【弁護士Q＆A】借地権の売却について教えてください。

民法のルールでは、借地権の存続期間が満了し、更新されずに土地の賃貸借契約が終了する場合に、借地上に建物が残存しているときは、借地人は、自らの費用をもって借地上の建物を解体・収去した上で、借地を更地に復して地主に返還する必要があります（民法622条、同599条1項）。

しかし、常にこの民法のルール通りに処理すると、借地契約が終了した時点で常に借地上の建物を解体する必要が生じますが、そうなると、建物を築造するために借地人が投下した資本が無駄になってしまいますし、また、社会経済的にも望ましいことではありません。

そこで、借地借家法は、上記の民法のルールに対する例外として、一定の要件のもと、借地人に、借地上の建物を時価で買い取ることを地主に請求する権利を認めています（借地借家法13条1項）。この請求権が、建物買取請求権と呼ばれているものです。なお、借地権譲渡後の買受人からの買取請求権が、別途、同法14条で規定されていますが、以下では、借地人からの建物買取請求権（13条買取請求権）について説明をします。
この建物買取請求権は、（１）借地上に建物が存在すること、（２）借地権の存続期間が満了し更新されないこと、という２つの要件を満たした場合に認められます。

（１）の要件について補足すると、ここでいう『建物』は、権原により土地に附属させたものである必要があり、したがって、用法違反で設置したものや、借地権消滅後に設置したもの、借地権者ではない無断譲受人が設置したもの等は、買取請求の対象となりません。

（２）の要件との関係では、更新可能性のある借地契約であることが前提であるため、定期借地権や一時使用目的の借地権など、更新可能性がない借地権については適用がありません。また、債務不履行解除で期間満了前に契約が終了した場合にも、買取請求権は認められません。

建物買取請求権は形成権とされ、請求の時点で、借地人を売主、地主を買主、時価を売買代金とする建物の売買契約が成立するとされています。
但し、契約期間満了前に借地人が地主の承諾なく残存期間を超えて存続する建物を築造した場合、ここでいう時価は再築後の建物を基準に算定されるところ、それでは地主が予期せぬ不利益を被ることになるため、このような場合は、地主の買取代金の支払について裁判所が猶予を与えることが出来るとしています（借地借家法13条2項）。