借地権付きマンションは売却できるのか｜借地権の売却・買取

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ご相談事例

現在Aから甲土地を借りて、乙マンションを建て、最上階には自分が住み、ほかの部屋は賃貸し、毎月の賃料を得られています。
しかし、乙マンションは経年劣化により、入居率もだいぶ下がってきてしまいました。この際、乙マンション及び借地権を売却してしまおうと考えています。
ただ、マンション内に賃貸中の住んでいる人がおり、住むところがないと出て行ってくれません。このような状態でも売却できるのでしょうか。

借地権付の家屋を売却する際のポイント

まず、借地権付の家屋を売却する際のポイントは、

1. 賃貸人（地主）の許可は基本的に必要なこと
2. 賃貸人（地主）のへの売却を検討すること
3. 借地権（底地）に詳しい専門業者へ相談

以下、それぞれ詳細を説明していきます。

1. 賃貸人（地主）の許可が必要

借地権を売却する際には、賃貸人（地主）の許可が必要なのは覚えておいた方がよいでしょう。

民法612条1項：「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

同条２項：「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」　

意外とこの事実を知らない人もいるかもしれません。家は自分のものだし、なぜ賃貸人（地主）の許可なんているの？と思うかもしれませんが、家は土地（借地権）なくして存在できませんよね？

そうすると、家が売却されるとその家についている借地権も当然についてきます。そのため、表面上は家の売却だけに見えても、実は「家+借地権」の売却になっているのです。賃貸人の承諾がない借地権付き建物の譲渡は、無断譲渡として解除（民法612条2項参照）されてしまう可能性があるので、注意が必要です。
なお、地主から承諾が得られない場合は、裁判所に代わりに承諾してもらうことも可能です。

2. 賃貸人（地主）のへの売却を検討すること

次のポイントとして、売却先です。
借地権付き建物を売却しようとする際は、第三者への売却を検討するよりも、まずは地主への売却を考えるとよいでしょう。地主側としても、借地権が返ってきてほしいと思っている人は多いです。貸し出したら返ってこないと思っていた土地が返ってくる、そう思うのです。

地主に売却できれば、売却価格も比較的高くなります。まずは地主に買い取ってもらうことを考える。それがスムーズかつ高値で売却するための大きなポイントとなります。

3. 借地権（底地）に詳しい専門業者へ相談

地主に買い取ってもらうことが難しい場合、第三者への売却を検討せざるを得ません。その場合、業者に相談することになるでしょう。その際は、買取業者か仲介業者を利用することが考えられます。

どちらも、専門業者ではありますが、買取業者は自社で買い取るのに対して、仲介業者は買い取り先を仲介してくれるという大きな違いがあります。
違いはないのでは？と思うかもしれませんが、買取業者への売却は手早くできることが最大のメリットですが、転売により利益を得るため買取価格は安くなりがちです。

一方の仲介業者を利用する場合、買い取ってもらえる第三者を探すため売却に時間を要するケースもありますが、市場価格に近いまたはそれ以上で売却できる可能性があります。現在の状況に応じて、相談先を変えるのもよいかと思います。

本件のような借地権付き建物の一部を賃貸している場合

さて、本件では、借地権建物の一部が賃貸されています。そのような場合でも売却すること自体は可能です。本件では、経年劣化により入居率も低くなってしまったとのことですが、買い取った第三者はそのような物件をリフォームして入居者を募り運用していくなどしていきます。売却できるか否かは相談先の不動産屋の腕の見せ所でもあります。

もちろん、人気の都市部や市街地であれば売れやすく、高い値段で売れるのは間違いありません。ただ、こんな状態でも買い取ってくれる人なんているの？というケースでも是非買いたい！という人は意外といるものです。

当社は仲介業者として、底地や借地を買い取り、投資物件として運用している多くの投資家らとのつながりがございます。他で売却できないような物件でも当社であれば売却できる可能性があります。相談は無料ですので、まずは気軽にご相談してみてください。