底地のよくあるトラブル

底地のよくあるトラブル｜正しい解決方法と適切な相談先を紹介

この記事では、底地を所有している地主さん向けに、借地人とのトラブルや相続人同士のトラブルについて借地権に強い弁護士が解説します。

この記事を読むことで、

• 底地でよくあるトラブル
• 底地のトラブルを解決する方法
• 底地トラブルの適切な相談先

を知ることができます。

1. 底地でよくある借地人とのトラブルと解決方法

底地のトラブルで最も地主が悩むのが、借地人とのトラブルです。借地人とどのようなトラブルになりやすいのか、その解決方法について解説します。

1-1　借地人が地代を滞納している

借地人は、土地を利用する権利を貸して貰っている対価として、地主に地代を支払う必要があります。

しかし、中には、地代を滞納する借地人もいます。長期間、地代の滞納が続く場合は、借地契約の解除および土地の明け渡しを要求できます。

地代が滞納されている場合は、以下の方法で対応するのが良いでしょう。

1. 電話や対面で地代が滞納されている旨を伝え支払いを促す
2. 内容証明郵便で、催促状を郵送する
3. 借地契約を解除する旨を通知する
4. 建物収去土地明渡請求訴訟を申し立て、明け渡しを命じる

地代の滞納理由は、様々ですが中には「うっかり忘れているだけ」というケースもあります。そのようなケースでは、地代が滞納されている事実を口頭で伝えるだけで、支払ってくれる可能性が高いです。

借地人から、支払い期限の延長や分割での支払いを交渉される場合もありますが、その際は口頭ではなく書面で、約束のやり取りの記録が残るようにしましょう。

それでも支払いに応じない場合は、配達証明付きで内容証明を送りましょう。配達証明付きの内容証明で送る理由は、後々訴訟に発展した際に、何度も地代の支払いを催促をしていることを証拠として残しておくためです。

建物収去土地明渡請求訴訟とは、地代の滞納などを理由に、賃貸借契約を解除し、土地を占有する者に対して、建物を解体し土地を明け渡すことを求めるものです。

1-2　借地人が地代の値上げに応じてくれない

地代は、土地や土地の維持管理に関わる税金やが上がったとき、近隣の地代に比べて明らかに安いときなどに、値上げできる旨が、借地借家法で定められています。

（地代等増減請求権）

第十一条　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

地代の値上げ交渉は、以下の手順で行います。

1. 当事者同士で直接交渉を行う
2. 地代等増減額請求の調停や訴訟を申し立てる

まずは、地代を値上げする根拠を明確に示し、借地人との交渉を進めます。借地人にとっては、ネガティブな内容になるため、長期戦になることを覚悟の上、交渉は慎重に行いましょう。双方が合意できる着地点を一緒に探すスタンスが重要です。

例えば、一気に値上げするのではなく、段階的に値上げをする、値上げするタイミングを直近ではなく半年後や1年後で提案するなど、借地人に配慮する姿勢を忘れないようにしましょう。

それでも、交渉が難航する場合は、法的措置に移行する旨を借地人に伝え、調停や訴訟を検討しましょう。

裁判所は、地代を値上げする理由や地代の額が適正であるか、を客観的な視点で判断します。

但し、地代の値上げには借地人の合意が必要です。また、賃貸借契約書に「一定期間地代を上げない」と明記されている場合は、地代の値上げは難しいでしょう。

1-3　借地人が承諾なしで増改築を行っている

通常、借地上の建物を増改築する場合、借地人は、地主の承諾を得る必要があります。借地人が地主の承諾なしで増改築を行っている場合、以下の対応を検討しましょう。

1. 借地人に状況を確認し、注意を促す
2. 必要に応じて、増改築承諾料を請求する
3. 契約違反として借地契約を解除する

増改築が発覚する経緯として多いのは、突然建物の外装に足場が組まれ、工事が始まり地主がその状況を目撃し、発覚するケースです。

注意したい点が、リフォームと増改築の違いです。増改築の場合、地主に承諾が必要ですが、リフォームの場合は承諾が不要です。

まずは、借地人に工事の内容について確認し、増改築にあたるのかどうかを判断しましょう。借地人によっては、悪気なく「地主の承諾が必要であることを知らなかった」というパターンもあります。

また、増改築を認める代わりに、承諾料を借地人から受け取ることもできます。借地契約で、承諾料に関する特約がある場合は、その規定にしたがって、承諾料を請求します。

増改築の承諾料相場は、更地価格の3～5％とされています。

契約書内に定めがあるにも関わらず、借地人が承諾料の支払いを拒むようであれば、契約違反として借地契約を解除することも可能です。

1-4　借地人が承諾なしで建物を転貸している

借地上の建物を第三者に転貸する場合も、原則地主の承諾が必要になります。

増改築と同様に、承諾なしで第三者に又貸ししている場合、借地契約を解除することも可能です。

但し、借地権の種類が地上権の場合は、転貸する際に地主の承諾は要りません。

1‐5　借地人が更新料や承諾料を払ってくれない

借地契約において、更新料や承諾料の支払いは、法律上の義務ではありません。

そのため、借地人が支払わないからと言って、借地契約を解除することはできません。

但し、契約書上や口頭で合意がある場合は、借地人は更新料や承諾料を支払う必要があります。過去に合意したにも関わらず、借地人が支払いを拒否する場合は、債務不履行として借地契約を解除できる可能性があります。

1‐6　無断で借地権を売却しようとしている

地主の承諾を得れば、借地権は売却できます。しかし、地主にとって、借地人が変更になることはリスクでもあるため、簡単に承諾したくないというのが本音でしょう。

一般的には、譲渡を認める代わりに譲渡承諾料の支払いを求めることが多いです。譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％程度とされています。

万が一、地主に承諾を得ずに、借地人が勝手に借地権を譲渡（売却）した場合は、借地契約の解除が可能です。

2.底地を共有名義で相続した際のトラブルと解決方法

底地を複数人で相続した場合、共有名義で底地を所有していることになります。共有名義で底地を所有すると、共有者同士でトラブルになりやすいと言われています。

ここでは、よくあるトラブルと解決法を紹介します。

2-1　借地人との交渉を誰が行うかで揉める

先述した通り、地主と借地人は借地契約を結んでいます。

地代の滞納や契約違反があった場合、地代を値上げしたい場合などは、地主が借地人に交渉を行う必要があります。

底地の所有者が複数人いる場合、誰が交渉を進めるかで揉めるケースがあります。借地人との交渉は、内容によっては一筋縄ではいかない場合もあり、時間や労力がかかります。

面倒な役回りを避けたいと考えるのは、自然なことですが、トラブルを回避するためには、相続時に誰が交渉を担当するか取り決めを行い、できれば書面で残しておくのが良いでしょう。

2-2　地代や更新料の分配で揉める

共有名義で最もトラブルになりやすいのが、地代や更新料の分配方法です。

例えば、借地人との交渉をAが担当している場合、他の共有者（B・C）に比べて労力がかかります。

Aの立場からすると、その分取り分を多く貰いたいと考えるのが自然でしょう。

しかし、法律上は、持分割合に応じて地代や更新料を分配することになっています。トラブルを防ぐためには、共有名義での相続をそもそも避ける、共有名義で相続する際のリスクをよく理解した上で相続する、のが良いでしょう。

2-3　底地の売却をめぐって意見が割れる

共有名義の底地を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。

例えば、3人で共有している場合、一人でも売却に反対する共有者がいる場合、底地全体を売却することはできません。

但し、自己持分のみであれば、他の共有者の同意なしで売却できます。共有者間で意見がまとまらず、全体売却ができない場合は、自己持分の売却を検討してみましょう。

3.底地トラブルの適切な相談先はどこ？ 

底地は、借地人や共有者同士でトラブルになりやすい性質があることをご紹介しました。ここでは、底地のトラブルが発生した際の適切な相談先について紹介します。

3-1　借地権に強い弁護士

底地トラブルの相談先として、弁護士があげられます。

底地のトラブルを解決するには、借地権に関する法的な知識や借地人との紛争解決の手段を裁判所に判断を委ねる、「借地非訟」という手続きが必要になることがあります。

弁護士の中でも、借地権に強い弁護士に相談することで、迅速なトラブル解決が期待できます。

3-2　借地権・底地専門の不動産会社

トラブルをきっかけに、「底地を手放したい」「相続前に底地を整理したい」という意向がある場合は、借地権や底地専門の不動産会社に相談するのが良いでしょう。

底地の売却は、通常の土地売却と比べて購入希望者が少なく、難易度が高いと言われています。理由は、底地は借地人に土地を貸していることが前提になるため、自由に土地を活用することができないからです。

借地権や底地を専門に扱う不動産会社であれば、弁護士とも連携しながら、トラブル解決から底地の売却まで、一貫してサポートしてもらえます。

まとめ

中央プロパティーでは、底地のトラブル解決や売買仲介を専門にサポートしています。底地や借地権に関する豊富な知識を有したスタッフが対応しますので、ぜひご相談ください。