底地の買取相場はいくら？底地の評価を決める要素と高く売るコツを解説

底地の買取相場はいくら？底地の評価を決める要素と高く売るコツを解説

底地を売却しようと考えたとき、「いくらで売れるのか？」と気になる方も多いのではないでしょうか。底地は通常の土地と異なり、借地人の権利が影響するため、買取価格の相場や評価方法が分かりにくいのが特徴です。

本記事では、底地の買取相場の目安や評価を決めるポイント、さらに少しでも高く売るためのコツについて分かりやすく解説します。

底地の買取相場を決める5つの要素

底地の買取価格を左右する要素には、以下があります。

1. 借地権の種類（普通借地権・定期借地権）
2. 土地賃貸借契約の内容
3. 土地の形状・面積・立地
4. 法令上の制限（用途地域、建ぺい率、容積率など）
5. 借地人との関係性（トラブルの有無）

①借地権の種類（普通借地権・定期借地権）

底地の買取価格は、設定されている借地権の種類によって大きく変わります。

借地権には 「普通借地権」 と 「定期借地権」 があります。

普通借地権は更新が可能で借地人が長期的に利用できるため、底地の価格は低くなりがちです。一方、定期借地権は契約満了時に土地が返還されるため、底地の価値が高く評価される傾向があります。

• 普通借地権
  契約更新が可能で、借地人の権利が強いため、買取相場は低くなる傾向があります。更地価格の10～15%程度が目安となります。
• 定期借地権
  契約期間が満了すれば契約が終了するため、買取相場は普通借地権よりも高くなります。契約満了時期が近いほど、買取相場は高くなる傾向があります。
• 使用貸借
  無償で土地を貸している状態であり、地主はいつでも借地人を退去させることができます。そのため、買取相場は更地価格とほぼ同等になります。

②土地賃貸借契約の内容

土地賃貸借契約の内容も、買取価格に影響を与えます。

特に、以下の項目は重要です。

• 地代
  地代が高いほど、底地の収益性が高いため、買取価格も高くなる傾向があります。
• 更新料
  土地賃貸借契約書に更新料の支払いに関する詳細があるのかによって、金額や支払い条件も、買取価格に影響します。
• 契約期間
  定期借地権の場合、契約の満了時期が近いほど、買取価格は高くなります。
• その他
  土地賃貸借契約書の内容に、底地の売却や借地権の譲渡に関する制限など、特別な条項が含まれている場合は、買取価格に影響する可能性があります。

③土地の形状・面積・立地

底地も一般的な不動産と同様に、土地の形状や立地が価格に影響を与えます。

• 駅近や商業地にある底地は評価が高くなりやすい
• 土地の形が整っている方が価値が高い（不整形地は活用しづらく、価格が下がる）
• 面積が広すぎる場合、売却の難易度が上がる（買い手の需要が限定されるため）

④法令上の制限（用途地域、建ぺい率、容積率など）

土地には、用途地域、建ぺい率、容積率など、法令上の制限が課せられています。

これらの制限が厳しいほど、土地の利用価値は低くなり、買取価格も低くなる傾向があります。また、再建築不可の底地は評価が低くなりやすいです。

• 用途地域
  住宅地、商業地、工業地など、用途地域によって、土地の利用目的が制限されます。
• 建ぺい率・容積率
  建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。建ぺい率・容積率が高いほど、多くの建物を建てることができるため、買取価格は高くなります。
• 再建築不可
  建築基準法の接道義務を満たしていない、市街化調整区域（原則として新築が認められないエリア）にある場合、敷地が極端に狭い・変形地などの場合は、買取価格が下がります。

⑤借地人との関係性（トラブルの有無）

借地人とのトラブルがある場合、売却が難しくなり、底地の買取価格が低くなる可能性があります。

例えば、地代の未払い や 契約内容を巡る対立 が発生していると、買主にとって将来的なリスクとなり、敬遠されやすくなります。

さらに、トラブルの解決には弁護士費用や裁判費用が発生する可能性があり、これらのコストを考慮すると、買主はその分を買取価格に反映せざるを得ません。

底地の買取相場（実勢価格）の調べ方

底地の価格相場を調べるには、更地価格と底地割合を基に算出する方法が有効です。

底地の実勢価格は、路線価を0.8で除することで概算値を得られます。ただし、実際の取引価格は契約内容や個別事情に左右されるため、あくまで目安として捉えるべきです。

不動産業者への売却を想定する場合、更地価格×底地割合に、さらに0.5～1の係数を乗じることで、売却価格の目安を算出できます。

この係数は、底地の利便性や将来的な売却可能性を考慮したもので、利便性が高い場合は1に近づく傾向があります。

より正確な価格評価には、専門家による査定が不可欠ですので、不動産会社に底地の査定を依頼するのが最も手っ取り早いでしょう。

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また、国税庁が公表している相続税路線価は、相続税を計算するための基準であり、底地の実際の取引価格とは異なるため、あまり参考にならない点に留意しましょう。

底地の買取相場は売却先で変わる

底地の買取価格は、更地価格の10〜50%が一般的な相場ですが、売却先によって大きく異なります。

1. 借地人に売却する場合（更地価格の50%程度）

底地を最も購入したい相手は、借地人と考えて良いでしょう。

なぜなら、借地人が底地を購入すると、完全な所有権が取得できるからです。所有権の土地は、自由に活用できるため、借地人にとってはメリットが大きく、買取価格は比較的高くなるでしょう。

ただし、借地人に資金力があることが前提になるため、買取価格を巡って交渉が難航するケースも多くあります。

2. 買取業者に売却する場合（更地価格の10〜15%程度）

底地を専門に買い取る業者に売却する場合、買取価格は更地価格の10〜15%程度になることが多いです。

買取業者は、底地を買い取った後、借地人との交渉や契約内容の整理などを行います。底地の買取業者の目的は、底地を買い取った後、上物の建物も借地人から買い取り、完全所有権の土地にした状態で、高く転売することです。

つまり、買取業者にとって買取価格は、仕入れ値になるため、買取相場は最も低くなります。

メリット

• 取引成立がスピーディー
  買取業者は自社買取のため、スピーディーに底地を売却することができます。
• 確実な売却ができる
  買取業者は、自社で買取が可能な底地かどうかを判断するため、買い手が見つからず、売れ残るリスクがありません。

デメリット

• 買取価格が低い
  買取業者は、仕入れ目線で利益を確保する必要があるため、買取価格が低くなる傾向があります。

3. 投資家に売却する場合（更地価格の40〜50%程度）

仲介会社を経由して、投資家に底地を売却する場合、買取価格は更地価格の40〜50%程度になることが多いです。

投資家は、底地を買い取った後、借地人から地代収入を得たり、将来的な土地の値上がり益を狙ったりすることで、長期的に収益を得ようとします。そもそも投資家は、自身が地上げ業務として底地を購入する訳ではないため、買取業者よりも高値で買い取ってくれる可能性があります。

メリット

• 高値での売却
  投資家は、買取業者よりも高値で底地を買い取ってくれる可能性があります。
• 専門的なサポート
  仲介会社は、中立的な立場で売却活動や価格交渉、契約手続きなどをサポートしてくれるため、売主は安心して取引を進めることができます。

デメリット

• 時間がかかる
  投資家を見つけるまでに2週間程度、時間がかかる場合があります。
• 費用がかかる
  仲介手数料がかかります。※センチュリー21中央プロパティーの場合は仲介手数料は0円です

買取業者と仲介業者を経由しての投資家、どちらの売却先が良いかは、売主の状況や希望によって異なります。

• 安くても早く売却したい→買取業者
• できるだけ高く売却したい→専門仲介会社（投資家）

それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、最適な売却方法を選びましょう。

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底地を高く売るための3つのポイント

底地を高く売るためのポイントは、以下の通りです。

1. 借地人との関係を良好に保つ
2. 地代の額など適正な契約内容にしておく
3. 買取業者よりも仲介業者へ売却を依頼する

①借地人との関係を良好に保つ

底地の買取価格には、借地人との関係性が大きく影響するため、借地人との関係を良好に保つことは、極めて重要です。

日頃から良好なコミュニケーションを図り、信頼関係を構築しておくことで、底地の買取にすんなり応じてくれるケースもあります。

また、借地人とトラブルになっていると底地の購入を躊躇し、購入希望者が現れない場合もあります。

②地代の額など適正な契約内容にしておく

地代が相場よりも高かったり、買主にとって有利な条項が含まれている契約内容の場合は、購入希望者が見つかりやすく、高値での売却が期待できます。

定期的に借地人との土地賃貸借契約書の内容を精査し、地代や更新料などについて、適正な契約内容を維持し、底地の価値を高める取り組みが大切です。

③安い買取業者よりも高い仲介業者へ売却を依頼する

買取業者は、迅速な売却と確実な現金化を重視するため、買取価格が大幅に低くなる傾向があります。

一方、仲介業者は、より高値で売却できる可能性のある買い手を探し、交渉を代行してくれます。できるだけ高値で売却したい場合は、仲介業者に依頼する方が有利です。

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底地売却の流れ

底地売却の流れは、以下の通りです。

底地の売買は、通常の不動産と比較して、専門的な知識が必要なため、底地の取り扱いに慣れた不動産会社のサポートを受けることをお勧めします。

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①底地の現状を確認する

まずは、売却対象となる底地の現状を把握することが重要です。

具体的には、登記簿謄本や公図、測量図などを確認し、土地の面積、形状、権利関係、法令上の制限などを精査します。

また、借地人との過去の経緯や借地権の種類、借地期間、地代などの契約内容も改めて確認しておく必要があります。

②底地の売却相場を調べる

底地の売却相場は、更地価格を基準に算出されますが、借地権の種類や期間、土地の立地条件、借地人との関係性など、様々な要因によって変動します。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を比較検討することが重要です。

③底地の売却方法を決定する

底地の売却方法は、先述の通り、借地人への売却、買取業者への売却、仲介業者を通しての第三者への売却の3つがあります。

それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、売却者の状況や希望に最適な方法を選択する必要があります。

④売買契約を締結する

売却先が決まったら、売買契約を締結します。

底地の契約書には、以下の内容を記載します。

1. 契約当事者の特定

売主・買主の氏名、住所、連絡先など、契約当事者を明確に特定するための情報が記載されます。これにより、契約の有効性を担保し、将来的なトラブル発生時の責任所在を明確にします。

2. 売買対象物件の特定

売却対象となる底地の所在地、地番、地目、面積などの詳細情報が記載されます。登記簿謄本の情報と齟齬がないよう、正確な情報を記載することが重要です。

3. 売買価格および支払条件

売買価格、支払方法（現金一括、分割払いなど）、支払い期限、手付金の有無などを明確に定めます。支払条件は、売主・買主双方の資金計画に影響を与えるため、慎重に協議する必要があります。

4. 引渡し・所有権移転

底地の引渡日と所有権移転日を明確に定めます。所有権移転登記の申請時期、費用負担についても合意しておくことが重要です。

5. 借地権に関する事項

借地権の種類、借地期間、地代、更新料などの借地権に関する重要事項を記載します。借地人との関係性、地代滞納の有無、借地権の譲渡制限の有無なども確認し、必要に応じて契約書に反映させる必要があります。

6. 瑕疵担保責任

売却後に発見された底地の瑕疵（隠れた欠陥）に関する売主の責任範囲を定めます。瑕疵担保責任の期間、免責事項などを明確に記載することで、将来的な紛争を予防することができます。

⑤底地の引き渡し・決済

売買契約に基づき、底地の所有権を買い手に移転します。所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きが必要となります。また、売買代金の決済を行い、引き渡しを完了させます。

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底地売却にかかる費用

底地の売却には、主に以下の費用がかかります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消登記費用
• その他の費用

1.仲介手数料

仲介業者に売却を依頼する場合、売買契約が成立すると仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、「売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」で算出されます。

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2.印紙税

売買契約書には、印紙税法に基づき、収入印紙を貼付する必要があります。印紙税額は、売買価格に応じて異なります。不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものは、以下の通り軽減措置の対象となります。

※画像引用：国税庁：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

3. 抵当権抹消登記費用

抵当権は、住宅ローンや借入れなどの担保として不動産に設定される権利です。

不動産を売却するには、金融機関に申請して抵当権を抹消する必要があります。抹消登記は、専門知識が必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

• 不動産1つにつき1,000円
• 司法書士への報酬：1万～2万円

4. その他の費用

その他にも、以下のような費用が発生する可能性があります。

• 解体費用:建物を解体する必要がある場合
• 土壌汚染調査費用:土壌汚染の疑いがある場合
• 借地権者への補償金:借地権者に立ち退きを求める場合

これらの費用は、売却する底地の状況や売却方法によって異なります。事前に見積もりを取得し、費用をよく確認しておくことが重要です。

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底地売却の注意点と成功のコツ

底地の売却にはいくつか注意すべき点があります。

1. 借地権者（借地人）への配慮

底地を売却する際、法律上は借地人である借地権者の同意は不要です。しかし、売却後に借地人とのトラブルになる可能性を減らすため、事前に売却の意向を伝えることが重要です。

また、借地人が底地を購入したいと考えている場合は、優先的に案内することで高値で底地を売却できる可能性があります。

2. 共有名義の場合は共有者全員の同意が必須

底地を共有している場合、底地全体を売却するには共有者全員の同意を得る必要があります。

共有者の中に売却に反対する人がいる場合は、売却が難航する可能性があります。事前に共有者全員とよく話し合い、合意形成を図ることが重要です。

3. 税額シミュレーションをしておく

底地を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を支払う必要があります。譲渡所得税は、売却益に応じて計算され、金額が大きくなる可能性があります。

売却前に税額をシミュレーションし、納税資金を確保しておくことが重要です。

4. 底地の専門家に力を借りる

底地の売却には、専門的な知識が必要です。不動産会社や弁護士、税理士などに相談することで、適切なアドバイスやサポートを受けることができます。

特に、借地人との交渉や契約手続きは、専門家に任せた方が安心です。

5. 契約不適合責任（瑕疵担保責任）に注意

売却後に底地に瑕疵（隠れた欠陥）が見つかった場合、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。

売却後のトラブルを防ぐために、責任の範囲については正確に把握しておきましょう。

6. 土地の実態調査

売却前に、土地の実態調査を行いましょう。境界の確認、土壌汚染の有無、埋設物の有無などを調査することで、売却後にトラブルになることを防ぐことができます。

まとめ：底地を適正価格で売るために

底地を適正価格で売却するためには、相場を正しく理解し、最適な売却先を選ぶことが重要です。

借地権の種類や契約内容によって価格が大きく変動するため、安易な判断は禁物です。

センチュリー21中央プロパティーは、底地や借地権を専門に扱う仲介業者です。

地主と借地人の調整をスムーズに行うためのノウハウや買い手探しが難航しやすい底地を好条件で買ってくれる人を探すための独自の入札制度を持っています。

底地売却でお悩みなら、まずはセンチュリー21中央プロパティーへご相談ください。

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