【弁護士Q＆A】借地権の名義変更料について相談です｜弁護士Q＆A

借地権付きの建物を贈与により自分の妻子に譲渡した場合、特段の事情のない限り、建物所有権とともに借地権も妻子に移転することになります（最高裁昭和39年12月11日判決）。借地権が賃借権である場合は、賃貸人である地主の承諾を得なければ、借地権を第三者へ譲渡することは出来ず、借地権の無断譲渡は、借地契約の解除事由となるリスクがあります（民法612条1項・2項）。譲渡に関して地主の承諾が必要であるという点は、譲渡の相手方が自身の妻子であったとしても共通のルールです。

そして、贈与により第三者に借地権を譲渡する際には、原則として、地主に対して譲渡承諾料・名義書換料の支払いが必要になります。これも、譲渡の相手方が妻子であっても変わりません。
契約書に地主の譲渡承諾は不要との特約が書いてあるならば別ですが、普通そのような特約は地主側が応じないでしょうから、特段の事情のない限り、地主に名義書換料を支払って譲渡承諾を得る必要がある、と理解しておいてください。なお、借地借家法には、地主の譲渡承諾が得られない場合の裁判所による代諾許可の制度がありますが（借地借家法19条1項）、殆どの場合、代諾許可の条件として、地主に対して名義書換料相当額の財産的給付をすることが求められます。

それでは、名義書換料として、地主にどの程度の支払いをする必要があるでしょうか。名義書換料の金額の決め方に関する法律上のルールは存在しないので、あくまで当事者間の合意により個別に決めるものです。とはいえ、金額の目安がないと具体的な合意形成が困難になることから、名義書換料の相場というものが考えられており、一般的には、借地権価格の10％程度が、名義書換料の相場とみなされています。

但し、本件については、この相場よりも低い水準での名義書換料が妥当であると考えられます。借地権の譲渡の相手方が妻子である場合、妻子は、借地権者の推定相続人です。仮に、借地権者が贈与をせずに亡くなった場合は、妻子は、相続により借地権を取得することになる立場にある訳ですが、相続による借地権の取得であれば、地主への名義書換料の支払いは不要です。このような事情を勘案すると、通常の相場よりも低額な名義書換料が相当と考えられ、実際、このような事情のもとで裁判所の代諾許可が求められるケースでは、相場を下回る金額が地主への財産的給付額として定められています。