相続税の計算に用いる借地権割合とは？調べ方、相続税評価額の計算式

作成日：2024年9月19日

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相続税の計算に用いる借地権割合とは？調べ方、相続税評価額の計算式

土地の所有者から土地を借り、その土地上に建物を建てることができる権利を、借地権と言います。借地権が設定されている土地は、地主と借地人がそれぞれ権利を有しています。借地権の価値を評価する際に使われる指標が借地権割合です。

借地権割合を用いる場面はさまざまありますが、代表的なのが借地権を相続する際にかかる相続税の計算です。

この記事では、借地権割合の基本事項から具体的な相続税評価額の計算方法まで、借地権割合に関する知識を解説します。

借地権割合の基礎知識

まずは借地権割合がどのようなものなのか、基礎的な内容から解説していきます。

借地権割合とは

借地権割合とは、土地の価値の中で借地権が占める割合を示す指標です。

借地権が設定された土地には、同じ土地の上に借地権と地主が持つ底地権の2つが混在しています。1つの土地のうち、建物を建てる権利（借地権）が全体のどれくらいを占めているのかを示しているのが借地権割合です。

借地権割合の高い地域と低い地域

地域ごとに土地の借地権割合は異なります。これは地域の経済状況や土地の需要と供給によって、借地権の価値が変動するためです。一般的に都市部や交通の便が良い地域では、借地権割合が高くなる傾向があります。

借地権割合の範囲は30%から90％の間で変動します。
また、借地権の取引慣行がない地域では、借地権割合が決まっていないことが多いです。

関連記事：借地権割合とは？調べ方や評価額の計算方法も解説

借地権割合を確認する方法

借地権割合を確認する方法には、国税庁の公表資料を確認する方法があります。調べたい場所の路線価がわかる場合は、路線価方式で割合を調べることが可能です。なお路線価とは各道路に割り振られた価格です。道路に面した土地1㎡あたりの相続税評価額を示しています。

路線価と紐づいた借地権割合は、国税庁のWebサイトで調べられます。

【参考】　「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」　（国税庁）

上記のページにアクセスし、調べたい土地の路線価を確認しましょう。路線価の数字の横にはアルファベットが記載されており、このアルファベットが借地権割合を示しています。例えば、「400D」と書かれている土地の借地権割合は60%です。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

（注）画像は令和6年度、東京都台東区上野1の路線価図の一部から抜粋。

なお、路線価が定められていない地域の場合は倍率方式を用います。倍率方式は国税庁が定める評価倍率に、固定資産税評価額をかけて算出する方法です。

なお、固定資産税評価額は土地にかかる固定資産税の納税通知書に記載されています。

借地権割合を用いる場面

借地権割合はどのようなシーンで使われるのでしょうか。具体的なケースを見ていきます。

借地権を相続・贈与したとき

借地権割合は相続や贈与の際に借地権の評価額を決めるために使用する指標です。借地権は土地を利用できる権利で、財産としての価値があります。したがって借地権は相続や贈与の対象に含まれ、相続税や贈与税が課されます。

相続税や贈与税は対象となる財産の価値によって課税額が決まりますが、その価値である評価額を算出する際に用いるのが借地権割合です。

借地権を売却するとき

借地権を売却する場合、価格設定の際に借地権割合が使われることがあります。

しかし、借地権割合を使った評価額はあくまで参考値として使われるため、実際の売値とは一致しないことも多いです。

売買の際は、現地の不動産市場の動向や需要と供給のバランス、買い手の意向や地主が求める承諾条件などの要素を考慮して、最終的な価格を決定します。

借地権を売却する際の評価額は、様々な条件を考慮した上で算出されます。CENTURY21中央プロパティーでは、簡単な情報を入力いただくだけで、借地権売却時の査定額が算出できる無料査定サービスを提供しています。

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地主が地代を設定するとき

地主が地代を設定する際にも借地権割合が使用されます。

ただし、地代も借地権の売値と同じく、借地権割合を用いた評価額はあくまで目安です。地代は、周辺地域の借地権相場、更地価格や固定資産税評価額などをベースに決まります。

相続税評価額の計算に関わる借地権の種類

借地権割合を使う場面が複数あることを解説しました。ここではいくつかある場面のうち、「相続税評価額を求めるとき」について深掘りします。

ところで、借地権にはいくつか種類があるのをご存知でしょうか。相続税評価額を求める計算式は種類ごとに異なりますので、まずは借地権の種類について解説します。

1.普通借地権

普通借地権は、建物が存在する限り借地権を所有し続けられるという特徴を持っています。一般的に「借地権」という言葉が指すのは、この普通借地権です。

普通借地権には一定の存続期間が設定されており、通常は30年から50年の範囲で契約を結びます。契約期間が満了しても契約は自動的に更新されるので、借主が建物を所有し続けられるというわけです。

2.定期借地権

定期借地権は、一般的な借地権とは異なり、契約期間が終了すると地主に土地が返還されるという特性を持っています。定期借地権にはいくつかのタイプがあり、それぞれ特徴が異なります。

2-1.一般定期借地権

一般定期借地権は、契約の存続期間が満了すると更新が行われない決まりになっています。契約が終わった後は建物を取り壊し、土地を更地にした上で地主に返還しなければなりません。一般的には、存続期間は50年以上に設定されます。

2-2.事業用定期借地権

事業用定期借地権は、事業を行う目的で借地権を得る場合に適用される借地権です。一般定期借地権と同じく、存続期間の満了を迎えたら契約を更新できませんので、更地返還義務が生じます。存続期間は10年以上50年未満と定められています。なお、事業用定期借地権は必ず公正証書で契約を締結しなければいけません。

2-3.建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、借地権者が土地を使用する期間が満了すると、その建物を地主に譲り渡す特約が付いた定期借地権です。これにより、借地人は期間終了時に建物を取り壊して更地に戻す手間が省けるというメリットがあります。一方で、地主は契約終了後に相当の対価（時価）で建物を買い取り、建物の所有権を得られます。

3.一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権は、臨時的な使用を目的とする短期間の借地権です。この借地権は、短期間で撤去を予定している建物のために利用されることが一般的です。例えば、工事現場の仮事務所やイベントの一時的な開催場所の確保などで使われます。

【借地権の種類別】借地権割合を用いた相続税評価額の算出方法

借地権にはさまざまな種類があり、それぞれ相続税評価額の計算方法が異なります。ここでは、借地権の種類ごとに借地権割合を用いた相続税評価額の算出方法について解説します。

借地権の種類別に評価額を計算するための具体的なステップを見ていきましょう。

普通借地権の場合

普通借地権の相続税評価額を算出する際は、まず土地の自用地評価額を算出する必要があります。自用地とは、自分で使用することを目的として所有する土地のことです。

自用地評価額の求め方ですが、全部で2通りあります。1つは路線価を使う方法です。借地権割合と同じく国税庁のWebサイトにアクセスして、調べたい土地の路線価を調べて、以下の計算を行います。

自用地評価額＝路線価×土地の面積※路線価を用いる場合

もう1つは倍率方式です。倍率方式とは、国税庁が定める評価倍率に固定資産税評価額をかけて算出する方法です。

なお、固定資産税評価額は土地にかかる固定資産税の納税通知書に記載されています。

自用地評価額＝固定資産税評価額×評価倍率※倍率方式を用いる場合

こうして求められた自用地評価額を使って計算を行います。普通借地権の相続税評価額は、以下の計算式で求められます。ちなみにですが、借地権割合が設定されていない地域の場合は、一律20%で計算を行うのが一般的です。

普通借地権の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合

定期借地権の場合

定期借地権は全部で3種類あることを解説しましたが、いずれも同じ計算式は同じです。そしてその計算は、借地権者（借地人）の経済的利益と借地権の存続期間を基にして行われます。

また定期借地権の評価額には、設定時と相続時の経済的利益に変化がない場合、以下のような計算式が用いられます。

定期借地権の評価額＝自用地評価額×｛（A÷B）×（C÷D）｝
A…定期借地権の設定時における借地権者に帰属する経済的利益の総額
B…定期借地権の設定時における土地の通常取引価額
C…課税時期における定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率
D…定期借地権の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

【出典】No.4611 借地権の評価（国税庁）

ただし定期借地権の評価額算出はかなり複雑です。基本的には専門家の力を借りて算出することになります。