地主が変わると借地権の契約はどうなる？7つのケースを解説

地主が変わると借地権の契約はどうなる？7つのケースを解説

地主に相続が発生した場合や地主が底地を第三者に譲渡した場合、新しい地主に権利義務がそのまま引き継がれます。そのため、原則土地の賃貸借契約の更新手続き等は不要です。

ただし、地主が変わったのをきっかけに、地代や更新料の値上げ交渉をされ、借地人と新しい地主との間でトラブルになるケースがあります。

この記事では、地主が変わった場合によくある7つのトラブルについて解説します。

①地代や更新料の値上げ要求があった場合

新しい地主から地代や更新料の値上げを求められることがあります。借地借家法第11条では、以下のような場合に地代の値上げが認められています。

• 土地の固定資産税や都市計画税が上がった場合
• 地価が上昇した場合
• 近隣の同条件の土地と比べて地代が著しく安い場合

ただし、地主が一方的に値上げすることはできず、借地人の同意が必要です。まずは契約内容を確認し、値上げの根拠について確認してみましょう。

場合によっては、「立ち退いて欲しい」という地主側の思惑があり、地代や更新料の値上げを要求してきていることも考えられます。
このような場合は、借地権に強い弁護士に相談し、借地権の売却も視野に入れて根本的なトラブル解決を目指すことも選択肢の一つです。

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②契約更新時に新法借地権が適用されると言われた場合

1992年8月1日、旧借地法が廃止され、新たに借地借家法が施行されました。新法借地権は契約更新のない制度であり、契約満了時に終了することが可能です。

しかし、旧法借地権が適用されている場合、契約を更新しても引き続き旧法が適用されます。新しい地主が「契約更新後は新法借地権になる」と主張しても、借地人が同意しない限り変更の必要はありません。

③借地権の売却を認めてもらえない場合

借地権の売却には地主の許可が必要ですが、新しい地主が厳格な対応を取る場合、承諾を得るのが難しくなることがあります。

このような場合、譲渡承諾料（借地権名義書換料）を支払うことで解決することが多く、相場は借地権価格の約10%とされています。

もし、地主が合理的な理由なく売却を拒否する場合、地主の代わりに裁判所に許可を求めることも可能です。不要なトラブルを避けるためにも、専門家に相談するのがおすすめです。

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④建物の建て替えや増改築を許可してもらえない場合

借地契約では、建て替えや大規模リフォームをする際に地主の許可が必要とされることが一般的です。

許可を得るためには、建て替え承諾料（増改築承諾料）を支払うケースが多く、相場は更地価格の約5%とされています。

許可が得られない場合は、地主に「次回の契約を更新したくないため、建物が新しくなると困る」など、何かしら別の理由があるかもしれません。その場合は、借地権に強い弁護士や不動産会社に状況を相談してみましょう。

⑤新しい地主から立ち退きを求められた場合

借地契約がある限り、借地権は守られ、土地の利用を続けることができます。特に、自分名義の建物が建っている場合は、借地借家法により契約の継続が保証されます。

もし、新しい地主が地代の受け取りを拒否した場合は、法務局に供託することで、借地権を維持できます。これは、地主の意向によって一方的に権利が失われることを防ぐための有効な手段です。

不安な場合は、早めに借地権に強い弁護士や不動産会社に助言を求め、トラブル解決のサポートを受けましょう。

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⑥相続による名義変更料を請求された場合

借地権が相続された場合、新しい地主への名義変更料を支払う必要はありません。ただし、遺贈の場合や相続した借地権付き建物を第三者に譲渡した場合は、名義変更料の支払いが必要です。

借地権の相続登記は、原則建物の名義変更のみでOKです。非常に稀なケースではありますが、土地に借地権が設定されている場合は、土地と建物両方の名義変更が必要です。

関連記事：借地権の名義変更料とは？支払うタイミングと借地相続の流れを解説

⑦地主が亡くなった場合の対応

地主が亡くなり、相続人が未確定の場合、借地人は地代の支払先が分からなくなることがあります。そのような場合は、法定相続人全員を支払い相手とし、相続が確定するまでは供託制度を利用することも可能です。

相続が完了した後は、新しい地主へ地代を支払うことで問題なく契約を継続できます。

関連記事：供託とは？地主が地代を受け取ってくれない場合の対処法や供託手続きの流れを解説

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センチュリー21中央プロパティーは、借地権を専門に扱う不動産仲介業者です。

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ご相談や売却にかかる費用は、0円です。地主とのトラブルでお悩みの方は、ぜひご相談ください。

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