借地権割合と路線価を使って借地の相続税評価額を求める方法
借地権割合と路線価を使って借地の相続税評価額を求める方法
目次
土地利用の権利である借地権は財産としての価値を有しています。そのため、借地権は相続や贈与の対象となり、相続税が発生します。借地権に限らず、相続税の計算は複雑になりがちです。
今回の記事は、借地権割合と路線価を用いて、借地権を相続した際の相続税の目安を計算する方法をまとめました。
借地権価格の基礎知識
まずは借地権価格の定義と役割、そして利用シーンの例について見ていきましょう。
借地権価格とは
借地権価格とは、借地権（他人の土地を借り、その土地上に建物を建てる権利）に対する評価額を指します。冒頭でも説明した通り、借地権は財産としての価値を持っています。そしてその借地権がどれくらいの価値を有しているのかを数値で示したものが、借地権価格です。
借地権価格は、土地（更地）の評価額に借地権割合を乗じることで算出されます。
借地権割合とは
借地権割合とは、土地の価値の中で借地権が占める割合を示す指標のことです。
借地の価値は借地権と底地権の2つに分かれています。借地権割合はこれら2つの権利のうち、借地権が全体のどれくらいの割合を占めているかを表します。
借地権価格が必要になるケース
では、なぜ借地権価格を求める必要があるのでしょうか。借地権価格が必要になってくるケースを2つ紹介します。
借地権を相続・贈与するとき
借地権を相続や贈与する際には、借地権の価値を可視化する相続税評価額の算出が必要です。この相続税評価額の計算に借地権価格を使います。相続税評価額は、借地権価格と借地権割合を用いて計算します。
借地権を売却するとき
借地権は財産として価値があるものとみなされているので、売ることが可能です。この売却時の価格を決める際に借地権価格を参考にします。
ただし、実際の売値は単純に借地権価格だけで決まるわけではなく、あくまで参考値として使われることがほとんどです。売却価格には、物件の立地条件、土地の上に建てられた建物の状態、近隣の不動産市場の動向などをもとに決められます。これらの要素を総合的に判断しながら、最終的な売却価格が設定されます。
借地権を売却する際の評価額の算出は、複数の要素が関係します。借地権に特化している中央プロパティーでは、借地権の査定を無料で行っています。他社の査定額と比較したい、査定額によって売却を検討したい、という方は以下より、ご利用ください。
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路線価を使って借地権割合を調べる方法
路線価を使って借地権割合を調べることは、不動産評価や相続税の計算において非常に重要です。ここでは、その具体的な方法とポイントについて詳しく解説します。
路線価とは
路線価とは、国税庁が毎年発表する土地の標準価格のことです。具体的には、道路に面している土地の1㎡あたりの評価額を指し、路線価が高い土地ほど土地の値段も高くなる傾向にあり、土地の需要が高い都市圏のほうが、路線価も高くなることが多いです。路線価は毎年7月1日に国税庁から公表されています。
路線価は借地権の相続税評価額を計算するときに用いられます。加えて土地の取引や資産評価にも用いられますが、これらの算出には土地の形や周りの環境、近くにある施設なども関係しているのが実情です。
借地権割合の調べ方
借地権割合を調べるには路線価図を活用します。路線価図は国税庁のWebサイト上で公開されています。
国税庁のWebサイトを開き、調べたい地域の都道府県、市区町村を選択します。続いて町丁名索引のページで調べたい地域を選択してください。
すると、路線価図のPDFが表示されます。路線価の数字の横についているアルファベットが借地権割合を示している記号です。
（注）画像は令和6年度、東京都台東区上野1の路線価図の一部から抜粋。
■路線価図の記号と借地権割合の対応表
| 記号 | 借地権割合 |
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
ちなみに、路線価図は1㎡あたりの路線価が千円単位で表記されています。例えば「300D」と表記されていたら、路線価は1㎡あたり30万円、借地権割合は60%ということになります。
路線価と借地権割合を使って借地権の相続税評価額を計算する方法
借地権にはいくつかの種類が存在しますが、今回は計算式がシンプルな普通借地権を例にして具体的な相続税評価額の計算方法について解説します。
普通借地権の相続税評価額の計算式
具体的には、以下の計算式を用います。
| 普通借地権の相続税評価額＝土地（更地）の路線価×借地権割合 |
実際の数値を使って、計算のシミュレーションをしてみましょう。
まずは土地の路線価を計算して、そこに借地権割合を掛けます。
- 土地の路線価は30万円/㎡
- 土地の大きさは100㎡
- 借地権割合は80%
| 300,000×100㎡＝30,000,000 30,000,000×80%＝24,000,000円 |
シミュレーションはあくまで目安です。実際は土地の形や状態などを考慮した計算を行うため、単純な計算式で求める数値とは異なる結果になることもあります。
路線価が設定されていない借地権の相続税評価額の求め方
なお、場所によっては路線価が設定されていないこともあります。こういったときは倍率方式を用いれば、借地権の相続税評価額が計算可能です。
まずは国税庁のWebサイトで評価倍率表を開き、土地の評価倍率を調べます。そして調べた評価倍率と、土地の固定資産税評価額を掛けて計算します。固定資産税評価額は固定資産税の額を出すために使う指標です。固定資産税の納税通知書に記載されています。
倍率方式を使った計算のシミュレーションをしてみましょう。
- 固定資産税評価額が3千万円
- 土地の評価倍率が1.1倍
| 30,000,000×1.1＝33,000,000円 |
より正確な相続税評価額が知りたいときは不動産鑑定士に依頼する方法もあります。専門知識を持つ不動産鑑定士は、公示地価や基準地価といった指標を用いるほか、土地の特性や周辺の経済状況なども考慮した評価をしてくれます。したがって、より正確な相続税評価額を知ることが可能です。
路線価を使って借地の相続税評価額を計算してみよう
今回は借地権の相続税評価額を計算するための基礎知識と計算例について解説しました。借地権とは、土地を所有する権利の一部を借りて使用する権利のことで、路線価はその土地の価値を示す指標です。あくまで目安ではありますが、路線価と借地権割合がわかっていれば、借地権の相続税評価額が計算できます。
相続税評価額がわかれば、相続税や贈与税の計算ができるので、税負担の目安の把握が可能になるというわけです。
今回シミュレーションで用いた計算式はあくまで簡易的なものです。実際の計算には土地に関する情報がより複雑に絡んできます。より正確な情報を得たいのなら、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。もし借地権に関する悩みを抱えていたとしても、専門家なら解決に導いてくれるはずです。
CENTURY21中央プロパティーでは、借地権に関する相談を承っています。もし困ったことがありましたら、ぜひご相談ください。
この記事の監修者
公認会計士・税理士
公認会計士。東京都出身。高岡徹税理士事務所代表。大手監査法人入所後、公認会計士登録を経て独立。以前、講師を務めていた経験もあり、借地権に関わる難解な会計処理・対処すべき課題を分かりやすく解説することが得意。大手企業からベンチャー企業、役員個人の会計にも携わっており、幅広い知識を持っている。
