借地権相続時の配偶者居住権はどうなる？

借地権相続時の配偶者居住権はどうなる？

夫婦で暮らしていた家でも、相続人が他にもいれば、たとえ配偶者でも住み続けるのが難しいかもしれません。今後の居住先の心配を抱えるのは大変ですよね。

そんな不安解消の糸口となるのが「配偶者居住権」です。まだ新しい制度なので分からない方も多いでしょう。

また、借地権付きの家の相続では「借地権ってそもそも何か」「売却する際に地主の承諾が必要なのか」といった心配もあるかもしれません。

今回は、残された配偶者に役立つ情報として配偶者居住権や借地権の相続についてのポイントを詳しくお伝えします。

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1. 配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、残された配偶者が被相続人の所有する建物（または夫婦共有名義の建物）に居住していた場合に一定の要件を充たせば、被相続人が亡くなった後も配偶者が無償でその建物に住み続けることができる権利です。

配偶者居住権は、令和2年の4月に施行された比較的新しい制度です。

配偶者居住権が施行された背景には、平均寿命が伸びたことにより、残された配偶者の長期間の生活を保護する目的があります。

参考：法務省ホームページ

同じタイミングで配偶者居住権の他にもうひとつ、配偶者短期居住権という制度も新設されました。

配偶者短期居住権は要件に該当する場合には当然に発生するため、特別なにかを設定しておく必要はありません。配偶者は、相続開始時に、被相続人所有の建物に無償で居住していた場合、一定期間（最低でも6ヶ月間）は、引き続き無償でその建物に居住することができます。

1-1　配偶者居住権の成立要件　

配偶者居住権の成立要件には、次の3つの要件を満たす必要があります。 

• 法律上、亡くなった人の配偶者であること
• 被相続人が亡くなった際に、配偶者も一緒に住んでいたこと
• 遺産分割や寄贈、死因贈与、家庭裁判所の審判などのいずれかよって配偶者居住権を取得していること

配偶者居住権は、居住を共にする配偶者が亡くなった際に、自動的に設定されるものではない点に注意が必要です。

遺言書がない場合は、相続人全員が参加する遺産分割協議にて配偶者居住権を取得します。

遺産分割の協議が調わない場合は、家庭裁判所に遺産分割の審判の申立てをおこないます。 

1-2　配偶者居住権の施行日

配偶者居住権の施行日は、令和2年4月1日です。

配偶者居住権が成立できるかどうかは、前項でお伝えした「成立要件を満たすこと」が条件ですが、施行日もポイントとなります。配偶者居住権は、令和2年4月1日から施行された権利のため、それ以前のことについては権利が成立しません。

つまり、令和2年3月31日以前に亡くなったケースでは、この配偶者居住権を適用することができないのです。

1-3　配偶者居住権の登記

 配偶者居住権の登記は、義務ではありません。

相続人が「配偶者と子供」など少ない場合や、相続人同士の関係性が悪くない場合などは、「配偶者居住権」という権利をあえて主張しなくても問題なく住み続けられるケースもあるでしょう。その場合、特に登記簿に登記をしない選択肢もあります。

ただし、トラブルを避けるためにも配偶者居住権を登記をしておくことがおすすめです。

たとえば「相続人が多い」「疎遠の親戚が相続に関係している」などのケースです。

なかには、配偶者がまだ居住しているにも関わらず「相続対象となっている不動産を売却してお金にし、皆で分けよう」という人がいるかもしれません。あるいは「居住し続けるなら、その分のお金を払ってほしい」と主張する方もいるでしょう。

居住し続けるうえで、第三者、ほかの相続人との揉め事に巻き込まれる可能性があればそれに対抗するには「配偶者居住権の登記」が必要となります。登記せずにいた結果、「住み続けられなくなった」ということがないように、登記により権利を明確にしておくと安心です。

1-4　配偶者居住権の注意点

 配偶者居住権の注意点は、3つあります。

• 借地借家法が適用されない
• 配偶者居住権が消滅するケースがある
• 譲渡や売却はできない

■借地借家法が適用されない

配偶者居住権では、借地借家法第１０条の適用がありません。借地借家法第10条とは、「借地権は登記がなくてもその土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは第三者に対抗できる」ものです。

■配偶者居住権が消滅するケースがある

また、建物所有権が他者にある場合、配偶者居住権によって住み続けている人が「第三者に貸し出して利益を得た」「所有者の承諾なくリフォームした」などで配偶者居住権がなくなるので注意しましょう。

 ■譲渡や売却はできない

基本的に、配偶者居住権は本人だけに適用される権利のため、“配偶者居住権自体”の譲渡や売却はできません。

1-5　配偶者居住権の設定方法

配偶者居住権は、遺言書がある場合や遺産分割協議において設定ができます。

遺産分割協議は、相続人全員が参加して遺産の分け方を協議する場です。遺産分割協議書に対象の建物情報や存続期間、配偶者居住権を取得させる旨の内容を記載します。

■遺産分割協議で配偶者居住権を取得する際の記載例

相続人：○○○○（配偶者）は、相続開始時に居住していた次の建物の配偶者居住権を取得する。配偶者居住権の存続期間は、被相続人：○○○○の死亡日（または、本協議成立の日）から○○○○（配偶者）の死亡日までとする。
特約：第三者に居住建物の使用又は収益をさせることができる。
（建物の表示）

遺産分割協議にて、話し合いが難航する場合は、家庭裁判所に審判の申し立てをおこないます。

また、配偶者居住権を取得しても登記をしなければ、第三者に対抗できません。

例えば、建物の所有権者が配偶者の同意なく、勝手に第三者に建物を売却してしまった場合、登記していなければ、居住の権利を主張することができません。 

2. 配偶者が借地権を相続した際の対応

借地権付き建物にも配偶者居住権を設定することは可能です。

借地権とは、他の人（地主）が所有する土地上に、を借りる契約を結び、自己所有の建物を建てるときに発生する権利のことです。

借地権において「建物＝自分のもの」「土地＝他人（地主）のから借りているもの」になります。建物の所有者である借地権者が亡くなった場合、所有権は借地権者の相続人が相続します。

次に、借地権の場合の配偶者居住権について詳しく解説していきます。

2-1　登記の手続き

借地権を相続し、配偶者居住権を設定する流れは以下の通りです。

1．相続登記の手続き

2．配偶者居住権の登記手続き 

注意すべきポイントは、相続登記の前に配偶者居住権の登記はできない点です。

例えば、以下のケースで考えてみましょう。

A：被相続人
B：配偶者
C：被相続人の子
借地権付き建物の所有権をCが取得し、Bが配偶者居住権を取得した場合

まず、Cが借地権付き建物を取得したことの登記（相続登記）を申請する必要があります。

相続登記を飛ばして、配偶者居住権の登記を先におこなうことはできません。

なお、配偶者居住権の登記は、所有権者と配偶者（BとC）の共同申請でおこないます。 

2-2　登記に必要な書類

 2-1でご説明した2種類の登記に必要な書類は以下の通りです。

借地権付きの不動産の相続登記は、一般的なケースとほぼ同じです。

 ■相続登記に必要な書類

• 被相続人（亡くなった人）の“生まれてから亡くなるまで”の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• （借地権を）相続する人の住民票
• 相続人全員の印鑑証明書
• 遺産分割協議書
• 固定資産評価証明書

■配偶者居住権の登記に必要な書類

• 登記原因証明情報（遺産分割協議書、遺言書、死因贈与契約書など）
• 建物所有者の権利取得の際に交付された登記識別情報
• 建物所有者の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書

2-3　登記にかかるの費用

借地権の相続登記、配偶者居住権登記土地の名義変更でおさえておきたい主な費用は以下の3つです。

①登録免許税
②必要書類にかかる費用
③司法書士への報酬料

ひとつずつ見ていきましょう。

①登録免許税

登録免許税とは、登記手続きの際に国に納める税金のことで、「登記の原因」によって税率が異なります。贈与や財産分与などは2％ですが、相続の場合、登録免許税がだいぶ軽減されています。

また、売買についても軽減税率が適用される期間が延びて、令和8年3月31日までは0.15％となっています。

■登録免許税の税率

登記の原因	軽減後の税率
相続	0.4
売買	0.15
贈与	2
財産分与	2

②必要書類にかかる費用

戸籍謄本や除籍謄本、住民票はそれぞれ1枚1000円未満で取得ができます。

■相続登記に必要な書類と取得にかかる費用

必要書類	手数料
被相続人の改製原戸籍	750円程度
被相続人の住民票の除票	300～400円程度
相続人の戸籍謄本	450円程度
相続人の住民票	300～400円程度
固定資産評価証明書	300円程度
相続人の印鑑証明書	300円程度
不動産の登記簿謄本	600円程度

相続の場合、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍について全て調べることで、誰が相続人かを把握することができます。

また、不動産の情報に関する登記簿謄本や固定資産税評価証明書、そのほか相続人全員の戸籍や住民票、印鑑証明書なども必要です。自治体ごとに取得費用は異なりますが、おおよその目安として記載いたしました。

 ③司法書士への報酬料

司法書士に依頼した場合、取り寄せる書類の実費や登録免許税のほか、司法書士への報酬が発生します。司法書士への報酬は、おおよそ5～15万円程度が相場です。費用をおさえるには自分で手続きを進めるという方もいますが、登記申請書や遺産分割協議書など難しい内容も多く、慣れていなければ相当な時間がかかります。専門家への依頼の方が滞りなく進められて安心です。

2-4　相続税の支払い

 借地権は相続税の対象となります。

相続税は、現金一括納付が原則となります。地価の評価の高いエリアの借地権では、相続税も高くなることがあります。突然の相続の発生に、多額の税金を支払うとなれば、不安も大きいですよね。

しかし、借地権を配偶者が相続した場合、相続税について配偶者控除を適用することができます。

配偶者控除とは、配偶者が相続した遺産のうち、課税対象となるものが1億6,000万円までであれば相続税が課されない制度です。

戸籍上の配偶者であることや、相続税の申告を期限内に行っていることなどの適用要件を満たす必要があります。

3. 相続した借地権付き建物を手放したい場合

借地権が付いた建物を相続したものの「手放したい」というケースもあるでしょう。次に、借地権を手放す際の方法をいくつかお伝えします。

3-1　地主へ返還する

借地権付きの建物を手放す方法のひとつに「借地権を地主に返す」という方法があります。

通常、借地権を返還する際は、借地人が「更地にして返す」のが原則です。また、建物の解体には多額の費用がかかるため、「権利を返すだけなのに費用がかかる」と負担に感じてしまうかもしれません。

そこで、建物は解体せずそのまま「借地権・その上に建っている建物」をセットで地主に買取してもらう方法も選択肢にできます。

地主も、タイミングよく「土地を返してもらいたい」と考えていた場合、この方法なら建物の解体費用をおさえながら手放すことができます。

3-2　第三者に借地権を売却する

第三者に借地権付き建物を売却する方法があります。

ただ、この方法の場合は地主から承諾をもらうことが前提となり、借地権の価値に応じた「承諾料」を支払います。承諾料は、借地権価格の1割ほどが一般的な金額です。 

借地権を第三者に売却したい場合、一般的には借地権専門の不動産会社へ相談します。中には第三者への借地権売却を地主が認めないケースもあります。地主の承諾が得られない場合は、無理に交渉を進めず、借地権専門の不動産会社に早めに相談し、交渉を代行してもらうようにしましょう。 

3-3　底地と一緒に同時売却する

「借地権が設定された土地」を底地と言いますが、その地主が所有する「底地」と「土地上に建っている建物」をセットで同時売却する方法があります。この方法で売却した場合、買った人にとっては「土地・建物の両方の所有権」を得ることになります。

そのため、「借地権」だけを売るよりも買い手は見つかりやすいうえ、不動産としての価値も高まることから高額売却しやすい方法と言えるでしょう。

ただし、これには地主との協力が欠かせません。地主が同時売却に応じるかどうかがポイントで、その後、配分の割合のことでトラブルが起きないような配慮も必要になってきます。

地主が同時売却に納得しているケースでも、売却に際しての手続きが難しいため、借地権が絡んだ不動産の売却実績が豊富な不動産会社に依頼することが大事です。

3-4　賃貸物件にする

ここまで借地権を売却する方法をお伝えしましたが、「地主から承諾を得られない」「売却しても利益が少ない」などの場合、賃貸物件として貸し出す方法もあります。

借地権付きの建物自体には、本人の所有権があるため、その建物の使い道について地主からの承諾はいりません。つまり、借地権付き建物を貸家として賃貸するのに地主の承諾は不要です。

ただ、借地契約のなかに「建物を第三者に賃貸することを禁止する」などの特約が結ばれているケースはもちろん地主の承諾が必要です。事前にしっかりとチェックしておく必要があります。

まとめ

夫婦で暮らしている場合、どちらかの死亡により残された配偶者は「これからここに住めないのではないだろうか」という不安が大きいものです。相続の話し合いがまとまるまで、住むところを失ってしまうことは大変なことです。

そういった背景から近年新設された制度が「配偶者居住権」です。第三者にも対抗できる権利なので、場合によっては登記しておくこともできます。

また、借地権付きの建物を相続すると、相続税の控除や売却など、一般的な不動産とは異なる点が多いです。特に、第三者への売却を考えた際は、地主との交渉事が難航することもあるため、借地権付きの建物の売却に慣れている不動産会社への相談が重要です。

 中央プロパティーでは、借地権をはじめとする相続不動産を専門に取り扱っております。 

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