鉄道高架橋下の土地賃貸借契約に借地借家法の適用があるか｜弁護士Q＆A

借地借家法とは

借地借家法は借り手を強く保護する法律であり、借地借家法の適用があれば、保護の範囲は強くなります。借地借家法では、借地権の存続期間や効力等、建物の賃貸借契約の更新や効力等について、借地権者や建物の賃借人に不利にならないよう定められています。

地裁レベルではありますが参考判例を見てみましょう。

♦参考判例：東京地判平19年9年28日

判旨：「上記認定の本件土地の物理的ないし客観的状況、すなわち、本件土地の上空数メートルの地点には鉄道高架橋があり、本件土地の上には鉄道高架橋の柱が2本あり、その地中には鉄道高架橋を支える基礎があることに照らせば、本件土地は、その地表、上空、地中を自由に使用できる状況にはなく、必然的に、賃貸借等に供することができる部分は、本件土地の地表並びにその地表と鉄道高架橋及び柱に囲まれた空間に限定されることになる。また、本件土地の上にある鉄道高架橋を公共性の高い鉄道が走っていることに照らせば、上記部分の使用に際しては、必然的に、その鉄道事業に支障が生じないようにしなければならない制約が伴うことになる。…一般的な土地の賃貸借契約においてはみられない種々の制約が定められていることに照らせば、本件契約は、建物所有目的の土地の賃貸借契約とは異なった特殊な契約であり、借地法は適用されないというべきである。」 　

本件をまとめると、

1. 用法的制限

その地表、上空、地中を自由に使用できる状況にはなく、地表並びにその地表と鉄道高架橋及び柱に囲まれた空間に限定されることになる。

2. 公共的制限

その鉄道事業に支障が生じないようにしなければならない制約が伴うことになる。

上記2点の理由から、借地借家法の適用はない、すなわち当事者間の契約が有効となります。

• 仮に借地借家法が適用されるということになると、当事者間の契約が借地借家法に反する場合は無効になります。