借地権の売却交渉で地主に拒否された場合の解決策｜弁護士が解説

借地権の売却交渉で地主に拒否された場合の解決策｜弁護士が解説

借地権を相続したが、利用する予定がないため手放したい、と悩んでいる方は少なくありません。

一般の土地や建物であればすぐ売却できますが、借地権の場合は地主との条件交渉が必要です。その際、交渉が難航し、トラブルに発展するケースもよく見られます。

本記事では、借地権の売買トラブルを数多く解決してきた弁護士が、地主に借地権の売却を拒否された際の対処法について解説します。

借地権の売却について悩んでいる方は、ぜひご覧ください。

1.借地権は売却できるのか？

借地権は売却できます。ただし、地主の承諾と、譲渡承諾料の支払いが必要です。本章では、借地権の基本的な知識と地主に承諾を得なければならない理由、売却時に必要な譲渡承諾料について解説します。

1-1　借地権とは

借地権とは、地主から土地を借りて建物を建てるための権利です。土地を貸す側を「地主」、土地を借りて建物を建てる側を「借地人」または「借地権者」といいます。

以下の図は、借地権を表したイメージ図です。

（図1）

借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類があり、それぞれの違いは以下のとおりです。

	賃借権	地上権
売却・増改築・建替	地主の承諾が必要	自由に行える
地代	支払いが必要
抵当	設定できない	設定できる
項目	必要はない	設定できる

地上権の場合、土地の表面・上空・地下を含めた広い範囲に権利があります。地主の承諾を得ずに売却・増改築・建替も可能です。一方、賃借権は地主の承諾がなければ売却や増改築などができません。

世にある借地権のほとんどは「賃借権」です。地上権は地主へのデメリットが多いため、ほとんど設定されていることはありません。

1-2　借地権の売却には地主の承諾が必要

前述の通り、借地権の売却には地主の承諾が必要です。これは民法で定められています。

（1）賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
（2）賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

参照「民法612条」

なお、地主の承諾を得ずに借地権を譲渡（売却）すると、地主に借地契約を解除されてしまいます。借地契約を破棄されると、土地や建物が利用できなくなるため注意しましょう。

1-3　借地権の売却には譲渡承諾料が必要

地主から借地権の譲渡承諾を得た場合は、地主に対して譲渡承諾料の支払いが必要です。

譲渡承諾料とは、地主に売却の承諾を得た際に支払う費用です。

法的に決められている費用ではありませんが、支払うのが慣習となっており、相場は借地権価格のおおよそ1割（10%）です。譲渡承諾料は「名義書換料・名義変更料」とも呼ばれています。

細かな金額は地主・借地人で話し合って決めます。ここで多く見られるのが、お互いの事情がからみ、話し合いが進まないケースです。譲渡承諾料で揉め、話し合いがストップしてしまった場合、当人同士で解決するのは困難です。

その際には、専門家である借地権に強い弁護士・不動産会社に相談し、対処方法のアドバイスや必要に応じて地主への交渉を代わりにおこなってもらう方がよいでしょう。

地主に売却の承諾を得て譲渡承諾料を支払うイメージ図は以下のとおりです。

（図2）

譲渡承諾料に関しては以下の記事で詳しく解説しているため、参考にしてください。

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▶︎借地権の譲渡承諾料とは？必要なケースと承諾料の相場を解説

2.地主に拒否されないための借地権の売却交渉

借地権の売却は、売却の条件や地主の事情によって拒否される可能性もあります。スムーズに借地権を売却するためには、以下の手段をとるとよいでしょう。

2-1 承諾の条件を確認する

交渉の第一歩として、地主の承諾条件を確認しましょう。頑なに承諾してもらえないケースもありますが、中には売却を承諾する代わりに何かしらの条件を提示されるケースがあります。

例えば、「過去の更新料を払って欲しい」「地代を増額させてほしい」など、金銭的な対価でもって承諾条件としてくるケースです。

この場合は、安易に地主の言いなりになることは避け、弁護士や借地権専門の不動産会社等に相談し、法的な視点からアドバイスをもらうようにしましょう。

また、珍しいケースではありますが、地主から「等価交換」を提案されることもあります。

等価交換は、借地権の一部と地主の所有権（底地）の一部を等価で交換することで、完全な所有権の土地にする方法です。

完全所有権にすることで、買い手が見つかりやすく、高額売却しやすい点で借地人・地主ともにメリットのある手段です。

いずれの場合も、借地権の売却交渉は、専門的な知識が必要不可欠ですので、早い段階で専門家のサポートを受けるようにしましょう。

2-2売却の意思を早めに地主に伝える

借地権の売却を検討する状況として、ライフプランの変更等、やむを得ない事情があることがほとんどでしょう。

早く地主から承諾を得て、売却に向けて動き出したい気持ちはわかりますが、一方的な主張では地主は協力的な姿勢を見せないでしょう。

前提として、地主との日々の関係性を良好にしておくことが大切です。

また地主への配慮として、売却の意思はできるだけ早めに地主に伝え、双方で納得できる落としどころを検討できるだけの時間的猶予を持たせるようにしましょう。

2-3早めに専門家を仲介に入れる

借地権の交渉は、民法や不動産の知識がない借地人が圧倒的に不利な状況にあります。

無理に自分で交渉を進めて、関係性が拗れてからでは、解決に向けた選択肢が少なくなってしまう可能性があります。

交渉が難航しそうな場合は、早めに専門家に相談しましょう。借地権の専門家は、不動産トラブルに強い弁護士や借地権を専門に取り扱う不動産会社です。

借地権を専門に取り扱う不動産会社のほとんどは、提携している弁護士と協力しながら借地権トラブルの解決サポートをしています。

弁護士または借地権専門の不動産会社へまずは相談しましょう。

3.借地権の売却を地主に拒否されたらどうする？

地主に借地権の売却を拒否された際には「借地非訟（しゃくちひしょう）」をおこなう方法もあります。借地非訟とは地主に代わって裁判所が借地権の売却を許可してくれるものです。

ただし、借地非訟の手続きをすれば、誰でも売却できるようになる訳ではありません。裁判所の鑑定委員が、物件や当事者たちの状況を総合的に判断して承諾するかを決めます。どちらかに有利な手続きではないことを覚えておきましょう。

ここからは、借地非訟の手続きについて解説します。

3-1　借地非訟手続きをおこなう

借地非訟手続きの流れは以下に示す図3のとおりです。

借地非訟の「非訟」とは「訴訟ではありません」という意味です。訴訟ではないため一般傍聴はありませんが、手続きは法廷で行われ、裁判のような形式を用います。

次項から、借地非訟手続きの流れを順番に詳しく解説します。

3-1-1　借地非訟を申立てる

借地非訟をおこなうためには、申立書と資料の提出が必要です。提出先は、借地権が設定されている土地の所在地を管轄する地方裁判所となります。

申立書の様式は、裁判所のホームページからダウンロードできます。「借地条件変更・増改築許可・更新後の建物再築許可」などさまざまありますが、売却の場合は「土地賃借権譲渡・土地転貸許可申請書」を選びましょう。

ただし、不動産知識のない一般人が自力で記入するのは困難です。そもそも借地訴訟をする場合は、弁護士に相談するのがよいでしょう。

借地非訟の申立書は弁護士以外に代理申請ができないため、一般の不動産会社に依頼しても受けてもらえません。

また、借地非訟を申立てる際には、以下の条件に該当しているか確認しましょう。

• 売却（引き渡し）の前であること
• 売却する相手が決まっていること
• 借地上に建物があること

該当しない場合は申立ができないため注意が必要です。

中央プロパティーでは、借地権のトラブル解決に精通した弁護士が多数在籍しています。相談料・解決に際する手数料は完全無料です。借地権の売却で地主と話が進まないと悩んでいる方は、ぜひ一度無料相談をご利用ください。

3-1-2　裁判官が当事者の意見を聴取

借地非訟の申立が受け付けられたら、1ヶ月〜1ヶ月半ほどで審問期日が指定されます。審問期日には、指定された場所で、地主・借地人が向き合って裁判形式の手続きをおこないます。書類だけで完了する手続きではないので、留意しておきましょう。

なお、前述で傍聴はできないと伝えましたが、関係者はその限りではありません。

3-1-3　解決方法の決定

地主・借地人どちらの意見も聞き、借地権の状態など複数の物事を総合的に判断して、解決方法が決定されます。裁判所が「決定書」を作成し、地主と借地人それぞれに写しを送る形式です。

3-1-4　不服申し立て

裁判所が決定した内容に納得がいかなければ不服申し立て（即時抗告）も可能です。即時抗告は、決定書の送付から2週間以内と決められています。また、即時抗告に対する裁判は、高等裁判所が担当します。

借地非訟については以下の記事でも解説しているため、ぜひ参考にしてみてください。

4. 地主に借地権の売却を拒否された場合の対応

前述の通り、第三者に借地権を売却する場合には、地主の承諾が必要です。しかし、地主は譲渡の承諾を拒否できる権利があります。一度拒否されると、当人同士で借地権の売買を成立させるのは困難です。

そのような場合は、借地権に詳しい不動産に相談しましょう。ここからは、借地権に詳しい不動会社に相談するべき理由について解説します。

4-1　借地権に詳しい不動産会社に相談する

借地権は、普通の不動産と異なり特殊な性質を持っています。特に売却となれば、地主との権利調整や、必要に応じて借地非訟の手続きをするなど、法的な手続きをしなければなりません。素人だけでおこなうのには煩雑で専門性のある不動産です。

借地権を売却をする際は、借地権の知識を豊富に有する不動産会社に必ず相談しましょう。

中央プロパティーでは、借地権の売却で地主と揉めているケースでも、売却に向けた対応が可能です。

面倒で難しい借地非訟の手続きもお任せください。中央プロパティーに一任していただければ、借地権を売却し、地主とのトラブルを解消いたします。

地主に売却に関する承諾をもらえなかったからといって、諦める必要はありません。売却を断念する前に、ぜひ中央プロパティーの無料相談をご利用ください。

借地人が損をしないよう、最適な方法をご提案いたします。

まとめ

借地権とは、建物の所有を目的として地主から土地を借りる権利です。土地を借りた方を「借地人」といい、借地人は地主に地代を支払わなければなりません。

借地権は、地主が土地の権利を持ち、借地人が建物の名義人といった複雑な権利です。借地人は、借地権自体を売却する際に地主の承諾を得なければなりません。

スムーズに進めば譲渡承諾料を支払うだけで済みますが、地主に売却を拒否された場合は、揉め事やトラブルに発展するケースがほとんどです。トラブルになってしまうと、当人同士で解決するのは困難です。

そのような場合は、借地権に強い不動産会社に相談するようにしましょう。不動産会社でも借地権に強い会社・弱い会社があるため「借地権トラブルを解決してきた実績のあるところ」を選ぶのが重要です。

中央プロパティーでは、約91%の方がトラブル解決と借地権の売却に成功しています。優秀な弁護士が在籍しており、不動産会社&弁護士でタッグを組んで問題解決をサポートできます。

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