借地権の転貸（又貸し）に注意！地主に承諾をもらう必要はある？

借地権の転貸（又貸し）に注意！地主に承諾をもらう必要はある？

借地権を転貸（又貸し）する場合、原則地主の承諾が必要です。無断で転貸すると、契約解除や損害賠償請求など、思わぬトラブルに発展する可能性もあります。

この記事では、借地権の転貸における地主の承諾の必要性、承諾を得るための手続き、そして無断転貸のリスクについて、わかりやすく解説します。

借地権の転貸とは？

借地権の転貸とは、元々地主から土地を借りている借地人が土地や建物などの不動産を新たな契約者に一部または全部を転貸することです。

借地権の転貸借契約には、3人の登場人物がいます。土地の持ち主である地主、地主から土地を借りている借地人（転借人）、借地人から土地を借りた転借人です。

借地権の転貸人は、元々土地を借り受けていた借地権者であり、その土地を他の者に転貸する立場にある人物や法人を指します。

本来であれば転貸借契約は借地人（B）と転借人（C）の2当事者間のみのことではありますが、転借人（C）も大元の地主（A）に対して直接義務を負います。（民法第613条）

例えば、借地人（B）が、地主の承諾を得て転借人（C）に土地を転貸したものの、借地人に地代の不払いがある場合、地主（A）は転借人（C）に対して土地の明渡しを求めることができます。参考判例【平成9年2月25日】

一方、債務不履行による契約解除ではなく、合意解除の場合には、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないとされています。参考判例【昭和62年3月24日】

借地権の転貸時に地主の承諾は必要

借地人が第三者に借地権を転貸する場合、地主の承諾が必要です。（民法612条）

また、地主に承諾を得るにあたって、借地人から地主に転貸承諾料を支払います。転貸承諾料は、名義書換料や名義変更料とも呼ばれ、承諾料の金額は、契約当事者間での交渉によって決まります。

一般的には、土地の規模や立地、市場価値、転貸によって生じる追加の管理や法的負担などに応じて金額が変動します。

承諾料に関する定めは、契約書に記載されるべき事項です。契約書には、承諾料の金額、支払い方法、支払い時期、および承諾料の支払いを条件に土地所有者が転貸に同意する旨が記載されているのが一般的です。

契約書に転貸に関する記載がない等の場合は、地主への交渉が難航する可能性があります。

借地権を無断転貸したらどうなるの？

借地権を無断で転貸した場合、以下のようなリスクが発生します。

• 契約解除の可能性
• 損害賠償請求
• その他の法的措置
• 地主との関係性悪化

無断転貸が発覚した場合、借地権契約を解除される可能性があります。また、無断転貸によって、地主に損害を与えた場合、損害賠償を求められる場合もあります。

何よりも、無断転貸による契約違反は、地主からの信用の損失になり、将来的な不動産取引や契約の締結に影響を与える可能性があります。

無断転貸は、大きなリスクを伴いますので、絶対に避けましょう。

よくある質問

Q.借地で契約している更地の土地を使用して、駐車場を経営したいのですが、地主に伝えておく必要はありますか？

はい、必ず地主に伝えて承諾を得てください。借地借家法は建物の所有を主たる目的とする借地権を保護の対象としています（借地借家法第1条）。そのため、更地を駐車場として利用する場合、借地借家法の保護を受けられない可能性があります。

Q.法的に必要な手続きはありますか？

借地契約の内容によりますが、更地を駐車場として利用することは借地の転貸に該当します。そのため、地主の承諾を得る必要があります（民法第612条1項・2項）。
また、借地契約で用途が制限されている場合は、用途変更の承諾も必要になります。承諾を得る際には、承諾料の支払いが必要となるのが一般的です。

Q.地主の承諾が得られない場合はどうすればよいですか？

借地借家法第19条1項に基づき、裁判所に転貸の許可を求めることができます。

ただし、裁判所の手続きには時間と費用がかかり、許可が保証されるわけではありません。地主との交渉が難しい場合は、弁護士などの専門家に相談することを検討しましょう。

借地の一部を駐車場として転貸（又貸し）した判例

借地の一部を又貸しする場合も、地主の承諾は必要になります。
詳しくは、判例をもとに以下の記事で詳しく解説しています。