【相談事例】築50年の借地権付き建物の売却！厳しい条件をクリアした中央プロパティーの交渉力

【売却事例】築50年の借地権付き建物の売却！厳しい条件をクリアした中央プロパティーの交渉力

「こんなに売却が難しいとは思いませんでした」と語るのは、東京都大田区在住のAさん（50代）。築50年の借地権付き木造2階建てを売却しようとするも、地主との交渉や建物の老朽化、などの課題に直面。

「駅近で需要があるはず」と期待し複数の不動産会社に査定を依頼したが、予想外の厳しい回答が返ってきたという。

地代と建物の状況

Aさんの母が所有する借地権付き建物は、現在築50年が経過しています。現況は空き家であり、室内の劣化状況から、居住にあたってはリフォームが必要な状態。また、月々の地代は現在3万円で、約20年前は1万円だったそうです。

Aさんのコメント： 「地代は少しずつ上がってきましたが、特に大きな問題は感じていませんでした。ただ、建物の老朽化が進み、1年前に両親が介護施設に入居したことをきっかけに、借地権付き建物の売却を検討することにしました。」

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地主とのやり取り

地主は5年ほど前に個人から法人に変わりました。Aさんが売却を検討するにあたり、地主に譲渡承諾の相談を持ちかけましたが、その際に厳しい条件を提示されました。

• 承諾料：500万～600万円
• 地主が指定する買主以外への譲渡は不可

Aさんのコメント： 「500万もの承諾料なんて、払えるわけがないですし、その上買主まで指定するなんて、そんな条件がまかり通るわけがないと思いました。最悪の場合、弁護士に相談することも必要だなとこの時点で認識しました。」

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複数の仲介業者から断られた理由

Aさんは複数の仲介業者に借地権付き建物の売却相談を持ちかけましたが、譲渡承諾の条件が厳しいことを理由に取り扱いを断られてしまいました。

Aさんのコメント： 「何社かに相談しましたが、『この条件では難しい』と言われてしまいました。特に、地主が承認する買主以外は許可されないという点とリフォームしなければ、居住ができない建物の劣化状況が大きなネックでした。売却に向けて動き出したいのに、進む方向が見えない状況です。」

仲介業者としても、地主の意向が大きく影響する案件はリスクが高く、取り扱いに慎重になる傾向があります。譲渡承諾を得るまでのプロセスや費用面での負担が、売却活動の障害となり頭を抱えられていました。

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中央プロパティーへのご相談内容

複数の不動産会社に断られ、途方に暮れていたAさんだったが、諦めずにインターネットで情報収集を続けていました。そこで見つけたのが、借地権専門の不動産会社「センチュリー21中央プロパティー」でした。

Aさんの当初のご相談目的は、大きく以下の2点でした。

1. 地主との交渉をスムーズに進める方法の模索
2. 適切な買主を見つけるためのアプローチ

当初は、譲渡承諾の条件緩和や買主選定の自由度をどう広げるかが課題となっていました。

Aさんのコメント： 「地主さんの条件を受け入れるのか、それとも交渉するのか、その判断をどうすれば良いのか迷っていました。また、複数の不動産会社に断られた経緯もありましたので、借地権専門の不動産会社であれば、取り扱っていただけるのではないかと期待しておりました。」

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中央プロパティーからの提案内容

Aさんは、センチュリ－21中央プロパティーから、今後の対応方針について、以下のような提案を受けました。

Aさんのコメント：「センチュリー21中央プロパティーさんの提案はとても心強いものでした。借地権の売却には複雑な法的手続きや地主との交渉があり、不安が多かったのですが、他社との違いについて丁寧に説明していただいたおかげで安心感が生まれました。」

地主との交渉戦略

地主から提示された譲渡承諾料や買い手の制約などの厳しい条件について、弁護士さんも交えた専門家チームから、法的見解を交えた交渉を行っていただけるとのことでした。
買い手探しが難航していた最大の理由が、譲渡承諾料や買い手の制約でしたので、この条件交渉を代行していただけるのは、とても心強かったです。

他の仲介業者との違い

これまでに複数の不動産仲介業者へ相談して断られていた経緯もありましたので、センチュリ－21中央プロパティーさんと他社との違いである「借地権専門」という専門性の高さに期待していました。
具体的には、中央プロパティー独自が保有する900名以上の借地権専門の投資家ネットワークを活用し、法人や海外投資家など法的リスクを理解する購入希望者を迅速に見つけてくれる、独自の販売ルートが魅力的でした。

地主への交渉と販売活動の結果

これらの取り組みの結果、中央プロパティーは登録投資家の中から購入希望者を迅速に選定し、売却契約を無事締結することができました。

借地権付き建物の購入者は、借地権に関するリスクを十分に理解しており、居住するにはリフォームが必要である現状を踏まえた上で購入を決断。さらに、地主との交渉もスムーズに進み、地代の据え置きや、承諾料の条件も適切な範囲に収めることができました。

まとめ

今回のケースでは、専門性を持つ不動産会社に依頼することが、難航していた売却を成功に導く鍵となりました。センチュリー21中央プロパティーの対応は、売主だけでなく購入者や地主にも配慮したものであり、全体のプロセスをスムーズに進めることができました。

借地権付き物件の売却は複雑な要素が絡むため、専門知識と経験を持つパートナー選びが重要です。