「地代滞納は10年で時効」は本当？過去の未払い地代を回収する方法

「地代滞納は10年で時効」は本当？過去の未払い地代を回収する方法

消滅時効とは？

消滅時効は、権利を一定期間行使しないと、その権利が消失する制度です。

2020年4月1日に民法が改正され、賃料債権（地代を含む）の消滅時効は5年間と定められています。（民法第166条）なお、時効の起算点は、各支払期日の翌日となります。

2020年の民法改正で何が変わった？

2020年4月の民法改正により、消滅時効に関するルールが変更されました。

主な変更点は以下の通りです。

1. 時効期間の統一
   従来は債権の種類によって時効期間が異なっていましたが、 改正後は原則5年に統一されました。
2. 時効の起算点
   権利行使ができることを知ったときから5年
   権利行使ができることを知らなかった場合は10年

消滅時効の進行と中断

消滅時効は、債権の種類を問わず、権利を行使できることを知った時から5年、または、権利を行使できる時から10年経過すると成立しますが、時効は中断することがあります。

時効の中断事由としては、以下のものがあります。（民法第147条）

1. 請求：裁判上または裁判外の請求（例：内容証明郵便）
2. 差押えや仮差押えなどの法的措置
3. 承認：借地人が未払い地代を認め、一部弁済した場合

請求には、裁判上の請求と裁判外の請求があります。

裁判上の請求の流れは以下の通りです。

1. 支払督促の申立て
2. 訴訟の提起
3. 民事調停の申立て
4. 即決和解の申立て
5. 任意出頭による訴え
6. 破産手続き参加
7. 更正手続き参加
8. 再生手続き参加

裁判外の請求は催告、内容証明郵便によります。

この際、国による中断の期間は6ヶ月ですので注意が必要です。3号の承認とは債務者が弁済することを認める場合です。下記の3つがこれに当たります。

1. 債務承諾書（支払約束書）
2. 一部弁済
3. 支払猶予の申入れなど

借地人が未払いの事実を認めている場合、これが消滅時効が完成する前であれば、消滅時効は完成していないことになります。

消滅時効完成前に借地人が債務の承認をしている場合は、しっかりと書面などに残すようにしておくとよいでしょう。

時効の中断とその影響

借地人が未払い地代を認め、一部の弁済を行った場合、消滅時効の進行が中断したとみなされる可能性があります。これにより、地代の請求が可能となる場合があります。消滅時効が進行する前に債務の承認があった場合、その後も請求できる可能性があります。

時効完成後の弁済と判例

時効が完成したのちに、債権者に対し債務の承認をした場合、仮に時効完成の事実を知らなかったときでも、その後、その債務についてその完成した消滅時効の援用をすることは許されません。

つまり、時効完成を知らずに承認をしたものの、その後「消滅時効だからやっぱり弁済はしない」という主張は許されないようにしています。（♦参考判例：最大判昭和41年4月20日判決）

これは、債務は弁済するのが原則であり、また、一度債務を承認したのだから、債権者としても弁済する意思があると理解するのが通常であるためです。

借地人が未払い地代を認めて一部弁済をしている場合、時効が中断され、未払い地代の請求ができる可能性が高いと考えられます。

まとめ

消滅時効は、一定期間権利を行使しないと成立しますが、請求や承認によって時効は中断することがあります。借地人が未払い地代を認めて弁済をした場合、時効が中断し、未払い地代の請求が可能となることがあります。

よくある質問

Q.地代を滞納されています。どうしたらいいのでしょうか。

地代を滞納された際は、以下の対応が基本です。

1. 内容証明で地代を請求
   内容証明を利用するのは、確かに催告したという証拠として残すためです。裁判等に備えて記録を残す意味でも内容証明を使うことを推奨いたします。
2. 地代滞納が続く場合は契約を解除
   借地人が信頼関係を壊したと認められるほど（目安は4～6ヶ月）地代を滞納した場合には、契約解除が可能になります。