建物買取請求権とは？行使できる要件や流れ、認められないケース

建物買取請求権とは？行使できる要件や流れ、認められないケース

「借地権の建物買取請求権ってなに？」
「建物買取請求権はどのような流れで進めるの？」
借地人は更新手続きをせず、地主に建物を買い取ってもらう「建物買取請求権」を行使することが可能です。しかし行使するには要件をクリアし、正しい手順で手続きしなければいけません。

この記事では借地権の建物買取請求権の概要と要件、手続きの流れについて紹介します。建物買取請求権を地主が拒否できるかについても解説しますので、借地権でお悩みの方はぜひ参考にしてください。

借地権の建物買取請求権とは

借地権の建物買取請求権は、借地人が借地契約終了後に特定条件下で地主に対して建物を買い取るよう請求できる権利です。借地権者の利益を保護し、適正な土地利用を図るために設けられています。（借地借家法第13条）

建物買取請求権とは

借地権の建物買取請求権とは、借地権付きの建物を借地人が地主に対して買取依頼できるという権利のことを指します。

借地権の建物買取請求権を利用すれば、借地権の契約期間満了時に、更新が行われない場合は地主に建物を買い取ってもらうように請求することができます。 

出典：借地借家法第13条

建物買取請求権を行使した際の買取価格

建物買取請求権を行使した際の買取価格は、特定の方法で算出されます。買取価格は、建物買取を行う時点での市場価格の「時価」として計算され、その金額で取引が行われます。なお、建物が購入された当初の価格での買取は行われません。

価格算出において重要となる要素の1つに、建物の残存耐用年数があります。残存耐用年数とは、建物が今後どれくらいの期間使用可能であるかを示す指標で、この年数が長いほど価値は高く評価されます。

加えて、建物の位置や条件に関連する場所的利益も考慮されます。場所的利益とは、「都心にあるかどうか」や「日当たりが良いかどうか」、「交通の便が良いかどうか」などのように、立地に関するさまざまな有益な条件を指します。これらの要素が総合的に考慮され、建物買取請求権行使時の価格が決定されます。

建物買取請求権が借地人に認められている理由

建物買取請求権は借地人が安心して土地を借り続けるための権利として借地借家法で認められています。この権利がなぜ借地人に認められているのか、その理由を以下に詳しく解説します。

借地人が大きく損をしないようにするため

建物買取請求権は、借地人が投下資金を回収するための手段です。借地人が土地を借りて建物を建てる際に多額の費用を投じています。そして、借地契約の期間が満了すると、借地人は建物を手放します。

そのような場合に、建物買取請求権を行使することで、借地人は資金の回収が可能になります。つまり建物買取請求権は、借地人と地主の双方の利害関係を調整する仕組みとしても機能しています。

建物の有効利用を促すため

建物買取請求権は、社会資源としての建物を無駄にしないための制度でもあります。建物を取り壊すときは、新たに建築するのに必要な材料とエネルギーを消費するので社会的経済損失が生じます。資源の多くは有限ですから、無駄にすることなく効率的な活用は持続可能社会の実現のためにも極めて重要です。社会全体としての経済的損失を極力抑えるという意味合いでも、建物買取請求権は存在しているのです。

建物買取請求権が認められる要件

建物買取請求権は以下の要件がすべて揃っている場合に認められます。

1. 借地契約の期間が満了するタイミングであること
2. 契約更新する前であること
3. 借地上に借地人が所有する建物が存在すること
4. 地主から契約の更新を拒絶されていること
5. 借地人から地主に建物買取請求権行使の意思表示をしていること

それぞれの要件について解説します。

借地契約の期間が満了するタイミングであること

建物買取請求権が認められる要件のひとつとして、借地契約の期間が満了するタイミングであることです。借地借家法では以下の条項となっています。

<借地借家法13条1項>
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

引用：借地借家法第13条

後ほど紹介しますが、借地権の建物買取請求権は契約期間満了前に地主と打ち合わせしている流れとなります。

契約更新する前であること

借地権の契約期間が満了するタイミングで契約更新をしていないことが要件です。更新手続きをしてから建物買取請求権の制度を利用することはできません。

借地上に借地人が所有する建物が存在すること

借地権の建物買取請求権は借地上に建物がなければいけません。すでに建物を解体してしまい、借地権だけを買い取ってほしいということはできません。

地主から契約の更新を拒絶されていること

借地人が契約の更新を希望したものの、地主から正当な事由があり更新拒否された場合、建物買取請求権が認められます。

主な正当事由は地主に「土地の使用用途があり、必要性が高いこと」や「借地人が地代の滞納などを行っている」などが挙げられます。

しかし正当事由は最終的に裁判所が決めるため、地主は建物収去土地明渡の訴訟を申し立てることになります。

借地人から地主に建物買取請求権行使の意思表示をしていること

契約更新を拒絶された借地人は、地主に対して建物を買い取ってほしいと建物買取請求権の行使を行う旨を伝えている必要があります。もちろん契約期間が満了するタイミングで伝えなければいけないため、建物買取請求権を行使するためには、事前に地主と今後の借地権について話し合いをしている必要があるということになります。

建物買取請求権の行使の流れ

ここでは建物買取請求権の手続きの流れについて解説します。

契約期間の満了後、借地人が建物買取請求権を行使する

はじめに契約期間が満了するタイミングで、借地人は地主に対して買取請求権を行使します。

地主から契約更新はしないと言われた借地人は、地主に建物を買い取ってほしい旨を伝えなければいけません。

請求時は、書類などを作成して提示する必要はなく、口頭で伝えれば問題ありませんが、後日通知の有無で争いになることも考えられるので、内容証明郵便で通知する方をおすすめします。

借地人と地主の間で買取価格を協議する

その後、地主と借地人の間で買取価格の協議を行います。買取価格は一般的に「時価」を基準にすると借地借家法13条1項で定めています。

時価には「未償却残高」や「鑑定評価額」などを基準にすることが多いですが、結局のところ地主と借地人が納得する価格であれば問題ありません。

ただし借地人が注意すべきは、住宅ローンの残債務が残っている場合、完済しなければいけないため、買取請求権価格の「時価」が残債務以上の価格である必要があります。

さらに後の売買契約を締結するため、その契約に関する諸費用も考慮しないと自己資金を持ち出して買取請求権を行使することになってしまいます。

一般的に建物の売却に関わる費用は以下の通りです。

• 住宅ローンの完済費（残債務がある場合）
• 売買契約時の仲介手数料「（売買価格×3％＋6万円）×消費税」
• 抵当権抹消登記費用（1～2万円程度）
• 売買契約印紙代（数万円程度）
• 譲渡所得税（課税譲渡所得に15％または30％を掛けた値）

上記の費用を算出したうえで、買取価格を協議する必要があります。とはいえ金額の算出は専門家である借地権に強い不動産会社や不動産鑑定士に相談してから価格を決めましょう。

また価格を巡って地主と折り合いが付かないケースもあるため、不動産会社に仲介役としてサポートしてもらうのがおすすめです。

関連記事：借地権を地主に買い取ってもらうには？交渉術や買取相場を解説

支払い後建物と土地を明け渡してもらう

売買条件の同意が得られれば、地主と借地人で売買契約を締結します。

締結時には仲介手数料を不動産会社に支払い、契約印紙を用意します。

契約書に署名・捺印し、地主から代金を受け取ったタイミングで、金融機関の住宅ローンを完済。抵当権抹消登記も同時に手続きします。その後、建物の所有権移転登記がされ、建物と土地を地主へ明渡し、手続きが完了します。

建物買取請求権の行使が認められないケース

一方で、建物買取請求権が行使できないケースも存在します。今回は行使が認められない3つのケースについて説明します。

借地人が契約違反をしている場合

借地契約に違反があった場合、地主は借地契約の更新を拒否できます。地主の承諾を得ずに土地を契約内容に反する形で利用したり、地代の未払いや無断で第三者に借地権を譲渡したりすると、契約違反とみなされるケースが多いです。こうした契約違反が発覚すると、建物買取請求権を行使することが認められなくなります。

さらに、借地人が契約に違反して契約が解除された場合には、原状回復義務が借地人に課されます。原状回復義務が課されると、借地人は土地を更地に戻して地主に返却しなければなりません。

借地人と地主が土地の賃貸借契約を合意解除した場合

借地人と地主の双方が合意の上で契約の解除を行った場合も、借地人は建物買取請求権を行使することができなくなります。すでにお互いが自主的に契約の終了を決定したため、借地借家法が定める建物買取請求権は適用されないのです。

定期借地権の場合

定期借地権では、借地権が終了した際の建物に関する取り扱いが普通借地権と異なります。「一般定期借地権」と「事業用定期借地権」の場合、建物買取請求権の行使ができません。この2つの借地権は、土地を更地の状態にして地主に返還する決まりになっているためです。

定期借地権について解説します。定期借地権とは、借地権の一種で、あらかじめ定められた期間に基づいて借地契約を締結します。この契約は、期間が満了すると更新は行われません。たとえ建物が建っていたとしても、その建物に対する買取請求の権利は認められません。

関連記事：定期借地権とは？メリットデメリットと取得にかかる費用を解説

地主は建物買取請求権を拒否できない

建物買取請求権の要件を満たしていた場合、地主は買取を拒否することはできません。

建物の価格も高額であるため、買い取りたくないと思う地主も多いです。そのため地主は借地人から建物買取請求権を行使されないために、土地賃貸契約書の特約条項に「建物買取請求権は行使できない」と記載しておく方法を検討する地主もいらっしゃるでしょう。

契約書にこのような条項が明記されていれば、借地人は建物を地主に買い取ってもらうことはできないと考える方もいらっしゃいますが、借地借家法第16条の「強行規定」に該当するため、建物買取請求権の排除は無効となります。

そのため地主は借地人から建物買取請求権が行使された場合は建物を買い取らなければなりません。

借地権評価要件の総括

借地権の建物買取請求権は、地主に建物を買い取ってもらう制度です。建物買取請求権を行使する際、注意しなければいけないのは建物買取請求権の行使要件と買取価格です。借地人と地主で意見が対立することもあり、なかなか手続きが進まないケースも考えられます。

お互いが自分の主張だけに固執すると、条件なども合意に至らず、時間がかかる可能性も高いため、借地権に強い不動産会社に仲介に入ってもらい勧めることをおすすめします。

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