【2023年最新版】借地権の高額買取を実現するための5つのポイント

【2023年最新版】借地権の高額買取を実現するための5つのポイント

「借地権を高く買取ってもらう方法とは？」

「どれくらいの買取価格になるの？」

借地権を手放すタイミングで上記のような疑問を抱く方もいらっしゃるのではないでしょうか。

借地権の売却は可能ですが、事前にどのような方法があるのかを理解しておかなければいけません。また買取してもらうにあたり、必ず気になるのは「価格」です。通常の土地と比較すると自由度が低いため価格は安くなる傾向にありますが、実際どれくらいの価格になるのでしょうか。この記事では借地権の買取方法と相場価格、高額買取してもらうポイントを紹介します。最後には買取の流れを解説するので、借地権を売却しようとしている人はぜひ参考にしてください。

1. 借地権買取の3つの手法

借地権の買取方法は以下の3つの手法が挙げられます。

1-1　地主に借地権の買取を打診する

借地権を地主に買取ってもらう方法です。買取には「建物ごと買取してもらうケース」と「解体して更地の状態で買取してもらうケース」の2種類あります。借地権は原状回復義務の条項を設けているのが一般的であり、借地権者は建物を解体して更地にしてから返還します。もちろん地主と締結した賃貸借契約書の内容によって異なり、建物ごと買取してもらえる場合もあるため、買取前に確認しておきましょう。

1-2　第三者に借地権を売却する　

借地権を第三者に売却することもできます。ただし、借地権は“土地は他人名義”という特殊な権利であるため、購入希望者が少ないという特徴があります。借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類あり、それぞれの違いは以下の表の通りです。

	地上権	賃借権
借地権の売却	地主の承諾が不要	地主の承諾が必要
権利内容	借りている土地を使用する権利（物権）	地主から土地を借りる権利（債権）
契約内容	地上権設定契約	土地賃貸借契約
地代の支払い	地主と決める	支払い義務がある
登記の有無	必要	不要
抵当権の設定	土地に可能（地主の承諾不要）	建物のみ可能土地は地主の承諾が必要

賃借権は地主と賃貸借契約書を締結し、毎月賃料を納めることで土地を借りることができる権利のことを指します。

一方、地上権は借りている土地を使用する権利を指し、地主の許可がなくても借地上の建物を売却することが可能です。さらに住宅ローンなど、金融機関から借入をする際に必須となる抵当権の設定も、地主の承諾なく行うことが可能です。賃借権の場合は建物のみ抵当権が設定できますが、借入額に対して担保不足となることから、建築目的で借地権を購入する第三者は少ないという特徴があります。どちらの権利を設定するかは地主との話し合いで決めますが、地主の立場としては「地代収入が得られる点」や「借地権者の土地の自由度を抑える」という点から賃借権で契約することがほとんどです。そのため借地権は第三者に売却したくても購入希望者が少ないです。借地権を第三者に売却する場合は専門の不動産会社に依頼した方が購入希望者が早く見つかります。

1-3　第三者に底地とあわせて同時売却する

3つ目の方法は借地権と底地を同時に売却する方法です。底地とは以下の画像の通り、借地権が設定されている土地のことを指します。

底地と一緒に売却することにすれば、完全所有権のある土地として抵当権の設定や建築などの自由度が高くなるため、高値で売却できるメリットがあります。一方で底地を所有している地主の同意が必要となるデメリットがあります。そのため地主が「土地を手放したい」と考えているタイミングではないと売却するのは難しいです。

2. 借地権の買取相場

借地権には明確な買取相場が存在せず、土地ごとによって価格が異なります。また誰が買い取るかによっても価格が変動するため、ここでは3つの方法別の買取相場について紹介します。

2-1　地主の買取価格は低くなる

地主が借地権を買取る場合は土地の借地権割合を加味して価格を算出するため、通常の土地より5割ほど安くなる傾向にあります。借地権割合とは土地の権利のうち借地が何割を占めるかを示したもので、財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp)で調べることが可能です。借地権の価格を算出する際は土地の面積に対し、1㎡当たりの評価額である路線価を掛けて自用地評価額を算出し、その後借地権割合を掛けることで、借地権の価格を導き出すことが一般的です。

借地権の価格＝自用地評価額（土地の面積×路線価）×借地権割合

例えば自用地の面積が250㎡で路線価が20万円の場合、自用地評価額は5,000万円となります。借地権割合が50％の場合は、2,500万円の価格になるということです。もちろん上記の算出方法は目安であり、実際は地主と価格交渉をしたうえで決まりますが、通常の更地と比較すると地主の買取価格は低くなる傾向にあります。

2-2　第三者に売る方が高く売れる

地主に買取してもらうより、第三者に売却する方が高い価格になる可能性が高いです。地主の場合は借地権割合が5割前後であるのに対し、第三者の買取の場合は6割〜7割前後になる場合があります。本来土地の自由度が低い借地権を買取する方は少ないですが、昨今では中古住宅に住む方も増えています。借地権を購入すれば、通常不動産の相場価格より安く中古住宅を手に入れることが可能なためです。さらに購入して貸し出し、家賃収入を得る投資目的の方も増えていますので、地主に買取してもらうより、第三者に売却した方が高く売れるケースが多いです。

ただし借地権（賃借権）を売却する場合は地主の承諾が必要となります。承諾を得るために「譲渡承諾料」を支払う必要があり、場合によっては更地にしないと借地権が売れないこともあるため、解体費用が発生する可能性もあります。さらに高額な地代となっていると、「通常の中古住宅を購入した方が安い」「マンションやアパートなどの家賃の方が低い」ということにもなりかねず、購入希望者が見つからない場合もあります。そのため第三者に売却する場合は諸費用などを含めたうえで金額を算出し、地主の提示価格より高い価格になるのかを比較しておくことが大切です。

2-2　底地と同時売却が最も高額売却できる

底地と同時売却すれば、完全所有権の土地となるため、買い手が見つかりやすく高額売却することが可能です。同時売却できる土地は借地権割合が加味されないため、3つの買取方法の中で最も高額売却できる特徴があります。購入者は自由に抵当権の設定ができるため、住宅ローンを組んでマイホームの建築を検討している方もターゲットとなります。とはいえ地主も売却を検討しているタイミングでなければいけません。そのため同時売却する際は、借地権などを専門としている不動産会社に相談し、代わりに交渉してもらうようにしましょう。

3.借地権を高額買取してもらうための5つのポイント 

借地権の買取相場を紹介しましたが、最終的には地主や第三者との価格交渉によって決まります。とはいえ少しでも高く買取してもらいたいと思うでしょう。そこで、ここでは借地権を高額買取してもらうための5つのポイントを紹介します。

3-1　 借地権専門の不動産会社に依頼する

借地権を高額買取してもらうためには、借地権専門の不動産会社に相談することをおすすめします。借地権は法律や不動産などの専門的な知識が求められるうえ、手続きが複雑であることから独自で交渉するのは困難です。さらに売買価格が適正であるかを見極めることが難しいうえ、購入者への慎重な交渉が求められます。専門の不動産会社に相談すれば、正しい価格を算出してくれるうえ、地主への交渉や購入者を見つけてくれるメリットがあります。とはいえ、一般的な不動産会社に依頼すると、借地権を扱った経験も少なく、手続きがスムーズに進まない可能性もあります。

借地権の売却には、地主への交渉が重要なポイントになります。地主との交渉がうまくいかないことで、理不尽に地代の値上げ等の嫌がらせを受けるケースも実際にあります。そのような状況になってしまうと、借地権自体の価値が下がり、購入希望者も見つけにくくなります。そのため、借地人が直談判で地主に交渉することは、お勧めしません。

地主に買取を打診する前に、借地権専門の不動産会社へまずは相談しましょう。

3-2　 借地権の更新時期を避ける

借地権を売却するタイミングとしては、契約更新後の方が買い手が見つかりやすいため、おすすめです。買い手は、借地権の購入直後にさらに更新料の負担があるとなると購入をためらう可能性があります。更新料は、借地人に法的な支払い義務がある訳ではないですが、一般的には更地価格の3％程度を地主に支払っているケースが多いです。

更新時期と更新料は地主と締結した賃貸借契約書に記載されているため、確認してみましょう。

3-3　 不動産鑑定士に査定を依頼する

借地権を高額な価格で売却するためには、不動産鑑定士の鑑定書をもって交渉することが大切です。不動産鑑定士とは適正な土地の価格を鑑定できる人のことを指し、国家資格が求められる業種です。国や地方自治体が発表する公的価格の指針になったりすることから、鑑定書を地主や第三者に提示することで、適正価格で売買することが可能です。地主などはできるだけ安く購入したいと思うことが必然であり、根拠もなく相場価格より低い価格で交渉してくる可能性があります。その際不動産鑑定士の鑑定書を見せることで適正価格で売却できる交渉材料になるということです。

3-4　 ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクション（住宅診断）を行っておくことで、買い手側の安心感や修繕ヶ所の把握ができるため、高値で売却できる要因にもなります。ホームインスペクションとは建物の劣化状況や瑕疵を建築士が診断することです。売却後に瑕疵が見つかってしまうと購入者とトラブルにもなりかねません。そのためプロから診断書をもらい、買い手側に提示することで、建物の状況を明確に伝えることが可能となるため、状態が良ければ高値で売却することもできるでしょう。

3-5　売却費用を抑える

借地権を売却する際はさまざまな諸費用が発生するため、少しでも抑えることが大切です。特に諸費用の中では仲介手数料が「売買価格×3％+ 6万円」と高額です。また解体費用も決して安くないため、高額取引できても費用が高いと手元に残るお金が少なくなる可能性も高いです。そのため事前に諸費用を計算してから売却価格を決める必要があります。

4.借地権買取の流れ

ここでは借地権の買取を行う場合の流れについて紹介します。

4-1  不動産会社へ相談

まずは、借地権を専門としている不動産会社へ相談しましょう。相談時には土地の場所だけでなく、地主との関係性を伝えることが大切です。借地権を専門に取り扱う不動産会社では、借地人に代わって不動産会社が地主との間に入り直接交渉することが多いです。交渉する前に過去の経緯や地主がどのような人であるのかを伝えておくと、不動産会社も交渉しやすくなります。また借地権の賃貸借契約書も持参するとなお良いです。更新時期や地代などから売却価格にどれくらい影響するのかを考慮してくれるためです。

4-2　査定額を算出してもらう

不動産会社に相談した後は、査定額を算出してもらいましょう。査定額を出してもらう際は価格の根拠を確認しておくことが大切です。借地権を専門としている不動産会社であっても、不動産鑑定士の鑑定書を提示してくれる会社は少ないです。そもそも借地権という特殊な不動産を鑑定できる不動産鑑定士自体が少ないからです。

場合によっては、根拠もなく、相場価格からイメージして机上査定する業者もいます。根拠のない査定額では地主や第三者に価格交渉しにくい状態となるため、適正で根拠ある価格を算出してくれる会社に依頼しましょう。またこの際売却に関わる諸費用も計算してもらっておくと、手残り金額を把握することができます。

4-3　地主への買取交渉

不動産会社への相談後は、地主への交渉はすべて不動産会社へお任せしましょう。

不動産会社は、地主に対して、買取価格の交渉や買取の時期、更地にする必要があるのか、解体費用はどちらが負担するのか等、交渉を進めていきます。

地主への買取交渉が困難と判断した場合は、第三者への売却を提案されるでしょう。借地権を専門に扱う不動産会社では、各社独自のネットワークを用いて、借地権の購入希望者を見つけ出してくれます。

4-4　売買契約の締結

地主との買取交渉に成功した場合、または条件に合う購入希望者が見つかった後は売却手続きに移行します。手続きには売買契約書に添付する契約印紙が必要となり、売買代金によって印紙代金が異なります。おおよそ数万円程度の費用となりますが、事前に不動産会社へ確認しておきましょう。買主と売買契約書を締結し、代金をもらえば手続きが完了です。 

まとめ

借地権の買取は地主または第三者に売却する方法がありますが、一般的に賃借権であるため地主の承諾が必要となります。地主への承諾交渉を誤ってしまうと、売却できない可能性も高まるため、必ず専門業者に依頼しましょう。また第三者に売却する方法が最も高額な価格で売却できますが、依頼する業者を誤ってしまうと「適正価格で売却できない」「高値で売れたけど諸費用が高い」などにもつながりかねません。当社は仲介手数料が無料なうえ、不動産鑑定料やホームインスペクションも無料で行っております。これまで多くの売却をサポートを行ってきた実績もあり、地主への交渉も代行しています。借地権の売却のご相談は、ぜひ中央プロパティーへご相談ください。