくれません。

A)裁判所に許可を求める訴訟を提起することで、地主の許可なく適法に第三者に借地権を譲渡することができます。

(参考URL:https://century21-sell.jp/case/20170904.html

※なお、借地権の譲渡の場合には地主の許可が必要なのに対して、底地権の譲渡に借地人の許可は不要です。


7、借地権の最適な売却先

Q)借地権の売却を検討していますが、最適な売却先はありますか?

A)地主に売却できるのが理想です。

借地権については、地主に売却できるのが一番良いですが、その他、地主の底地権と借地権とを一括で売却する方法等もあります。また、不動産業者を利用して売却する方法があります。もちろん状況によりますが、一番高く売却できる方法は底地権と借地権を一緒に売却する方法です。

(参考URL:https://century21-sell.jp/case/case_20170411.html

 

8、地代の値上げについて

Q)地主から地代の値上げを要求されていますが、応じなければならないのでしょうか。

A)地代を増額しないという特約がない限り基本的には応じなければなりません。地代が周辺と比較し乖離がある場合には相当な地代になるよう変更しなければなりません。

 

9、地主が国や地方公共団体に

Q)地主さんが亡くなり、相続人もいないことから、底地が国庫へ帰属してしまいました。今後借地権はどのようになってしまうのでしょうか。

A)従前の契約条件を引き継ぎ、国や地方公共団体が賃貸人(地主)となり、借地人は国などに地代を支払う必要があります。(参考URL:https://century21-sell.jp/faq/294.html

最適な売却⽅法を提案するために当社では買取りは致しません。

「当社の強みは、借地権を利回り物件として購入する国内及びアジアを中心とした海外の投資家を顧客として自社で抱えていることです。 加えて、独自の入札方式(ポスティングシステム)を活用し、仲介会社として売主様と買主様である投資家の方をマッチングできるため、売却することが難しい借地権の売却を早期に可能にしています。

自社で借地権を買取る場合には、少しでも安く買い取りたいという方針になってしまいがちです。そのため、売主である借地権所有者(借地人)様の利益に反するため当社では買取りを行わず、仲介業者という立ち位置を貫いております。

さらに、不動産鑑定士による調査報告書を作成することで売主様に最適な条件で売却が円滑に進むよう、借地権売却専門の仲介業としてお手伝いさせていただきます。他社の不動産仲介会社の場合は仲介手数料がかかるのが通常ですが、当社では売却が成立した際の仲介手数料を売主様からは頂きません。」

買取り業者との違いを見る


記事監修
借地権・底地の相続や売却の問題を解決にするには適切な権利評価や査定ができる経験豊富な専門家の存在が必要不可欠です。お気軽にご相談ください。

監修者
株式会社中央プロパティー
松原 昌洙(代表取締役/宅地建物取引士)

出版書籍