地主がお寺の借地権は売却できないのか？

地主がお寺の借地権は売却できないのか？

地主がお寺の借地権を持っている方必見！この記事では、譲渡承諾が得られない場合の対処法、借地人に有利な条件で借地権を売却するための方法を解説します。

地主がお寺でも借地権は売却できる！

結論から言うと、地主がお寺でも借地権を売却することは可能です。

ここでは、借地権の特徴と実際に地主がお寺でも、借地権が売却できた事例を紹介します。

借地権の特徴

借地権とは、地主から借りた土地の上に建物を立てる権利のことを指します。

つまり、借地権の場合、土地は地主のもの、建物は借地人（土地を借りている人）のものになります。

土地と建物の所有者が異なることで、以下のようなケースでは、借地人は地主の承諾を得る必要があります。

• 借地権を売却するとき
• 借地上の建物を増改築するとき
• 借地権を第三者に転貸するとき
• 借地上の建物を担保にお金を借りるとき
• 土地利用の用途を変更するとき

借地権を売却できるかは地主次第

先述の通り、地主の承諾があれば、借地権は売却することが可能です。
借地権の売却先としては、主に2つです。

• 地主に買い取ってもらう
• 第三者に売却する方法

これは、地主がお寺（宗教法人）の場合も同様です。地主であるお寺が承諾すれば、借地権を売却できます。

地主が売却を承諾してくれるかどうかは、借地人と地主の関係性や契約内容、交渉の仕方によって変わってきます。交渉を優位に進めるには、借地権に強い不動産会社に相談し、交渉を代行してもらうことをおすすめします。

地主が譲渡承諾を出してくれない場合はどうするべき？

地主がお寺（宗教法人）の場合、譲渡承諾が得られるケースは極めて少ないのが現状です。

譲渡承諾が得られないと売却を諦める方もいらっしゃいますが、一部の不動産会社では、地主が譲渡承諾を出してくれない場合でも、売買仲介をサポートしてくれます。
借地権を専門に取り扱う、センチュリー21中央プロパティーでは、地主の承諾が得られない借地権の売買サポート実績が豊富です。

地主がお寺の借地権を売却できた事例

当社では、地主がお寺である借地権の売却をサポートした事例があります。

事例: 
地主がお寺の借地権売却の成功事例（目黒区）

背景: 
借地人であるAさんは、相続により借地権を取得しました。しかし、Aさんは地方在住のため、借地上の建物の活用予定はありません。

相続してから、3か月ほど空き家のまま放置していましたが、税金の負担や管理の手間を考えて、借地権を売却することを決意しました。

地主であるお寺の宗教法人に、買い取ってほしい旨相談しましたが、地主から提示された査定額の低さに納得できず、当社へご相談されました。

アプローチ:
当社はまず、不動産鑑定士とAIによるダブル査定を実施しました。立地や建物の状態から判断し、地主から提示された査定額よりも大幅に高い査定額になりました。

Aさんに代わって、借地権のノウハウを豊富に有した当社が、弁護士の助言のもと、地主に借地権の売却交渉を行いました。複数回に渡る交渉の中で、売買契約の詳細条件を詰め、第三者に借地権を売却することで、地主と合意形成できました。

地主の承諾が得られたため、当社独自のネットワークと入札制度を用いて販売活動を行いました。

結果:
Aさんは、当初地主に提示された査定額の3倍の価格で、借地権を売却することに成功しました。

弁護士や司法書士と連携したことで、相続登記や売買契約書の作成もスムーズに進みました。

仲介手数料をはじめ、相続登記費用や家財道具の処分費用等は、すべて買主が負担してくれることになり、Aさんは費用負担ナシで借地権を売却することができました。

お寺（宗教法人）が地主の場合の注意点

お寺（宗教法人）が地主の場合、借地権の売却時に注意すべき点があります。

交渉を優位に進めるためにも、以下で解説するポイントに気を付けましょう。

地主が買い取る場合の売買価格に注意

借地権を売却する際、地主に買い取って貰うことを考える方は多いでしょう。

しかし、借地人からお願いして地主に買い取って貰う場合、市場価格を大きく下回る売買価格になる可能性があるため、注意しましょう。

一般的には、借地人からお願いして地主に借地権を買い取って貰う場合、更地価格の50％程度もしくはそれ以下になることが多いです。地主としては、「できるだけ安く買い取りたい」のが本音ですから、もっともらしい理由を付けて安く買い取ろうとしてくることが予想されます。

1円でも高く借地権を売りたい場合は、借地権に強い不動産会社に相談し、地主への交渉を代行してもらうのが良いでしょう。

地主への交渉は借地権の専門家に依頼する

借地権の売却を検討される際、借地人が借地人に直談判するケースが多いです。しかし、この方法はおすすめできません。

なぜなら、交渉が借地人にとって優位に進むケースが極めて少ないためです。特に、地主がお寺（宗教法人）の場合、法人内に不動産部門のような部署が存在することが多いです。

長年土地を貸してきた地主は、言わば不動産のプロです。不動産のプロに、素人である借地人が自力で交渉しても中々聞き入れてもらえず、借地人にとって不利な状況になることも珍しくありません。

借地権に強い不動産会社に依頼した場合、以下のようなメリットがあります。

• 借地権の売却（譲渡）承諾をしてもらいやすい
• 借地権の売買価格が高額になりやすい
• 借地権の譲渡承諾料を適正価格まで抑えることができる
• 借地権の買い手を早く探してくれる

高額な承諾料に注意

地主は、借地権の売却を承諾する代わりに、必ず譲渡承諾料の支払いを求めてきます。

譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％程度と言われています。

しかし、中には何かと理由を付けて、ぼったくりのような高い承諾料を提示してくることもあります。明らかに高い承諾料の場合は、借地権に強い不動産会社に一度相談してみると良いでしょう。

借地権は買い手が少ない

借地権を第三者に売却する場合、心得ておくべきポイントがあります。

借地権は、所有権と比べて買い手探しが難航するということです。借地権の買い手が少ない理由は、主に2つあります。

• 建物の譲渡や増改築の際に地主の承諾が必要
• 住宅ローンの審査が厳しい

借地権は、土地と建物の所有者が異なることから、建物の活用にあたって地主の承諾が必要になる事項があります。

所有権のように、自分の一存で建物を売却したり、増改築することはできず、地主の承諾が常に必要になります。

また、不動産を購入する際、住宅ローンを組む方も多いでしょう。借地権の場合、残念ながら住宅ローンの借り入れが通常の不動産に比べて難しいと言われています。

借地権で住宅ローンの借り入れが難しい理由は、以下の通りです。

• 担保価値が低くなりやすい
• 抵当権の設定に地主の承諾が求められる
• 借地権で住宅ローンを借りられる金融機関が少ない

関連記事：借地権は住宅ローン審査が厳しい？金融機関ごとの対応も解説

このような理由から、借地権は需要が少ないと言われています。

借地権を好条件で、買ってくれる買主を見つけるためには、借地権に強い不動産会社に依頼するのが良いでしょう。

センチュリー21中央プロパティーでは、独自のネットワークと入札制度により、スピーディーかつ高額での借地権売買が可能です。

好条件で借地権を売却する方法

お寺が地主の借地権を売却するには、借地権に強い不動産会社に相談するのが良いでしょう。

借地権を好条件で売却するには、以下の条件を満たした不動産会社を選びましょう。

• 借地権の売却サポート実績が豊富
• 借地権に強い弁護士と提携しており法的な助言を受けられる
• 地主への交渉ノウハウが豊富
• 不動産鑑定士による査定を実施している
• 借地権の購入希望者を集めるネットワークがある

センチュリー21中央プロパティーでは、地主への交渉から借地権の買い手探しまで、ワンストップでサポートします。仲介手数料等、売主様にご負担いただく費用は0円ですのでご安心ください。

地主の譲渡承諾が得られない借地権の売却サポート実績も豊富です。

当社で借地権売却に成功した方のインタビューもご覧ください。