【東京都江東区】再建築不可の借地権の売却事例

【概要】

東京都江東区の住宅街に佇む、築45年の木造平屋建て。依頼者のAさん（70代女性）は、亡くなった夫が生前契約していた70年以上続く借地権付き建物の処分に困っていました。

土地の形状は奥に細長い旗竿地で約31坪。老朽化が進み、雨漏りも散見される状態。周囲は数件の住宅に囲まれており、建築基準法上の道路に2ｍ以上接していない土地に該当し、再建築不可のため、建て替えはできません。

Aさんは、半年ほど前から息子家族と同居中。借地権付き建物は、空き家のまま放置されていました。しかし、空き家の期間が長くなるにつれ、庭の草木が隣地に越境してしまうことや防犯上のリスクから、近隣に迷惑をかけたくないと思い始め、Aさんは借地権付き建物を売却（処分）したいと考えるようになりました。

しかし、複数の不動産業者に相談するも、「再建築不可の借地権は難しい」「二束三文にもならない」といった回答ばかり。借地契約の内容も複雑で、Aさん自身では理解しきれない点が多くありました。

そんな中、Aさんの息子であるBさんが「再建築不可の借地権でも売却できる」とセンチュリー21中央プロパティー（以下、当社）の広告を見かけ、お問い合わせいただきました。

【問題点の整理】

1. 空き家の地代を払い続けている:
   Aさんは半年以上空き家にも関わらず、地代を払い続けていました。このまま所有をし続けることで、地代だけではなく固定資産税も掛かります。無駄な費用負担をなくす必要がありました。
2. 旗竿地且つ再建築不可の立地条件:
   再建築不可で建て替えができないため、一般的な住宅としての価値は低い。旗竿地という形状も、有効活用を難しくしていました。
3. 借地権付き建物の売却には地主の承諾が必要:
   借地権付き建物の売却には地主の承諾が必要。70年以上前の契約内容には、現代の法律に照らし合わせると疑問のある条項も含まれていました。
4. 空き家の老朽化:
   長年の風雨に晒され、建物の劣化が進んでおり、リフォームにも費用がかかる可能性がありました。
5. 地主との関係:
   地主とは直接的なコミュニケーションではなく、地主が委託している不動産会社とのやり取りしていたため、地主本人の意向が不明でした。
6. 法的な不確実性:
   借地契約書の内容に、建物買取請求権や借地権譲渡に関して無効となる可能性がある条項が含まれており、法的な整理が必要でした。

【当社のご提案内容】

当社は、Aさんの状況を丁寧にヒアリングし、長年借地権の売買仲介を行ってきた経験と法的な知識を活かし、以下の戦略で売却を進めることを提案しました。

1. 借地契約の内容確認と相続登記の状況確認:
   まず、物件の物理的な状況に加え、70年以上前の借地契約書を詳細に分析しました。問題視される建物買取請求権や借地権譲渡に関する記載条項の有効性を社内弁護士と一緒に、法的な観点から検討し、地主との交渉の材料となる情報を整理しました。
   また、登記簿謄本を確認したところ、Aさんの亡夫名義のまま登記されていることを確認。相続登記の手続きもあわせて必要である旨をご説明しました。
   
2. 地主の意向確認と直接交渉:
   これまで直接的なやり取りが少なかった地主に対し、委託を受けている不動産会社を経由して、当社の担当者が丁寧にコミュニケーションを取り、面会を依頼しました。
   70年という長きにわたる借地契約への敬意を示しつつ、今回の借地権売却が円満な解決に繋がるよう、地主の理解を求めました。地主は当初、不動産業者を通すことを希望しましたが、当社の誠意ある対応に心を動かされ、直接話を聞く姿勢を示してくれました。
   
3. 再建築不可でも購入してくれる買い手探し:
   今回の借地権売却では、再建築不可の物件でも購入してくれる買主候補を見つけることが重要なポイントでした。
   そこで、当社はセンチュリー21独自のネットワークを活用し、投資家向けに販売活動を行うことを提案しました。投資家の場合、再建築不可の物件でも、既存建物をリフォーム・リノベーションして活用したいと考える方も多いためです。さらに、東京23区内という立地の良さもアピールポイントとして強調できると考え、このような販売戦略を提案しました。
   
4. 弁護士の助言に基づく譲渡の交渉:
   地主との交渉においては、無効となる可能性のある契約条項について明確に指摘し、将来的なトラブルを避けるための合意形成を目指すことにしました。譲渡承諾料についても、相場に基づいた適正な金額となるよう弁護士率いる専門家チームで交渉の計画を立てることにしました。
   

【解決の結果】

当社の粘り強い交渉と専門的なサポートの結果、Aさんの再建築不可・借地権付きの空き家は、リフォームを前提とした都内在住の投資家に、Aさんが納得できる価格で売却することができました。

地主も、適正な譲渡承諾料を支払うことで、大きなトラブルになることなく、譲渡承諾に応じてくれました。地主は、当初は慎重な姿勢でしたが、当社の丁寧な説明と法的な見解に理解を示し、スムーズに手続きを進めることができました。

Aさんは、借地権付き建物の売却が実現し、空き家を所有し地代だけを負担し続けることの不安から解放されました。売却代金は、今後の生活の安定に充てられる予定です。

【この事例から学べること】

• 再建築不可や借地権付き建物といった複雑な条件の不動産でも、専門知識と交渉力を持つ不動産業者に依頼することで、売却の可能性は十分にあります。
• 地主との信頼関係構築と、法的な側面からの契約内容の精査が、借地権売却の成功には不可欠です。
• 一般的な買い手だけでなく、投資家など、物件の特性に合った買い手を探すことが重要です。
• 借地権に詳しい不動産会社や弁護士のサポートを受けることで、より円滑な問題解決に繋がります。

この記事を読んだ方へ

当社は、再建築不可の借地権付き建物でも、売却のサポートが可能です。他社で断られてしまった場合や、他社の査定額に納得できない場合など、ぜひ当社にご相談ください。