底地の相続前に知っておきたいこと

底地とは？相続前に知っておきたい基礎知識

底地とは、借地権が設定された土地のことです。地代や更新料などの収入が得られるメリットの一方で、土地の活用を自由にできない、税負担が発生するといったデメリットもあります。

この記事では、底地の概要や借地権との違い、所有するメリット・デメリットなどについて解説しています。

底地を相続したものの、何から手をつければいいかわからない、といった方向けの内容となっています。ぜひ参考にしてください。

1.底地とは

ここでは底地とはどのような土地なのか、借地との違いはなんなのかといった点を解説します。今後底地を相続する可能性のある方は、それぞれの概要を正しく理解しましょう。

1.1.底地とは

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。簡単にいうと、他人に土地を貸している場合に貸している土地のことを底地（貸宅地）といいます。

底地は土地の一種ですが、借地権は土地の借主である借地人に貸しているため、底地の所有者である地主は土地を自由に活用できるわけではありません。 

1.2.底地と借地の違い

底地と借地の定義は以下のようになります。

• 底地：借地権が設定されている土地
• 借地：建物を所有することを目的として借りる土地

この点から、底地の上には建物が建てられているのが基本です。

建物の所有を目的とした借地の利用には、借地借家法が適用されます。こちらの法律は、借主の権利を守る法律であり、貸主である地主の権利は制限を受けます。例えば、地主が希望しても賃貸借契約を解除できません。

底地は土地の自由な活用が難しいことに加え、契約解除も簡単にできないことなどから、底地価格は一般的に更地価格よりも安くなっています。

1.3.底地のメリット

底地の所有に伴うメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

• 建物代金の投資が不要
• 建物管理が不要
• 地代による定期的な収入

底地の上には、借地人名義の建物が建てられているのが基本であるため、地主は建物を新たに建てる必要がありません。例えば底地を相続する場合でも、すでに借地人がいる状態で相続するため、新たな資金の投下は不要です。また、底地の上にある建物の管理は借地人が行うため、管理の手間も省けます。それでいて、借地人は毎月地代を支払うため、定期的な安定収入も得られます。

自分で新たにお金をかけず、建物管理の手間も発生しない状態で定期的な安定収入が得られる点は、底地を所有する大きなメリットだといえるでしょう。

1.4.底地のデメリット

メリットの一方で、以下のようなデメリットもあるため、合わせて覚えておきましょう。

• 収益性が低い
• 土地を自由に活用できない
• 税金の支払いが発生する

地主は、借地人から毎月地代を受け取りますが、地代による収入は家賃収入と比べると低くなります。

また、地主は底地を自由に使うことができない点もデメリットです。土地の使用は借地人に委ねる形となるため、土地を所有しているといっても活用できないことに注意しなければなりません。

そのほかにも、底地を所有しているだけでも各種税金が発生します。具体的には土地の固定資産税や都市計画税などです。相続で底地を取得した場合は相続税も発生するため、事前に相続税対策も考えておくことをおすすめします。

2.借地人から受け取ることができる費用

地主は、借地人からさまざまなタイミングで一定の金銭を受け取る権利があります。ここでは具体的にどういった権利があるのか解説します。また、各費用の計算方法も取り上げているため、収入の目安としてください。

2.1.地代

地主は、借地人に土地を貸しているため、借地人から毎月地代を受けることができます。地代は、地主にとって大きな収入の1つです。地代は地主と借地人が協議して決めるものですが、その際の目安として以下の5つの計算方法が役立ちます。

①固定資産税・都市計画税から計算する方法	固定資産税評価額 ✕ 固定資産税率 ✕ 相場の倍率
②更地価格から計算する方法	・公示価格（基準地価）×面積×1.5～3％ ・相続税路線価÷0.8×面積×1.5～3％
③積算法を使って計算する方法	土地買取価格 ✕ 期待利回り + 経費
④収益分析法を使って計算する方法	立地条件や付加価値などから見込める収益で計算
⑤周辺地域の地代相場を参考に決める方法	周辺地域の地代の相場などを参考に計算

地代は“固定資産税の3倍”が目安と言われることもありますが、地主と借地人の間で地代の同意が得られない場合は、専門業者への相談をおすすめします。

2.2.更新料

地主は、借地の契約更新に伴う更新料も受け取れます。借地人は、原則として底地上に建物がある限り借地権の契約更新が可能です。地主はこの契約更新の際に更新料を借地人に請求できます。

ただし、更新料に関しては、法的な定めがあるわけではなく、多くの場合慣習的に支払いがされてきたものであるため、借地人が支払いに応じないといった事態が起こる可能性もあるでしょう。

更新料の目安は以下の計算方法で算出できます。

• 更新料=更地価格×3％前後

2.3.承諾料（建替・条件変更・売却）

借地人が、建物を建て替えたり、条件を変更したり、売却したりする場合には、地主の承諾が必要となり、その際に承諾料が支払われます。

例えば、底地上に建てているアパートの老朽化に伴い建て替えを行う、木造の物件を鉄筋などに建て替えるといったケースが考えられます。借地人は、建て替えの場合は建替に対する承諾を、木造から鉄筋への変更は条件変更への承諾を地主から得なければなりません。また、借地権の売却の際にも地主の譲渡承諾が必要です。

これらの承諾料の目安は、以下の計算式で算出可能です。

• 建替の承諾料＝更地価格×5％
• 条件変更の承諾料＝更地価格×10％
• 売却の承諾料＝借地権価格×10％

建て替えや条件変更などは十分に起こり得ることであるため、それに伴う承諾料の算出方法も覚えておきましょう。

3.底地にかかる税金や計算方法

底地の所有には各種税金が発生します。ここでは具体的にどのような税金があるのか、そして税金はどのように計算するのか解説します。税額をあらかじめ把握できれば、コストを管理しやすくなります。ぜひ参考にしてください。

3.1.固定資産税

固定資産税とは、地方税の一種です。こちらは、土地や家屋といった固定資産を所有している人に対して課税されます。

固定資産税は以下の計算式で算出可能です。

• 固定資産評価額×1.4％（税率）

例えば、固定資産評価額が2,000万円の場合、固定資産税は28万円です。

ちなみに、計算の際に用いられる固定資産評価額とは、固定資産の価値を評価した金額のことです。評価は3年ごとに見直しがされるため、それに伴い評価額も変動します。

また、1.4%の税率は全国一律ですが、地域によって異なるケースもあるため、詳しくは底地のある自治体に確認してください。

3.2.都市計画税

都市計画税も、固定資産税と同じ地方税に該当するものです。都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの財源確保を目的とした税金です。事業の対象となる区域内に土地や家屋を持っている人に対して貸されます。

都市計画税は以下の計算式で算出可能です。

• 固定資産税評価額×最高0.3％（税率）

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の場合、都市計画税は6万円です。ただし、税率は0.3%を上限として地域によって異なるため、税額も変動する可能性があります。

3.3.相続登記費用

相続登記費用とは、底地の相続にともない所有権が移転した際に発生する登録手数料のことです。相続登記とは、土地の所有者の名義を変更し、新しい所有者を明確するために必要なものです。

相続登記にかかる登記費用は下記になります。

登録免許税	固定資産税評価額 ✕ 0.4％
司法書士への報酬額	6～10万円程度
必要書類の取得費用 （戸籍謄本、住民票、印鑑証明、固定資産評価証明書など）	2,000円～1万円程度

また、相続登記は2024年4月1より義務化され、違反者には罰金が課せられますので、必ず行いましょう。

なお、登記手続きを司法書士などに代行してもらうことも可能です。この場合、司法書士に支払う報酬も含めて登記費用となるため注意してください。

4.底地のトラブルとその解決方法

地主には、借地人との間にさまざまなトラブルが発生する恐れがあります。また、底地の相続人が複数人いる場合は、相続人間でのトラブルにも注意しなければなりません。ここでは、具体的にどのようなトラブルがあるのか解説します。また、解決方法についても取り上げているため、ぜひ参考にしてください。

4.1地主と借地人との関係が悪い

土地の貸主である地主と借地人の関係が悪くなるケースは珍しくありません。地主と借地人の関係は、法律の影響もあって、借地人の権利が強く守られている状況です。

底地の運用には、地主と借地人の間で土地賃貸借契約が滞りなく履行されることが大前提です。地主と借地人が対等でなければ、トラブルに発展する可能性があるでしょう。

このような事態を回避するためにも、契約書に細かい条件までしっかりと明記する必要があります。また、こまめにコミュニケーションをとるなどして、普段から良好な関係を構築できるように努めることも大切です。

4.2.借地人が地代の滞納や支払い拒否

借地人は地主に対して毎月地代を支払いますが、支払いを滞納するケースや支払いを拒否するケースも意外とあります。

借地契約（土地賃貸借契約）が成立した場合、借地人には地代の支払い義務が発生します。借地人が支払いを拒否する、滞納するようであれば、契約違反である債務不履行となるため、契約解除が可能となります。

ただし、滞納が1〜2ヶ月程度続いているだけでは、契約解除を認めてもらえない可能性が高く、一般的には6ヶ月以上の滞納が目安とされています。まずは地主自らが支払いを催促し、それでも対応してもらえないようであれば裁判所に判断してもらうという流れになるでしょう。

4.3.借地人が地代の値上げに応じてくれない

借地の地代を値上げする際に、借地人が値上げに応じてくれない、といったトラブルも少なくありません。固定資産評価額は定期的に見直しされるため、それに伴い固定資産税や都市計画税などが高くなる可能性が考えられます。このような場合、地主は地代の値上げを求めることができます。

しかし、借地人にとっては、費用負担が増えることから値上げに応じず、トラブルに発展するケースがあります。

このようなトラブルを回避するためには、地代を値上げする理由を明確にした書類を用意し、借地人の理解を促すことが大切です。「固定資産評価額が高くなり、それに伴い固定資産税や都市計画税も上がり、現在の地代では毎月○円の赤字となる」といった形で説得しましょう。

それでも応じてもらえない場合、専門家を交えて家庭裁判所に地代増額の調停を申し立てることとなります。

4.4.借地人が更新料の支払いに応じてくれない

借地契約を更新する場合、更新料を支払うケースが一般的ですが、借地の更新料は法的に定められたものではないため、借地人によっては支払いを拒むケースもあります。

実際、契約書に更新料の支払いについての特約が記載されていない場合は、借地人は更新料を支払わなくても問題ありません。また、記載がないと地主から更新料未払いによる契約解除の主張もできないため注意してください。

このような事態を回避するためにも、契約書に特約として更新料の支払いに関する情報を記載しましょう。

4.5.借地人が許可なく大規模修繕や家の建て替えをしている

借地人が地主の許可を得ないまま、大規模修繕や建て替えを行うといったトラブルもあります。借地は建物の所有を目的として借りる土地ですが、借地人は全てを自由に活用できるわけではありません。

大規模修繕や建て替えをする場合は、地主の許可を得て、承諾料を支払う必要があります。無断でこれらをおこなうと契約違反となります。

契約書の特約に、大規模修繕や建て替えに地主の承諾が必要である旨を記載していれば、契約違反に伴う契約解除が可能です（通常記載あり）。ただし、記載がない場合は、裁判での争いに発展する可能性もあります。このような事態を回避するためにも、契約書には大規模修繕や建て替えに関する特約も記載しておきましょう。

4.6.底地の共有者が複数いて揉めてまとまらない

底地を共有名義で相続した場合、共有者間でトラブルになるケースがあります。共有名義は、複数人が所有権を持っているため、権利の主張をめぐりトラブルになりやすい傾向があります。 

例えば、地代は誰が受け取るのか、税金は誰が負担するのかといった点でトラブルになる可能性があるでしょう。また、共有者の1人は売却して現金化したいものの、他の人はそれに反対していて考えがまとまらないといったケースも考えられます。

トラブルを回避するためには、共有者間で協議するしかありません。協議してもまとまらない場合は、弁護士などの専門家の力を借りることとなります。

これから底地を相続する場合は、単独名義で相続することをおすすめします。 

まとめ

底地は、借地権が設定されている土地のことです。借地人からの地代や更新料などの収入を得られるほか、地主は新たに建物を建てるための投資は不要で、建物管理も借地人が行うなど手間がかからない点はメリットです。一方で地主は土地を自由に活用できないほか各種税金が発生する点などはデメリットとなるため覚えておきましょう。また、借地人とのトラブルが起こるケースも珍しくないため注意してください。

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