借地権付き建物が競売にかけられた場合、地主はどうする？3つの対応策を紹介

借地権付き建物が競売にかけられた場合、地主は、建物を競落した人に土地を貸さなければならないのでしょうか？

結論、拒否することは出来ますが、貸さなければならないこともあります。

この記事では、借地権付き建物が競売にかけられた際、地主ができる3つの対応策を紹介します。

競売で借地権も移転する？

基本的に、借地上の建物が競売にかけられた場合、建物の所有権とともに借地権（賃借権）も新しい所有者に移転するのが原則です。しかし、借地権の移転には地主の「承諾」が必要とされています。（民法第612条）

つまり、新しい借地人が土地を借り続けるには、地主の許可が必要になるのです。

地主ができる3つの対応策

借地権付き建物が競売にかけられた場合、地主ができる対応策は主に以下の3つです。

1. 譲渡承諾をする（承諾料を請求することも可能）
2. 譲渡承諾を拒否する（ただし裁判所の許可制度あり）
3. 自分で借地権付き建物を買い取る（第三者に貸したくない場合）

①譲渡承諾をする（承諾料を請求することも可能）

地主は、競売で建物を落札した人（競落人）に対し、借地権の譲渡を認めることができます。この際、承諾料を請求することも可能です。

②譲渡承諾を拒否する（ただし裁判所の許可制度あり）

地主が承諾を拒否した場合、新しい所有者は裁判所に「承諾に代わる許可」（借地非訟手続き）を求めることができます。（借地借家法第20条）
裁判所が「地主にとって不利にならない」と判断すれば、地主の承諾なしに借地権の移転が認められます。

③自分で借地権付き建物を買い取る（第三者に貸したくない場合）

どうしても第三者に土地を貸したくない場合、地主は自らその建物を買い取ることも可能です。（借地借家法第19条）
この場合、裁判所が適正な価格を決定し、地主がその価格で建物を取得することで、第三者への賃貸を防ぐことができます。

地主が知っておくべきポイント

• 事前に承諾書を提出している場合は、原則として競落人が借地権を引き継ぐことになります。
• 裁判所の判断次第で、承諾を拒否できない場合もあるため、交渉の際は専門家に相談することが重要です。
• 競売になりそうな兆候がある場合は早めに対応することで、不利な状況を避けることができます。

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