底地買取のおすすめ業者

底地買取のおすすめ業者はどこ？買取と仲介の違いも解説

底地の買取依頼先は、主に借地人、買取業者、仲介業者（投資家）の3つに分類できます。それぞれ特徴や売却相場が異なるため、違いを理解しておく必要があります。

この記事では、底地を持っているものの、借地人とトラブルになっている、底地の収益性が悪いことから売却を検討している方にむけて、底地の売却先や、売却相場、少しでも高額で売却する方法などを紹介います。

買取が難しい底地でも、買取先選びをしっかりすることで無駄なく損なく売却できます。底地の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

1.底地の買取業者とは？

底地の買取業者とは、自ら底地の買取を専門に行っている不動産業者のことです。底地は権利関係の煩雑さや土地を自己利用することから、買い手が少なく、扱う業者も専門的な知識や経験が必要になります。底地の買取業者であれば、難しい底地でも買取を行ってくれます。

1.1. 買取業者の仕組み

底地の買取業者は、買い取った底地を自社で活用するわけではなく、第三者に転売する転売業者です。買取業者は底地を買い取った後、不動産としての資産価値を高めるために、借地人から借地権を買い取り完全所有権化したり、隣接する底地の買取などを行い、第三者に転売します。その転売益が買取業者の利益になります。つまり、買取業者は「安く買い取って高く転売する」ことで多くの利益を得るビジネスモデルなのです。

1.2. 買取業者へ売却するメリット

底地の買取業者へ売却するメリットは、スピーディーに底地を売却できる点です。買取業者は、自社で買取を行うため、売主は短期間で底地を手放し、売却することが可能です。安くてもすぐにでも底地を手放したい人におすすめです。

また、直接買取のため仲介手数料がかからないことも一つのメリットと言えます。

1.3. 買取業者へ売却するデメリット

底地の買取業者へ売却するデメリットは、売却額が低くなる点です。買取業者は、底地を安く買い取り、高く転売することで利益を得るビジネスモデルです。つまり、買取業者にとっては、買取額が仕入れ額になります。そのため、「1円でも安く買い取りたい」というのが買取業者の本音であり、底地の買取額は更地価格の10％程度と低くなる傾向にあります。

2.底地の買取業者選びのコツ

ここでは底地の買取業者を選ぶ際のポイントを紹介します。どこに依頼すればいいか迷っている方はぜひ参考にしてください。

2.1.実績が豊富な業者を選ぶ

底地の買取業者の買取実績をチェックして、実績が豊富な業者を選びましょう。買取業者のホームページを見れば、具体的な実績を掲載しているケースが多いため、確認して見てください。一方で、底地の買い取りを謳っているものの、具体的な実績がわからない業者には注意したほうがいいでしょう。

また、買取実績をチェックすることでその業者が具体的にどのエリアで買取を行っているのかも把握できます。自分の底地のあるエリアも買取対象なのかどうかをチェックしておくことで、手続きをスムーズに進められるでしょう。

2.2.査定額の根拠が明確である

適正価格での売却を実現するためには、査定額の根拠が明確な業者を選ぶことが大切です。査定額の算出方法は、業者によって異なります。

例えば、不動産鑑定士による査定やAI査定を実施している業者であれば、納得できる根拠を示してくれる可能性が高いです。

国家資格者である不動産鑑定士が作成した調査書や不動産鑑定書は、公的な信用力があります。また、近年では過去の取引事例など、ビックデータに基づき不動産を査定するAI査定を取り入れている業者も増えています。

しかし、一般的に買取業者の提示する査定額は“買取りたい価格”になりますので、仕入れ値をできる限り低く抑えたい本音が反映された査定額であることを肝に銘じておきましょう。

2.3.士業と連携している業者を選ぶ

弁護士や司法書士、税理士などの各種士業と連携している買取業者であれば、安心して手続きを進められます。

底地の売却にあたっては、さまざまな手続きが発生し、専門知識なども求められます。それを自分1人で進めようとすることは現実的ではありません。弁護士や税理士などの士業とのつながりがあれば、書類作成などの作成も行ってもらえるため、地主は手間をかけずに底地を売却できます。

例えば契約時に弁護士や税理士、司法書士が一堂に会して同席するようなワンストップ体制のサポートが整った業者が好ましいでしょう。

また、借地人との間にトラブルを抱えており、直接顔を合わせたくないといった場合、弁護士がいれば間に入ってやり取りをしてくれます。無用なストレスを感じることなく、売却手続きを進められる点は大きなメリットだといえるでしょう。

2.4.売却に掛かる諸費用が無料の業者を選ぶ

売却に掛かる各種費用がどのくらいになるかも重要なポイントです。例えば、査定や見積もり作成を無料で行っている業者であれば、売り手が負担する費用を最小限に抑えられます。底地は更地と比べて売却相場が安いため、少しでも費用負担を抑えることで、手取り金額を高められるでしょう。

3.底地の売却相場はいくら？

底地は、借地人や買取業者、投資家などの第三者と、売却先はさまざまですが、誰に売るかによって売却相場が異なります。具体的な売却方法と、売却の容易さ、更地と比べた場合の売却相場を以下の表にまとめました。

売却方法	ポイント	売却相場（更地価格と比較）
買取業者に売却	〇：スピーディーに売却できる	×：10％ほど
仲介業者を介して第三者に売却	〇：高く売却できる	〇：30〜50%ほど
借地人に売却	△：借地人への交渉が必要	〇：50％ほど
底地と借地権の同時売却	△：借地人への交渉が必要	〇：30～40％ほど

買取業者への売却は、更地価格の10%が相場です。更地と比べると底地は活用が難しいため、どうしても価格は低くなってしまいます。加えて、買取業者は自社で底地を買い取るため、安く仕入れたいという観点から、売買価格はさらに低くなる場合も珍しくありません。 

仲介業者を通じて投資家などの第三者に底地権を買い取ってもらう場合は、更地価格の30%〜50%程度が相場です。第三者に売却する場合、底地に収益性があることをうまくアピールできれば買い手も見つかりやすいでしょう。

もっとも高く売れるのが、借地人への売却です。売却相場は更地の50%と他の売却方法と比べても高い水準にあります。なぜ高いのかというと、借地人に底地を売却することで土地と建物の両方が借地人の所有権になります。つまり、借地人にとって土地を自由に使うことができるため、メリットが大きく、少々高い金額であっても購入したいと考える借地人は多いでしょう。ただし、借地人に購入意思がなかったり、売買価格で合意できなければ売却は難しくなります。

そのほかにも、底地と借地権をセットにした（完全所有権）状態で売却する方法もあり、この方法はどちらも30〜40%程度が売却相場です。

4.底地を高く売却するためのポイント

底地は更地と比べると、売却相場が安いため、少しでも高く売却するためには、いくつかのポイントを押さえることが大切です。ここでは具体的にどういったポイントを意識すればいいのか解説します。

4.1.借地人に買取の相談をする

底地をもっとも高く買い取ってくれる可能性があるのは、借地人です。まずは借地人に底地の買取を打診してみましょう。

相談するときに大切なのがタイミングです。例えば、契約更新が近づいているタイミングで買取を提案すれば、「ちょうどいいタイミングだな」と考え、買取を実際に検討してくれるかもしれません。

また、借地人が増改築をしようとしているタイミングでの買取提案も効果的です。

ただし、地主から借地人に底地の買取をお願いする場合、売買価格の交渉は慎重に行いましょう。交渉の仕方によっては、借地人とトラブルになる可能性があります。

底地の買取を借地人に打診する場合は、底地専門の不動会社にどのように話しを進めるべきか、相談するのがおすすめです。 

4.2.底地専門の仲介業者に買取依頼をする

底地専門の仲介業者を利用することも高く買い取ってもらうためのポイントです。買取業者は、自社で底地を買い取り、その後転売することを目的にしています。

つまり、安く買って高く売ることで、利益がでるビジネスモデルです。底地の買取価格＝買取業者の仕入れ値になるわけですから、必然的に売買価格は低くなります。そのため売却相場も10％程度と、どの買取先よりも安くなってしまいます。

一方で、仲介業者は、自社での買取ではなく、底地を買ってくれる人を見つけてマッチングさせる仕組みです。仲介業者の利益である仲介手数料は、売買価格に比例するため、「高値で売買を成立させたい」という、仲介業者と売主の利害関係は一致します。

底地をより高く売るためには、底地・借地権専門の仲介業者へ相談するのが良いでしょう。

4.3.不動産鑑定士に鑑定を依頼する

不動産鑑定士に土地の鑑定を依頼すれば、相場に見合った金額での売却が可能となります。不動産鑑定士とは、国家資格の1つであり、不動産の適正な地価を判断する不動産鑑定のプロです。不動産鑑定士は、不動産鑑定評価基準に基づいて不動産の価値を評価するため、正確な底地の価値を把握でき、相場との乖離の心配もありません。

5.底地の買取業者とのトラブルに注意！

底地を所有しているとさまざまなトラブルが発生する可能性があります。また、底地の売却を検討している中でも、買取業者との間にトラブルが発生するケースもあるでしょう。

ここでは、具体的に買取業者とどういったトラブルが起こり得るのか解説します。また、合わせてそのようなトラブルを回避するための方法についても取り上げているためぜひ参考にしてください。

5.1査定額が低すぎる

底地の査定を依頼したものの、査定額が低すぎて納得できないといったケースはよくあります。底地専門の業者ではない場合、底地に関する知識が不十分で正確な査定とならない可能性があるでしょう。

納得した金額で売却するためにも、底地専門の仲介業者に買取を依頼しましょう。仲介業者であれば査定額が低すぎるというようなトラブルを回避できます。また、不動産鑑定士に底地の鑑定をしてもらい、正確な価格を出してもらうこともおすすめです。

5.2契約書に説明のない「特約」の記載がある

契約書には売主が不利になる特約が記載されていることがあります。買主側の都合であっても違約金などは無く一方的に契約を解除できる特約や、市場価格の変動や地価の下落などを理由に買主側が自由に買取価格を調整できる特約など、売主が不利になる特約があります。買取業者は転売で利益を得るため、借地人とうまく交渉が進まなかった場合に損失を出さないようにこのような特約をつけることがあります。

契約書は弁護士のリーガルチェックを挟み、売主に不利になるような特約が記載されていないことを必ず確認しましょう。

5.3担当者の連絡レスポンスが遅い

買取業者とのやりとりを進めていく中で、担当者からの連絡が遅くてイライラしてしまうといったケースもあります。担当者のレスポンスが遅いことで必要書類の準備に時間がかかってしまったり、予定していた売却時期がズレてしまい、維持費や税金など余計に費用が掛かるリスクがあります。

このような事態を回避するためにも、買取業者を選ぶ場合は、複数の業者にコンタクトを取ることをおすすめします。やりとりを進める中で、担当スタッフの対応の良し悪しやレスポンスの速さなどがわかるため、それらを踏まえて最終的な依頼先を選びましょう。

5.4想定外の諸費用を請求される

買取専門業者に売却しようとすると、想定外の手数料や費用がかかるケースもあります。売り手側はそのような費用を想定していなかったため、業者側とトラブルになる恐れがあるでしょう。

測量費用	境界が不明確、紛失している場合に正確に確認するための費用
分筆費用	底地の一部を売却する際に分筆するための費用
土壌調査・改良費用	土地の安全確認と安全を維持するための費用
契約書作成手数料	弁護士や司法書士に依頼する資料の作成手数料

各種手数料やその他の費用がどのくらい発生するのかは、査定金額が出たタイミングで確認しておきましょう。また、仲介手数料無料の仲介業者や、ホームページに料金体系が記載されている買取業者もあるため、業者選びの際に目を通しておくことで無用なトラブルを回避できます。

センチュリー21中央プロパティーでは、底地売却の仲介手数料が無料です。

5.5売却後に地中埋設物が見つかった

底地を売却した後に地中埋設物が見つかり、除去にかかる費用を買い手から請求されるといったトラブルもあります。この場合、売主は責任を負わず、除去費用は買主が負担する可能性が高いです。

底地は土地の瑕疵範囲からは覗かれており、売主に対して埋設物除去などの補修の請求ができないためです。

6.底地の買取業者と仲介業者の違い

底地は、買取業者と仲介業者のビジネスモデルの違いから、売却スピード、売却相場が大きく変わってきます。売却の緊急性、希望する売却額などを考慮して自分にあった業者を選ぶことが重要です。

6.1売却相場の違い

買取業者のビジネスモデルは、買取った底地を転売することで利益を得ます。買取業者は「1円でも安く買い取りたい」のが本音ですので、売却相場は市場価格よりも安くなってしまう傾向にあります。買取業者に売却した場合の売却相場は、底地価格の10％程度となっています。

仲介業者は、売主と買主からの仲介手数料が利益となります。また、仲介業者は高く買主に売却することで仲介手数料を多く貰うことができます。そのため「１円でも高く売りたい」という売主と目的が一致します。仲介業者の売却相場は、底地価格の30～50％です。

仲介業者の中には、売主からの仲介手数料は貰わず、買主からのみ仲介手数料を受け取る業者もあります。この場合、売主は売却にかかる費用を差し引かれることなく売買金額を受け取ることができます。

底地を高く売りたい方は、仲介手数料が無料の底地専門の仲介業者がおすすめです。

6.2売却スピードの違い

買取業者は自社で買取を行います。販売活動などを行う必要が無いので、短期間で売却することが可能です。「とにかく早く売却したい」という方は、買取業者がおすすめです。

買取業者が直接買取を行うため、買主が見つからないというリスクは低いですが、エリアによっては買取をしてもらえなかったり、価格や条件についての交渉が難しいというデメリットがあります。

仲介業者の場合は、底地専門の幅広いネットワークから投資家を探し売却をサポートします。複数の投資家から、売主の希望にあった売却条件や価格などから買主を探すことができます。

仲介業者は、購入希望者を募るための販売活動を行うため、売却までに2～４週間程度、時間がかかってしまう可能性があります。一方、売買契約書の作成や法的手続きに関する専門的なサポートを行ってくれる点は、仲介業者のメリットと言えるでしょう。

	買取業者	仲介業者
ビジネスモデル	自社で直接買取を行い、転売益を収益源とする	売主と買主を仲介し、仲介手数料を収益源とする
売却相場	市場価格よりも安い （底地価格の10％程度）	市場価格に近い （底地価格の30～50％）
仲介手数料	かからない	かかる ※無料の業者もあり
売却スピード	短期間	2～４週間程度
メリット	・迅速な取引 ・仲介手数料がかからない ・確実に売却ができる	・高く売却ができる ・契約書の作成等、専門的なサポートがある ・条件に合う購入希望者を選べる
デメリット	・売却価格が低い ・売買価格等、条件交渉の余地が少ない	・仲介手数料がかかる ・売却までに2～４週間程度時間がかかる

まとめ

底地の買取先は、借地人、買取業者、投資家などの第三者の3つに分類されます。借地人への売却がもっとも高く売れますが、借地人が買取依頼を受け入れてくれるとは限りません。

底地専門の業者を選ぶ際は、ホームページなどで実績を確認するほか、査定額や担当者の専門性の高さなどをチェックし各社比較してみてください。

底地を専門としている底地専門の仲介業者であれば、複数の投資家を独自のネットワークから探すことで買取先を探す手間も省け、売却に伴う各種手続きの手間も軽減されます。さらに、買取業者よりも高値での売却が可能です。、

買取先や買取価格、各種手続きの手間を考えると底地の売却は底地専門の仲介業者がおすすめです。

CENTURY21中央プロパティーは、底地専門のチームが底地売却の仲介を行っております。。幅広い底地売却のネットワークを持っているため素早く売却することが可能です。また、社内弁護士が常駐しているため、借地人とのトラブルにも対応することか可能です。各種士業との連携により、諸費用を掛けずに書類などを作成できる点が特徴です。売却時に売り手からの仲介手数料は発生しないため、余計なコストが発生する心配もありません。

底地の売却を検討している方は、ぜひCENTURY21中央プロパティーへご相談ください。