旧法新法の適用と建物買取価格｜借地権の売却・買取

関連記事：借地権の売却交渉で地主に拒否された場合の解決策｜弁護士が解説

なお、旧法の借地権で契約を更新しても、新法ではなく旧法のままの取扱いになり、新たに契約を結びなおさなければ、新法の適用はありません。

そのため、借地権の多くが旧借地法の適用になっており、未だに旧借地法によるトラブルは発生し続けているというのが現状です。例えば、旧借地法では借主側に更新の意思がある限り、地主側の都合で契約を解除するのは非常に難しいことでした。更新の期間になったとしても借主に契約解除の意思がなければ自動的に更新されていってしまうのです。

新法では、定期借地権ができたことなどもあり、旧法よりも土地を返却してもらえる可能性は高くなっています。旧法のままの契約は借地人には有利、新法の契約にすると地主に有利ということです。ただ、旧法だろうと新法だろうとトラブルを防止するには地主と借地人との間の関係性や事前の取り決めが重要になることには変わりありません。

建物買取請求権の価格について、借地借家法では以下のように規定されています。

この「時価」とはどのように算出されるのでしょうか。地主にとっては「建物をいくらで買い取らなければならないか」また、借地人にとっては、「いくらで売れるのか」という点で両者にとって非常に大きな問題です。借地借家法13条にあるように「時価」で買い取るべきとされています。では、時価とはどのくらいでしょうか？

と判例では判断しています。
「建物の建設費から経年劣化分を差し引いた上で、場所的利益を含んだ価格」であると一般的には言われています。

本件ではAが他県に移り住みたいという理由で、借地権設定契約の終了及び、建物買取請求権を行使したいと考えられますが、借地権設定契約の終了の仕方で建物買取請求権が行使できるか否かの結論が変わってきます。

建物買取請求権の行使に関する規定は、新法・旧法とも、「契約の更新がない場合」に行使することができると定められていることと、借地人の都合で合意解除した場合にまで、建物買取請求権まで認めるというのは地主にとっては酷な話となってしまいます。

そのため、合意解除による場合には建物買取請求権は行使できないのです。