【弁護士Q＆A】地主から立ち退きを迫られています｜弁護士Q＆A

借地上に家を建てられたのが30年前とのことですと、今回このタイミングで、地主から立ち退きに関する連絡が来たのは、現在の借地契約の契約満了が近づいているところ、地主側は契約を更新する気がない、ということではないかと推察致します。

借地契約の契約期間が満了した際、借地契約を更新するか否かは、当事者間の合意で決めるものです（合意更新）。そのため、一方当事者（地主）が更新に同意しない場合、本来は、そこで借地契約は終了となり、借地人は、借地上の建物を収去して借地から立ち退くことになります。

しかし、借地借家法では、借地人の保護のため、地主の更新拒絶は遅滞なく行なわなければならず（借地借家法5条）、かつ、その更新拒絶には正当事由が要求されており（借地借家法6条）、正当事由がないときは、更新拒絶は認められず、借地契約が更新されることになります（法定更新）。

問題は、どういう場合に正当事由が認められるのか（地主の更新拒絶が認められるのか）ですが、正当事由の判断の枠組みは、まず、地主側の土地使用の必要性と借地人側の土地使用の必要性とを比較衡量し、それだけでは判断できないときに、補充的な要因として、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、及び立退料の提供等を考慮する、という形になっています。実際に借地の地主から立ち退きが求められる場面で、多くの場合に問題になるのは、立退料についてです。
上記の判断枠組みからわかる通り、立退料はあくまで正当事由の補完的な判断要素なので、立退料さえ支払えばそれだけで正当事由が認められるわけではありません。そもそも地主側の土地使用の必要性が乏しい場合は、立退料の有無に関わらず、正当事由は認められません。

他方、最終的に正当事由ありと認められるケースでは、殆どの場合で立退料の支払いがされています。支払われる立退料が多いほど、正当事由の判断においては地主に有利な事情として考慮されます。

立退料が具体的にいくらになるかは、あくまで当事者間の合意で決めるのが原則ですが、裁判例では、借地権価格をベースに、個別事情を考慮して、借地権価格から数割減額して決められるケースが多いです。

なお、地主からの提案のうち、借地の買取りに応じる場合は、当然、立ち退きの必要はありません。買取価格の問題はありますが、土地・建物合わせて完全な所有権となるという点でメリットがあります。

まとめ

• 地主の契約更新拒絶には正当な事由が必要ですので、正当事由がないときは、立ち退きの必要はありません。
• 正当事由の有無の判断に当たっては、地主からの立退料の支払いが補完的な要素として考慮されます。
• 借地の買取りは、買取金額の問題はありますが、土地・建物とも完全な所有権になるメリットがあります。