借地上の空き家の処分方法

借地権の空き家を相続したら？費用をかけずに処分する方法

借地権を相続したけれど、空き家のまま放置している、今後の活用予定がなく処分方法に困っている、というお悩みの方が急増しています。

家は人が住まなくなると、激しく劣化が進んでしまいます。空き家が残っていると、崩れて隣の家を破損させたり、火事になって延焼したりするリスクがあり、万が一そのようなことが起こってしまった場合、空き家の持ち主は責任を取らなければなりません。

しかし、借地権は、地主と賃貸借契約を結んでいるため、通常の不動産と比べて、売却などの処分が難しい側面があります。

この記事では、借地権の空き家を費用かけずに処分する方法を紹介します。記事の最後で、空き家の借地権の売却に成功した事例についても紹介しています。

1: 借地の空き家を相続した場合の初期対応

借地権の空き家を相続した場合、借地権の基礎知識、地主との関係性、売却にあたっての注意点などを把握しておくことが大切です。

1-1: 借地権とは？基礎知識の解説

借地権とは、借地の上に建物を立てる権利のことを指します。借地権は、地主と借地人の契約で成り立っており、借地人は土地を借りる代わりに、地主に対して地代（賃料）を支払います。

つまり、一般的な所有権の不動産では、土地も建物も同じ名義人ですが、借地権の場合は、土地と建物の名義人が異なるという特徴があります。

借地権の実家を親から相続したケースで考えると、以下の図のように、建物は親名義、土地は地主名義になります。

借地権の種類は、契約時期や建物の構造によって異なります。

詳しくは、以下の記事も参考にしてください。

関連記事：【借地権とは？】図解でわかりやすく解説

1-2: 借地権を相続したらまずば地主に報告

借地権を相続することが決まったら、まずは地主に報告しましょう。

多くのケースでは、親が介護施設に入居するなどの理由で、相続前から空き家になっています。

相続が発生した事実、誰が相続することになったのか、については、地主にとっても、借地契約に関わる大切な事項です。報告を怠ると、地主との関係性が悪くなる可能性も考えられます。

実際に、相続発生時に地主から地代の値上げを要求されるケースや突然立ち退きを要求されるケースも珍しくありません。

必要に応じて、契約内容や地代の滞納がないかどうかも、あわせて確認すると良いでしょう。

相続発生時に地主に報告・確認すること

• 相続が発生したことの報告
• 借地権を誰が相続することになったのかの報告
• 契約内容の確認
• 地代の滞納がないか確認

関連記事：相続人が知っておきたい借地権相続時の確認ポイント

1-3: 借地権の空き家処分は一筋縄ではいかない！

借地権を相続したものの、活用予定がないため、建物を売却して処分したいと考える方も多いでしょう。

しかし、借地上の建物を売却するには、地主の承諾が必要です。

「地主の承諾があれば売却できるのね」と簡単に考えてはいけません。多くのケースでは、借地上の建物を売却する際に地主の承諾を得ることはできません。

なぜなら、地主としては、「土地を返して欲しい」という意図があるからです。長年貸していた土地が帰ってくるチャンスが、借地人の相続発生のタイミングなのです。

ほとんどの地主は、売却を認めず、建物を解体して更地状態にして返すよう要求してきます。

また、契約期間が残っている場合には、地主側の承諾がなければ勝手に契約を終了（解除）することはできません。そのため、借地契約の期間内であれば地代の支払いは続けなければならなくなってしまいます。使用していない建物であっても借地にある以上無断で処分はできませんので、注意が必要です。

そのため、借地上の建物の処分を検討する場合は、必ず借地権に詳しい不動産会社に依頼しましょう。下手に自分で交渉を進めることで、地主との関係性が悪くなってしまうことがあります。

借地権の売却についてまずは相談してみる　≫

2: 借地権の空き家を処分する5つの方法

借地上の空き家を処分する代表的な方法を5つ解説していきます。

2-1: 地主に買い取ってもらう

一番手っ取り早いのは、地主に買い取ってもらうという方法です。

第三者に売却するよりも手元に残る金銭が多くなる可能性が高いため、まずはこの方法を検討するべきでしょう。建物付きで買い取ってもらうのか、取り壊した上で買い取ってもらうのか、解体費用は地主側、借地人側どちらが負担するのか、金額はいくらか、等をまとめる必要があります。

2-2. 底地と同時売却する

次の方法は、底地と借地権を同時に第三者に売却してしまう方法です。

地主さんが借地権を欲していない場合には、この方法を地主さんに提案するのもよいでしょう。底地・借地権を単独で売却するよりも高く売却できる点がメリットです。

しかし同時売却は手続きが煩雑です。この方法を検討する際は、専門家への相談は必須と言えるでしょう。

なお、売却後のお金の分配割合は借地割合を基準に分配するケースが多いようです。

2-3. 第三者に売却する

地主への売却や同時売却が難しい場合には、借地権のみを第三者へ売却する方法を検討せざるを得ません。

地主の承諾が必要になったり、譲渡承諾料が必要になったりとこちらはこちらで煩雑な手続きが多くなります。後ほど当社にあった相談事例と合わせて詳細の解説をします。

第三者への売却を検討する場合は、借地権の専門業者へ相談しましょう。当社中央プロパティーでは、仲介手数料無料で借地権の売却をサポートします。

2-4. 賃貸物件にする

そもそも売却が難しい場合には、空き家を貸し出すことも一つの方法です。

売却と異なり、空き家を貸すことには地主さんの許可を得る必要はありません。借地人の判断で行うことが可能です。

ただしこの方法は空き家が貸し出せる状態にあることが前提です。人が住めるような状態ではない家屋の場合は難しいでしょう。リフォームして貸し出す方法もありますが、かかる費用も考慮して検討しましょう。また大幅な改築という形になると地主の許可も必要になります。

2-5. 更地にして返還する

売却も賃貸利用もできないという場合は、更地にして返却する他なくなります。土地を返却する場合には、借地人に原状回復義務があります。すなわち、借地上に存在する建物を取り壊し、更地にして地主に返還する必要があるのです。

借地人側には、建物買取請求権（借地上に存在する建物を地主にじかに買い取ってもらうことができる権利）がありますが、建物買取請求権が行使できるのは「借地権の存続期間が満了した場合」です。契約期間中での合意解除等の場合にはこの要件を満たさず、借地人は地主に対しての建物買取請求権を行使することはできません。場合によっては地主側が解体費用を負担してくれる場合もありますが、こちらは交渉次第と言えるでしょう。

3: 借地権の空き家を解体せずに売る方法

借地権の空き家は、必ずしも解体が必要とは限りません。築古であったとしても、ホームインスペクション（住宅診断）の結果に問題がなければ、そのままの状態で売却することが可能です。

3-1: 空き家解体費用の相場は30坪の木造で120万程度

借地上の建物を解体しなければならなくなった場合、その費用はどれくらいになるのでしょうか？

坪数や、木造か鉄筋か等によって相場は変わってきます。木造住宅であれば、3,4万円程度/1坪ですが、鉄筋コンクリートになると、倍程度になってきます。頑丈な建物ほど取り壊す手間が多くなるからです。また解体する家の場所によっても価格は変動します。

へんぴな場所や重機が入りにくい場所などであれば、費用はかさんでしまいます。解体は業者に依頼することになると思いますが、その際は数社話を聞いて、比較検討して決めるとよいでしょう。

関連記事：借地の家の解体費用が払えない場合の対応策と解体費用を抑える方法を解説

3-2: 借地上の建物を解体せずに売る方法

まず、借地上の建物を売却したい場合は、借地権専門の不動産会社に相談します。

借地権は、一般的な所有権の不動産と比べて、評価額の算出が難しいため、正確な査定額を知りたい場合は、借地権の売買仲介実績が豊富な業者に相談するのがおすすめです。

例えば、当社中央プロパティーでは、一級建築士によるホームインスペクションを実施します。相続した築古の建物でも、耐震性や劣化状態に問題がなければ、解体せずそのままの状態で購入してくれる買主様をお探しできます。

「解体して更地にして返して」と地主に言われた場合でも、解体せずに売却できた事例もありますので、まずは一度当社へご相談くださいませ。

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4: 空き家の借地権を解体せずに売却できた成功事例

空き家の借地権の売却に成功したお客様事例は、以下のページでご覧いただけます。

＃06【借地権／売却事例】東京都目黒区：上がり続ける地代…姉妹二人の決断とは？

空き家のままの借地権の売却は、センチュリー21中央プロパティーへご相談ください。