借地権割合とは？概要や必要な場面、よくあるトラブルの例

借地権割合とは？相続税評価額の計算方法をわかりやすく解説

借地権割合は借地権の売買や相続の際に重要となる数値ですが、多くの人にとっては馴染みが薄いかもしれません。しかし、借地権に関連する不動産取引や相続税の計算において、借地権割合の理解は欠かせないものとなっています。

この記事では、借地権割合の基礎から実際の活用方法まで、わかりやすく解説していきます。

借地権割合とは

借地権割合とは、土地の評価額に占める借地権価額の割合のことを指します。
地主から借りた土地は、建物を建てる権利（借地権）と土地の所有権（底地権）の２つに分けられています。このうち借地権がどれくらいの割合を占めているかを示しているのが借地権割合です。借地権割合は国税庁が公表する路線価図や評価倍率表に従って決められます。

路線価図とは、国税庁が毎年7月1日に公表する、道路に面した標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を示した地図です。

評価倍率表は、路線価の設定されていない地域の土地について、固定資産税評価額から相続税評価額を算出するための倍率を示したものです。

借地権割合が必要な場面

借地権割合が活用されるのは、主に以下のような場面です。順に解説します。

1. 土地の売却時

借地権割合は、借地権付きの土地（底地）を売却する際の価格設定に重要な役割を果たします。
例えば、借地権割合が高い場合、借地人の権利が強いことを意味し、土地所有者である地主の自由な土地利用が制限されるため、土地の売却価格に影響を与えます。

2.借地権の売却時

借地権を譲渡または売却する際にも、借地権割合が価格評価の基準として活用されます。
一般的に、借地権割合が高い場合には借地権の市場価値が高くなる傾向があります。また、借地権の譲渡に際しては地主との交渉が必要となりますが、承諾料（名義書換料）の計算にも借地権割合が影響を与えます。

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3. 相続税の計算時

相続税の計算において、借地権割合は借地権が設定されている土地の評価額を決定する重要な要素となります。
このような貸宅地の相続税評価額は、通常の土地（自用地）よりも低く評価されるため、相続税額に大きな影響を与えます。

4. 贈与税の計算時

借地権割合は贈与税の額を計算する際にも影響します。
借地権が設定されている土地は、その価値が減少するため、贈与税の課税対象となる財産評価額も変わってくるのです。

借地権割合を用いた相続税評価額の計算方法

ここまで、借地権割合は相続税計算の際に用いることを解説しました。ここからは、その内容をより深掘りしていきます。

厳密には相続税そのものの計算ではなく、相続する対象がどれくらいの価値があるのか（相続税評価額）を計算するために、借地権割合は使われます。

ここからは借地権、底地、貸家建付地のそれぞれの相続税評価額の計算方法について、具体例を交えて解説します。

借地権の相続税評価額

借地権の相続税評価額は、自用地評価額に借地権割合を乗じて計算します。自用地評価額とは、借地権が設定されていない場合の土地の評価額のことです。

【計算式】借地権の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合

自用地評価額が1億円で、借地権割合が70%の場合を考えてみましょう。

借地の相続税評価額 = 1億円円 × 70% = 7000万円

この計算により、借地権の相続税評価額は7000万円となります。つまり、借地権割合を乗じることで、相続税評価額が減額されることになります。

底地の相続税評価額

底地（貸宅地）の相続税評価額は、自用地評価額から借地権相当額を差し引いて計算します。

【計算式】底地（貸宅地）の相続税評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合）

自用地評価額が1億円で、借地権割合が70%の場合を考えてみましょう。

底地の相続税評価額 = 1億円 × (1 – 0.7) = 3000万円

この計算により、底地の相続税評価額は3000万円となります。借地権割合が低くなると、底地の相続税評価額は高くなる関係になることがわかります。

借地権が設定されていることで、土地所有者（地主）の相続税評価額が大幅に減額されることがわかります。

貸家建付地の相続税評価額

貸家建付地とは、所有している土地に建物を建て、第三者に貸している場合の土地のことです。賃貸マンションやアパートがこのパターンに該当します。

【計算式】貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借家権割合とは相続税の計算時にアパート等の賃貸物件の評価に利用される一定の割合のことです。全国どの物件も一律30%に設定されています。

賃貸割合とは、相続税が課税されるタイミングで実際に貸している部屋の割合のことを指します。10部屋あるアパートで5部屋に入居者がいたら賃貸割合は50%で、満室だったら100%です。

■具体例1：賃貸割合75%の場合

自用地評価額が1億円、借地権割合が70%、借家権割合が30%、賃貸割合が75%の場合を考えてみましょう。

貸家建付地の相続税評価額 = 1億円 × (1 – 0.7 × 0.3 × 0.75) = 8425万

■具体例2：賃貸割合100%の場合

同じ条件で、賃貸割合が100%の場合を考えてみましょう。

貸家建付地の相続税評価額 = 1億円 × (1 – 0.7 × 0.3 × 1) = 7900万円

計算例から、賃貸割合が高いほど相続税評価額が低くなることがわかります。賃貸割合が高いと相続税評価額が低くなるのは、第三者に貸している不動産は自由に使用・処分ができないため、財産としての評価が低いとみなされるためです。

今回紹介した内容はあくまで計算式を用いて忠実に計算を行なった例です。実際の相続税申告では、より複雑な要素が絡んでくるため、自分が持っている土地の詳しい数字を知りたい人は専門家への相談をおすすめします。

借地権割合は地代の価格に影響するか

地代とは、土地を貸して貰う対価として、借地人が地主に支払う賃料のことです。借地権割合は、地代の価格に直接的に影響しません。地代は主に以下の要因によって決定されます。

1. 周辺地域の取引実績や相場

地代は、同じ地域の取引実績や相場を参考にして決められることが多いです。
同じような条件の借地の地代相場を調査し、基準に用いることがよくあります。※土地の租税公課（固定資産税）の増減なども参考にされる。

2. 更地価格

地代は、その土地が更地（建物のない状態の土地）だった場合の価格をもとに決められることも多いです。
一般的に、更地価格の3〜4%程度を年間の地代とすることが多いようです。

3. 土地の利用価値

その土地の立地条件、周辺の環境、交通の便、将来的な発展性などの要素も、地代の決定に影響を与えます。
利用価値の高い土地ほど、地代も高くなる傾向があります。

4. 経済状況

地域や国全体の経済状況も地代に影響を及ぼします。経済が好調な時期は地代が上昇し、不況時には下落する傾向があります。

関連記事：借地の地代の相場はいくら？計算方法と地代の値上げについて解説

借地権割合に関するよくあるご質問

借地権割合に関して、よくある疑問をQ&A形式で解説します。

借地権割合のアルファベットは何を示していますか？

国税庁から公開されている路線価図に記載されているアルファベットは、借地権割合の程度を示しています。AからGまでの7段階に分かれており、Aに近づくほど高い割合を示しています。

各記号と、それに対応する借地権割合を表にまとめました。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

借地権割合は何%から何%まであるのですか？

借地権割合の範囲は最大で90%、最小で20%です。アルファベットの区分ではGの30％が最小ですが、路線価図にはアルファベットが書かれていない借地もいくつか存在します。このような借地の借地権割合は一律20%に設定されています。こうした土地は価値が比較的低い地域に適用されます。

一般的に、土地の価格が高い場所ほど、借地権割合は高い傾向にあります。これは、都市部や商業地などの高価な土地では、借地人の権利がより強く保護される傾向にあるためです。

借地権割合はどうしたら調べられますか？

借地権割合を調べる方法は主に2つあります。どちらも国税庁Webサイトに掲載されている情報を利用します。

1つは 路線価を使う方法です。国税庁が毎年公表する路線価図を使います。路線価図には、その地域の借地権割合がアルファベットで表示されています。例えば、「借地権割合A」と表示されていれば、その地域の借地権割合は90%となります。

路線価図の確認手順を解説します。

まずは国税庁Webサイトを開くと日本地図が表示されるため、調べたい都道府県を選択し、「路線価図」をクリックします。次に市町村、地名を選択すると、該当する路線価図が表示されます。路線価図に記載されているアルファベットを調べれば、その土地の借地権割合がわかります。

【参考】国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

もう1つは土地の倍率を使って計算する方法です。

路線価が設定されていない地域では、評価倍率表を使用して借地権割合を算出します。該当地域に設定されている評価倍率と、固定資産税評価額を掛け算して土地の評価額を算出する方法です。

倍率方式を適用するためには、まず該当する地域の倍率を知る必要があります。土地の倍率は、同じく国税庁のWebサイトで確認できます。ちなみに固定資産税評価額は、土地にかかる固定資産税の納税通知書に記載されています。

借地権割合はこの2つの方法で調べることができますが、その後の取引や相続税の算出にはより複雑な計算が必要になります。したがって、不動産鑑定士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

関連記事：借地権割合はどんな時に必要になる？調べ方や相続評価額の計算方法

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今回は借地権割合について解説しました。借地権割合とは土地を使う権利のうち借地が占める割合のことで、それぞれの土地に固定の数字が割り当てられています。借地権割合は土地の売却時や土地の贈与・相続時に行う計算のときに使われます。

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