定期借地権とは？メリットデメリットと取得にかかる費用を解説｜借地権の基礎知識

定期借地権とは？メリットデメリットと取得にかかる費用を解説

定期借地権とは、借地借家法に基づく借地権の1つで、分譲マンションなどにも設定される身近なものです。しかし、中には「定期借地権付きの建物を所有しているけれど、どのような権利なのか詳しいことは分からない」という人もいるかもしれません。

この記事では、定期借地権の定義やメリット、デメリットについて紹介します。後半では取得にかかる費用についても触れるため、定期借地権に関する悩みを解消する参考にしてください。

1.定期借地権とは？

定期借地権とは、借地借家法が適用される借地権のうち、契約期間が満了した時点で土地を地主（オーナー）に返還しなければならないものを言います。同じく借地権の1つである普通借地権は契約期間終了後も更新が可能ですが、定期借地権には更新の概念がありません。

定期借地権には、一般定期借地権と事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。ここでは、それぞれについて詳しく解説します。

出典：国土交通省「定期借地権の解説」

1-1.一般定期借地権

一般定期借地権は、存続期間50年以上で、土地の用途制限が設けられていない定期借地権です。存続期間50年以上という長期間の設定を条件に、公正証書などを通じて以下の要件3つを契約することで成立します。

• 契約の更新を行わないこと
• 建物再建による契約の延長をしないこと
• 期間満了後の建物買取請求を行わないこと

借地借家法より前の旧法律のもとでは、上記3つの要件が借地人に不利とされ、借地法上無効と扱われていました。しかし、1992年に制定された「借地借家法」における定期借地権に限り、上記要件が認められています。

また、一般定期借地権には、建設する建物の用途制限が設けられていません。一般定期借地権が適用される土地上の建物は、住宅やマンションなどの居住用建物以外に、飲食店や病院などの事業用建物など幅広い用途に活用されます。

ただし、あらかじめ定められた契約期間が満了した時点で、借地人は建物を取り壊して土地を貸主に返還する義務を負うのが原則です。

1-2.事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、借地上の建物をもっぱら事業目的で所有する場合に設定される定期借地権のことを言います。存続期間を10年以上30年未満に設定する場合は、一般定期借地権と同様に、契約の更新や再建による契約延長、契約期間満了後の建物買取請求は適用されません。

しかし、存続期間を30年以上50年未満に設定する場合には、上記特約事項の適用は義務ではなく「3つの特約を定めることができる」とされています。つまり、事業用定期借地権は設定期間の違いによって契約内容に違いが発生し得るため、契約書を作成する際などには注意が必要です。

上記の他にも次のような特徴があります。

• 存続期間が10年以上50年未満で一般定期借地権より短い
• 一般定期借地権は、公正証書以外の方法が認められているのに対し、事業用定期借地権は必ず公正証書により契約を締結する

1-3.建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、契約満了後に地主が借地上の建物を買い取る約束を交わした借地権です。他の定期借地権に付加する形式の借地権ですが、地主が建物を買い取ることで確定的に契約が終了するため、定期借地権の1つに数えられます。

存続期間は30年以上であり、借地上に建つ建物の種類は問われません。建物譲渡特約付借地権を設定する場合は、他の定期借地権と異なり、書面による必要がないのが特徴です。ただし、将来のトラブルを予防する観点から、契約書を作ることが望ましいとされています。

なお、地主が借地上の建物を買い取って借地権が消滅した後も、借地人は当該建物を賃貸して住み続けることが可能です。建物譲渡付借地権が設定されても、建物の維持管理状態がよくないなどの理由で地主が買取を拒否した場合は、借地権は消滅せずそのまま継続します。

2.定期借地権のメリットとデメリット

借地借家法上の借地権の1つである定期借地権には、土地を借りる上でのメリットとデメリットが存在します。定期借地権の詳しい特徴を理解することは、借地契約や所有している土地の活用に役立ちます。定期借地権の種類によってもメリットとデメリットが異なるため、それぞれのポイントを押さえましょう。

2-1.定期借地権のメリット

定期借地権には、契約期間や土地の取得費用面でのメリットがあります。2つのメリットについて詳しく解説します

長期間の契約が可能

定期借地権のメリットとして、まず長期間の契約が可能な点や、契約期間の調節が可能な点が挙げられます。

例えば、一般定期借地権の存続期間は最低でも50年以上で、上限がありません。建築譲渡特約付借地権についても契約期間は最低で30年以上、かつ上限がないため、一般定期借地権と同様に長期間の土地利用が可能です。

また、事業用定期借地権の場合は、10年以上50年未満であれば自由に契約期間の調節ができます。事業者のプランに合わせて契約できるため、長期間の事業を行う場合も安心です。契約期間が30年以上の場合は、契約の延長や買取請求権が認められる点もメリットです。

土地の取得費用を抑えられる

定期借地権付き土地に建物を建てる場合、土地の取得費用を抑えて建物を購入できる点も魅力です。特に事業開始段階は、資金のやり繰りが重要なポイントですが、事業用定期借地権付きの土地を利用することで初期費用を抑えて事業を開始できます。

2-2.定期借地権のデメリット

上記のような魅力を持つ定期借地権にも、いくつかのデメリットがあります。

契約更新がない

一般定期借地権には契約更新という概念がなく、契約時に定めた50年以上の期間が終了すれば、建物を更地にして引き渡す必要があります。自分の住宅を建てたとしても、契約当初に決めた期間以上は原則住めませんが、契約終了後に新たな契約を結び直すことも可能です。

書面による契約が必要

通常の賃借権は口頭のみで有効に成立しますが、一般定期借地権や事業用定期借地権は書面による契約が義務付けられています。特に、事業用定期借地権は公証役場で作成される公正証書による契約しか認められておらず、制約が厳しい部分が欠点です。

建物の使用目的が限られる場合がある

定期借地権は建物の使用目的が限られるケースがある点にも注意しましょう。一般定期借地権や建築譲渡特約付借地権は建物の用途制限がないのに対し、事業用定期借地権では建物の使用目的が事業用に限定されます。もし途中で事業期間が終了したとしても、自分の住居としては使用できず、土地や建物が無駄になってしまう可能性があります。

関連記事：定期借地権に注意！やめた方が良い4つの理由

3.定期借地権を得るのにかかる費用

定期借地権を得る費用として代表的なものの1つは地代です。

地代は多くの場合、更地の価格を基準として定められるため、都道府県や地域によっても異なります。更地の価格は、固定資産評価額か時価、路線評価額のいずれかを使って計算されます。借主にとっては、時価の80％前後である路線評価額で計算されると有利な条件になりやすいでしょう。なお、年間の地代は更地価格の0.5〜1.5％が相場と言われています。

定期借地権の契約を結ぶ際には、地代とは別に保証金の支払いも必要です。保証金とは、賃貸物件契約時の敷金にあたるもので、土地価格の20％程度を支払います。土地価格の20％は決して少ない金額ではありませんが、契約満了時点に問題がなければ、全額戻ってくる場合がほとんどです。

定期借地権を利用する場合も、初期費用が全くかからない訳ではありません。しかし、土地を購入するよりは費用を安く抑えられるのが特徴です。

まとめ

定期借地権は建物の用途が限定されるなどのデメリットがある一方で、土地を購入する場合に比べて初期費用を抑えられるメリットもあります。また、定期借地権にも一般定期借地権や事業用定期借地権などの種類があるため、それぞれの特徴を理解することが大切です。

なお、CENTURY21中央プロパティでは、専門家による借地権売却・買収についての無料相談を行っています。適切な権利評価や査定ができる経験豊富な専門家が対応させていただくため、借地権や底地の相続などについて疑問や不安をお持ちの場合は、ぜひご相談ください。