地代を滞納された場合の3つの対処法を紹介！効果的な地代の回収方法とは

地代を滞納された場合の3つの対処法を紹介！効果的な地代の回収方法とは

借地人からの地代滞納、どうすればいいか分からず困っていませんか？

この記事では、地代滞納問題を解決するための具体的な方法を弁護士監修でご紹介します。
泣き寝入りする前に、ぜひ最後までお読みください。

地代を滞納された場合にとるべき行動3選

地代を滞納された際の対処法として、主に以下の3つがあります。

1. 地代の回収に向けて催促や裁判を起こす
2. 借地契約を解除する
3. 底地を売却する

それぞれの方法について、以下で詳しく解説します。

①地代の回収に向けて催促や裁判を起こす

地代滞納が続くと、督促しても支払われないケースがあります。そのような場合、法的手段として裁判を検討する必要があります。

地代を滞納された際の対処の流れ

地代を回収するための流れは、以下の通りです。

1. 交渉
2. 支払督促
3. 裁判の提起

1. 交渉

借地人が地代を支払わない場合、まずは、支払ってもらえるよう催促することが考えられます。借地人に証拠書類（振込記録等）を提示し、交渉するとよいでしょう。
しかし、この方法で回収ができるのであれば苦労しません。
交渉をしてもなかなか地代を回収できない場合には、公的機関（裁判所）の力を借りて回収せざるを得ません。

2. 支払督促

民事訴訟法第382条は、支払督促という手続きについて定めています。
これは、お金の貸し借りや売買代金など、一定の金額の支払いを求める場合に、簡易裁判所の書記官に申し立てることで、相手に支払いを促すことができる制度です。

地代の請求も民事訴訟法第382条で定める「金銭の給付を目的とする請求」に当たるので、支払督促を利用することが出来ます。
仮執行の宣言を付した支払督促は、申立ての際に証拠を付ける必要がないため、比較的簡易、迅速、低額に取得することができます。また執行文を得ることなく強制執行をすることもできます。

裁判所は、債務者である借地人への確認なしで支払督促を借地人に送ります。送達から２週間以内に異議申立がなければ、支払督促は確定判決と同一の効力を有することになり、強制執行が可能となります。借地人2週間以内でなければ異議の申し立てができません。

3. 裁判の提起

支払い督促を発しても借地人が地代を支払ってくれないといった場合、裁判を提起する必要が出てきます。
裁判は、訴訟費用や弁護士費用という費用がかかるだけではなく、訴訟に要する時間も非常に長く、手間になってしまうためあまりおすすめはできません。
最終手段として考えておくべきです。

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地代滞納で裁判を起こす場合の注意点

ここからは、地代の滞納によって、裁判になってしまった際の注意点について解説していきます。

1. 訴えの提起について

訴えを提起する裁判所は、地主の住所か借地人の住所（土地のある住所）の管轄裁判所、もしくは事前に合意の上で決められた裁判所（専属的合意管轄）があればその裁判所である必要があります。
無関係な場所の裁判所で裁判を提起してしまうと訴えが無効になってしまう可能性があるため、注意が必要です。

2. 裁判の進め方について

裁判では証拠書類の作成方法や攻撃防御方法など、専門的な知識が非常に重要になります。民事裁判の場合は必ずしも弁護士を立てる必要はないのですが、やはり専門家への相談は欠かせません。裁判ではどのような証拠をどの程度用意すれば優位にことを進められるのかが非常に重要です。

仮に訴えを提起し敗訴してしまうようなことがあれば、時間が無駄になるばかりか、弁護士費用や訴訟費用も負担しなければなりません。状況が勝訴すべきようなものであったとしても、専門家のアドバイスの下、慎重に進めていく必要があります。

また訴訟手続をとった場合、証拠をそろえて提出する必要があるのはもちろんのこと、相手方を呼び出して反論がないかを確認しなければなりません。判決が出るまでにはある程度時間がかかるため、その間に借地人の財産が処分されてしまう可能性もあります。

そこで訴訟を提起する前に、借地人による財産の処分の効力を否定することができる仮差押えの手続をとっておくことが効果的です。

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地代滞納の裁判にかかる費用

裁判を提起する際に弁護士に相談、または依頼する場合、一般的に弁護士に支払う費用の種類としては、があります。

1. 着手金
2. 報酬金
3. 法律相談料
4. 実費
5. 日当

1. 着手金

着手金は弁護士に事件を依頼した段階で支払うものです。裁判に勝訴した場合はもちろん、敗訴になった場合も必要になってきます。

2. 報酬金

報酬金というのは勝訴に終わった場合に支払われる、弁護士への報酬です。ここでいう勝訴には一部勝訴の場合も含まれる点には注意が必要です。

3. 法律相談料

依頼者に対して行う法律相談の費用です。

4. 実費、日当

実費と文字どおり事件処理のため実際に出費されるものです。印紙代や記録謄写費用、鑑定料などがその代表例です。出張等の移動が必要な場合については交通費、宿泊費、等の日当がかかります。訴訟の内容によってそれぞれの金額も異なるため、弁護士に依頼する際は総額でどの程度の費用が必要になるのかをよく確認するとよいでしょう。

参考：弁護士費用（報酬）とは（日本弁護士連合会ホームページ）

経済的利益	着手金	報奨金	合計
10万円	10万円	1.6万円	11.6万円
30万円	10万円	4.8万円	14.8万円
50万円	10万円	8万円	18万円
70万円	10万円	11.2万円	21.2万円
100万円	10万円	16万円	26万円
150万円	10万円	24万円	36万円

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②借地契約を解除する

地代を回収をしたいという一方で、地代を支払ってくれない借地人との契約を解除したい地主もいらっしゃると思います。
しかし、借地契約を契約期間中に一方的に解除するのはそう簡単ではありません。これは借主側と貸主側のどちらの権利も保護するためです。

もちろん契約期間中でも絶対に契約解除ができないわけではありません。信頼関係が破綻したと認められるだけの事情があれば、契約期間中でも契約解除することは可能です。
「地代の不払い」であれば1度や2度の不払いでは信頼関係が破綻したとまでは言えないため、少なくとも半年以上の滞納が必要になります。

催告を内容証明郵便で行い条件が整ったら、解除通告を地主側から借地人側に送ります。これらの手続きには専門的な知識が必要なので、弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。

なお借地契約が途中で終了した場合には、借地人側は建物を取り壊して、更地にした土地を地主に返還する必要があります。
期間満了以外の途中解約や債務不履行に基づく解除の場合、借地人に建物買取請求権が発生しません。

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③底地を売却する

地代の滞納がある場合でも、底地の売却自体は可能です。
実際に「地代の滞納や借地人とのトラブルで、ストレスを抱えるくらいなら底地を売却したい！」と考える方も、昨今増えています。

借地人とのトラブルを抱えている場合でも、底地専門の不動産会社であれば買い手を見つけることができる可能性があります。

センチュリー21中央プロパティーは、底地を専門に扱う仲介業者です。独自の入札制度を活用し、最高値の購入希望者とのマッチングが成立します。

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まとめ：地代滞納を防ぐためには

地代滞納を防ぐためには、借地人とのコミュニケーションをとることが大切です。些細なコミュニケーションにより良好な関係が築ける可能性は格段に高まります。

また借地契約をする際、その契約書を公正証書にしておき、その契約条項の中に「地代支払いの履行を怠った場合は、直ちに強制執行を行う。」などの旨を記載しておけば、裁判等の手続をしなくても強制執行をすることが可能となります。

公正証書とは法律の専門家である公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書のことで、高い証明力を持ちます。金銭の支払を内容とする契約の場合は、公正証書を忘れずに作成しておくようにしましょう。

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