【弁護士Q＆A】借地権の承諾料について相談です

借地上の建物を第三者に譲渡する場合、特段の事情がない限り、借地権の譲渡を伴いますが（最高裁昭和39年12月11日判決）、借地権が賃借権である場合は、賃貸人である地主の承諾を得なければ、借地権を第三者へ譲渡することは出来ず、借地権の無断譲渡は、借地契約の解除事由となるリスクがあります（民法612条1項・2項）。
そして、借地権の譲渡について地主の承諾を得る際、殆どの場合、地主から譲渡承諾料の支払いを求められます。一般的には、借地権価格の10％程度が、譲渡承諾料の相場と言われています。

譲渡承諾料の具体的な金額や算定方法について定めた法律は存在しないので、具体的な承諾料の金額をどうするかは、原則として当事者間の合意で決めるものですが、かといって、上記の相場からかけ離れた法外な承諾料を地主から請求された場合にまで、借地人がこれに応じなければならないと考えるべきではありません。
他方、地主から任意の承諾が得られない限り、借地権を譲渡することが一切不可能になってしまうと、借地権売却による借地人の投下資本の回収可能性が閉じられてしまうことになってしまいます。これは、借地人にとって不利益であるだけでなく、社会経済的にも望ましいことではありません。

そこで、借地借家法は、借地人が第三者に借地上の建物を譲渡を譲渡しようとする場合において、第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないにも関わらず、地主が譲渡を承諾しないときは、借地人の申立により、地主の承諾に代わる許可を裁判所が与えることが出来る制度を設けています（借地借家法19条1項）。この許可に当たり、裁判所は、借地人から地主に対して財産上の給付を行なうことを譲渡の代諾許可の条件をすることが出来るとされていますが、この財産上の給付額は、一般的に、上記の譲渡承諾料の相場（借地権価格の10％程度）と同水準で算定されており、地主の請求額に拘束されるものではありません。