底地買取のおすすめ業者はどこ？買取と仲介の違いも解説

底地買取のおすすめ業者はどこ？買取と仲介の違いも解説

底地は権利関係が複雑で、一般的な不動産よりも売却が難しいケースが多くあります。
特に、借地人との交渉や収益性の低さ、共有名義の問題などが絡むと、適切な売却先を見つけるのが困難になります。

そのため、底地の売却には「買取業者」と「仲介業者」を比較しながら、どちらが自分に合っているのか、判断する必要があります。

本記事では、買取と仲介の違いを解説するとともに、底地買取業者選びで失敗しない選び方のポイントをご紹介します。

＜この記事でわかること＞ 

• 底地の買取業者とは
• 底地の買取業者を選ぶポイント
• 底地の買取業者でよくあるトラブル
• 底地の売却相場
• 底地を高く売る方法

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底地の買取業者とは？

底地の買取業者とは、底地の自社買取を専門に行っている不動産業者のことです。

底地は権利関係の煩雑さや土地を自己利用することから、買い手が少なく、扱う業者も専門的な知識や経験が必要になります。底地の買取業者であれば、難しい底地でも買取を行ってくれます。

買取業者の仕組みと目的

底地の買取業者の目的は、買い取った底地を自社で活用するわけではなく、第三者に転売し利益を得ることです。

買取業者は地主から底地を買い取った後、不動産としての資産価値を高めるために、借地人から借地権を買い取り完全所有権化したり、隣接する底地の買取などを行い、第三者に転売します。その転売益が買取業者の利益になります。

つまり、買取業者は「安く買い取って高く転売する」ことで多くの利益を得るビジネスモデルなのです。

買取業者のメリット

底地の買取業者へ売却するメリットは、スピーディーに底地を売却できる点です。

買取業者は、自社で買取を行うため、売主は短期間で底地を手放し、売却することが可能です。安くてもすぐにでも底地を手放したい人におすすめです。

また、直接買取のため仲介手数料がかからないことも一つのメリットと言えます。

• 売却までの時間が短い
• 仲介手数料がかからない
• 現状のまま売却できる

買取業者のデメリット

底地の買取業者へ売却するデメリットは、売却額が低くなる点です。

買取業者は、底地を安く買い取り、高く転売することで利益を得るビジネスモデルです。つまり、買取業者にとっては、買取額が仕入れ額になります。

そのため、「1円でも安く買い取りたい」というのが買取業者の本音であり、底地の買取額は更地価格の10％程度と低くなる傾向にあります。

• 売却価格が低くなる
• 価格交渉が難しい
• 業者の選定が重要

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底地の買取業者選びの4つのポイント

ここでは底地の買取業者を選ぶ際のポイントを紹介します。どこに依頼すればいいか迷っている方はぜひ参考にしてください。

①実績が豊富な業者を選ぶ

底地の買取には、専門的な知識と豊富な経験が求められます。

そのため、過去の取引実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。業者のホームページに買取事例が掲載されている場合は、取引内容や対象エリアを確認し、自身の底地と類似した案件の取り扱い実績があるかをチェックしましょう。

また、実績が明示されていない業者には注意が必要です。単に「底地買取」をうたっていても、実際には経験が乏しく、適切な査定やスムーズな取引ができない可能性があります。特に、借地人との交渉を伴うケースでは、過去の取引経験が豊富な業者を選ぶことで、売却までのリスクを軽減できます。

②査定額の根拠が明確である

底地の査定額は、業者によって算出方法が異なります。適正価格での売却を実現するためには、査定額の根拠が明確な業者を選ぶことが重要です。

不動産鑑定士が作成する「不動産鑑定評価書」や、AIを活用したデータ分析による査定を導入している業者は、客観的な根拠をもとに査定を行うため、透明性が高いといえます。一方で、根拠を示さずに提示された査定額には注意が必要です。

しかし、一般的に買取業者の提示する査定額は“買取業者が買取りたい価格”になりますので、仕入れ値をできる限り低く抑えたい買取業者の本音が反映された査定額であることを肝に銘じておきましょう。

③士業と連携している業者を選ぶ

底地の売却には、借地権の処理や権利調整、税務対応など、専門的な手続きが必要となります。弁護士や税理士、司法書士と連携している買取業者であれば、こうした手続きをワンストップで進められるため、売主の負担が大幅に軽減されます。

特に、借地人との交渉が必要なケースでは、弁護士が間に入ることでスムーズに話を進められるメリットがあります。直接交渉が難しい状況や、借地人との関係がこじれている場合でも、専門家の介入によって円滑な解決が可能になります。

契約時に弁護士が同席するなど、法的サポートが充実している業者を選ぶことで、リスクを最小限に抑えながら安全に売却を進めることができます。

④売却に掛かる諸費用が無料の業者を選ぶ

底地の売却にあたっては、以下のような諸費用が発生することがあります。

• 登記費用
• 測量費用
• 分筆費用
• 土壌調査・改良費用
• 契約書作成手数料

特に、底地は一般の土地と比べて売却価格が低くなりやすいため、不要なコストを抑えることで手元に残るお金を1円でも増やす姿勢が重要です。

査定費用や見積もり作成費用が無料の業者を選ぶことで、余計な出費をせずに売却を進めることができます。

また、一部の業者では、契約手数料や登記関連の費用を負担してくれるケースもありますので、事前に費用負担の有無を確認することが大切です。

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底地の買取業者のよくあるトラブル4選

底地の買取業者を利用する際、慎重に業者選びをしなければトラブルに巻き込まれる可能性があります。底地は権利関係が複雑で、一般の土地売却とは異なる課題が多いため、不適切な業者に依頼すると予期せぬリスクを負うことになりかねません。

ここでは、底地買取でよくあるトラブルとその対策について解説します。

①査定額と実際の買取価格が異なる

初回査定では高額な査定額を提示されたものの、契約直前や手続き中に何かしら理由を付けて、大幅に減額されるトラブルは珍しくありません。

査定額の根拠を必ず確認することや複数社に査定を依頼するなどの対策を講じて、不当に安い価格で買い取られることを防ぎましょう。

また、契約書には売主が不利になる特約が記載されていることがあります。
例えば、買主側の都合であっても違約金などは無く一方的に契約を解除できる特約や、市場価格の変動や地価の下落などを理由に買主側が自由に買取価格を調整できる特約など、売主が不利になる特約などです。

買取業者は転売で利益を得るため、借地人とうまく交渉が進まなかった場合に損失を出さないようにこのような特約をつけることがあります。

契約書は弁護士のリーガルチェックを挟み、売主に不利になるような特約が記載されていないことを必ず確認しましょう。

②借地人との関係が悪化する

買取業者が借地人に対して強引な交渉を行い、関係が悪化することがあります。

関係が悪化すると、借地人が買取業者に不信感を抱き、売却がスムーズに進まなくなるリスクがあります。

底地は、権利関係が複雑なことから、借地権に詳しく、借地人との関係に配慮した交渉ができる業者を選ぶことが大切です。

③買取業者が悪質な転売を行う

買取業者が買取後、借地人に対して不当な賃料値上げや立ち退きを要求したり、買取業者が悪質な転売をして、借地人とトラブルになることがあります。

「底地の売却後だから自分は関係ない」と考えることもできますが、地主だった自分にまで影響が及ぶ可能性があります。

例えば、借地人が買取業者の対応に納得できず、過去の契約内容や交渉経緯について問い合わせてきたり、場合によっては法的措置を取ることも考えられます。
特に、売却前に借地人と一定の合意を得ていた場合、それを覆すような形で買取業者が強引に交渉を進めると、元の地主が「約束を反故にした」と誤解され、信頼関係が損なわれる可能性があります。

また、借地人が弁護士を立てて争う場合、過去の取引や賃貸借契約の履歴が精査されることになり、売主である元地主にも何らかの対応を求められることがあります。

そのため、底地を売却する際は、単に「高く買ってくれる業者」を選ぶのではなく、売却後の借地人との関係を適切に維持できる信頼性の高い業者を選ぶことが重要です。

④契約後に手数料などの追加費用を請求される

買取専門業者に買取を依頼した後、想定外の手数料や費用がかかるケースもあります。

底地の買取にかかる費用は、各社異なっており、事前にどのような費用がかかる可能性があるのか、確認しておくことが大切です。

底地の買取でかかる費用には、以下のようなものがあります。

測量費用	境界が不明確、紛失している場合に正確に確認するための費用
分筆費用	底地の一部を売却する際に分筆するための費用
土壌調査・改良費用	土地の安全確認と安全を維持するための費用
契約書作成手数料	弁護士や司法書士に依頼する資料の作成手数料

また、底地を売却した後に地中埋設物が見つかり、除去にかかる費用を買い手から請求されるといったトラブルもあります。この場合、売主は責任を負わず、除去費用は買主が負担する可能性が高いです。

底地は土地の瑕疵範囲からは覗かれており、売主に対して埋設物除去などの補修の請求ができないためです。

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底地の買取業者と仲介業者の違い

底地は、買取業者と仲介業者のビジネスモデルの違いから、売却スピード、売却相場が大きく変わってきます。売却の緊急性、希望する売却額などを考慮して自分にあった業者を選ぶことが重要です。

売却相場の違い

買取業者のビジネスモデルは、買取った底地を転売することで利益を得ます。買取業者は「1円でも安く買い取りたい」のが本音ですので、売却相場は市場価格よりも安くなってしまう傾向にあります。買取業者に売却した場合の売却相場は、底地価格の10％程度となっています。

仲介業者は、売主と買主からの仲介手数料が利益となります。また、仲介業者は高く買主に売却することで仲介手数料を多く貰うことができます。そのため「１円でも高く売りたい」という売主と目的が一致します。仲介業者の売却相場は、底地価格の30～50％です。

仲介業者の中には、売主からの仲介手数料は貰わず、買主からのみ仲介手数料を受け取る業者もあります。この場合、売主は売却にかかる費用を差し引かれることなく売買金額を受け取ることができます。

底地を高く売りたい方は、仲介手数料が無料の底地専門の仲介業者がおすすめです。

売却スピードの違い

買取業者は自社で買取を行います。販売活動などを行う必要が無いので、短期間で売却することが可能です。「とにかく早く売却したい」という方は、買取業者がおすすめです。

買取業者が直接買取を行うため、買主が見つからないというリスクは低いですが、エリアによっては買取をしてもらえなかったり、価格や条件についての交渉が難しいというデメリットがあります。

仲介業者の場合は、底地専門の幅広いネットワークから投資家を探し売却をサポートします。複数の投資家から、売主の希望にあった売却条件や価格などから買主を探すことができます。

仲介業者は、購入希望者を募るための販売活動を行うため、売却までに2～４週間程度、時間がかかってしまう可能性があります。一方、売買契約書の作成や法的手続きに関する専門的なサポートを行ってくれる点は、仲介業者のメリットと言えるでしょう。

	買取業者	仲介業者
ビジネスモデル	自社で直接買取を行い、転売益を収益源とする	売主と買主を仲介し、仲介手数料を収益源とする
売却相場	市場価格よりも安い （底地価格の10％程度）	市場価格に近い （底地価格の30～50％）
仲介手数料	かからない	かかる ※無料の業者もあり
売却スピード	短期間	2～４週間程度
メリット	・迅速な取引 ・仲介手数料がかからない ・確実に売却ができる	・高く売却ができる ・契約書の作成等、専門的なサポートがある ・条件に合う購入希望者を選べる
デメリット	・売却価格が低い ・売買価格等、条件交渉の余地が少ない	・仲介手数料がかかる ・売却までに2～４週間程度時間がかかる

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底地の売却相場はいくら？

底地は、誰に売るかによって売却相場が異なります。具体的な売却方法と、売却の容易さ、更地と比べた場合の売却相場を以下の表にまとめました。

売却方法	ポイント	売却相場（更地価格と比較）
買取業者に売却	〇：スピーディーに売却できる	×：10％ほど
仲介業者を介して第三者に売却	〇：高く売却できる	〇：30〜50%ほど
借地人に売却	△：借地人への交渉が必要	〇：50％ほど
底地と借地権の同時売却	△：借地人への交渉が必要	〇：30～40％ほど

第三者に売却する場合、底地に収益性があることをうまくアピールできれば買い手も見つかりやすいでしょう。

最も高く売れるのが、借地人への売却です。売却相場は更地の50%と他の売却方法と比べても高い水準にあります。なぜ高いのかというと、借地人に底地を売却することで土地と建物の両方が借地人の所有権になります。つまり、借地人にとって土地を自由に使うことができるため、メリットが大きく、少々高い金額であっても購入したいと考える借地人は多いでしょう。ただし、借地人に購入意思がなかったり、売買価格で合意できなければ売却は難しくなります。

そのほかにも、底地と借地権をセットにした（完全所有権）状態で売却する方法もあり、この方法はどちらも30〜40%程度が売却相場です。

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底地を高く売却するための3つのポイント

底地は更地と比べると、売却相場が安いため、少しでも高く売却するためには、いくつかのポイントを押さえることが大切です。ここでは具体的にどういったポイントを意識すればいいのか解説します。

①借地人への買取交渉を優先する

底地を最も高く買い取る可能性が高いのは、現に土地を使用している借地人です。そのため、売却を検討する際には、まず借地人に対して買取の意向を打診することが重要です。

ただし、地主側から借地人に対して買取を持ちかける場合、売買価格の交渉には細心の注意を払う必要があります。価格交渉の進め方によっては、借地人との関係が悪化し、将来的なトラブルにつながる可能性があります。

そのため、底地の取引に精通した不動産会社に相談することで、適正な売却価格の算出や交渉戦略の策定が可能となり、スムーズな取引が実現しやすくなります。

②買取業者よりも仲介業者に依頼をする

底地をできるだけ高く売却するためには、底地専門の仲介業者を利用することが有効な手段の一つです。

先述の通り、買取業者は、底地を直接買い取ったうえで、転売することを目的としています。そのため、仕入れ価格（買取価格）をできるだけ低く抑え、転売時に利益を確保するというビジネスモデルが基本です。

この構造上、買取価格は市場価格の10％程度とされることが一般的であり、売主が期待するような高値での売却は難しくなります。迅速な現金化が可能である反面、売却価格の低さがデメリットとなる点に留意が必要です。

一方で、仲介業者は自社での買取を行わず、買い手を見つけて売主とのマッチングを行うという仕組みを取ります。仲介業者の収益は仲介手数料によって成り立っており、その手数料は売買価格に比例するため、「できるだけ高値で取引を成立させたい」という売主の利益と一致します。

特に底地専門の仲介業者であれば、借地人や投資家など、底地を求めている適切な買主を見つけるノウハウを持っているため、高値売却の実現が期待できるのです。

底地をより高く売るためには、底地・借地権専門の仲介業者へ相談するのが良いでしょう。

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③適正な査定を受け、価格交渉を工夫する

底地の価格は、立地や契約条件、借地人との関係性によって大きく異なります。
そのため、複数の業者に査定を依頼し、適正価格を把握することが重要です。

また、価格交渉では「借地人と過去にトラブルがないこと」や「地代による収益性」などを強調し、買主の納得感を高める工夫をすると良いでしょう。

まとめ

底地を売却する際は、買取業者と仲介業者の違いを理解し、自身の目的に合った方法を選択することが重要です。

また、買取業者を選ぶ際は実績の豊富さ、査定額の根拠、士業との連携、諸費用の有無など4つのポイントを確認し、トラブルを回避することが重要です。実際に、賃料の不当な値上げや契約条件の変更など、売却後に問題が発生するケースもあります。

底地の売却相場は立地や借地条件により異なりますが、借地人への売却、仲介業者の活用、交渉の工夫などにより高値売却の可能性を高めることができます。慎重に戦略を立て、最適な売却方法を選択しましょう。

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