借地上の建物は売却できる？手続きや地主の承諾、売却の流れを解説

借地権付き建物は、買い手を見つけることが難しいと思われがちです。

この記事では、借地権付き建物をスムーズに売却するためのコツを、借地権を専門とする不動産会社ならではの視点で、分かりやすく解説します。

借地権付き建物とは？所有権との違い

借地権付き建物とは、建物を所有するために、他者から土地を借りる権利である「借地権」が付随した建物のことです。

通常の不動産は土地と建物の所有者が同一ですが、借地権付き建物は、土地の名義人（地主）と建物の名義人（借地人）が異なります。

借地権の種類と特徴：売却条件を左右する要素

借地権は、契約が設定された時期や内容によって、売却時の条件や評価額が大きく異なります。

大きくは、旧法借地権と新法借地権（借地借家法）に大別されます。

借地権の種類	存続期間（原則）	契約の更新	建物買取請求権
旧法借地権	堅固60年、 非堅固30年	地主に正当事由がなければ更新可	あり
普通借地権	当初30年以上	地主に正当事由がなければ更新可	あり
定期借地権	50年以上など	更新なし（契約満了で確定終了）	なし（原則）

これらの借地権の種類によって、売却時の条件や評価額、地主との交渉ポイントなどが変わってくるため、自身の借地権がどの種類に該当するのかを正確に把握することが重要です。

借地権付き建物の売却が難しい理由

借地権付き建物の売却が難しい理由は、借地権特有の制限があるためです。

この制限によって、「借地権付き建物を買いたい」という購入希望者の需要が比較的少ない傾向にあります。

例えば、借地権特有の制限には、以下のようなものがあります。

• 建物の売却や増改築には、原則として地主の許可が必要
• 契約期間の満了後は、（特に一般定期借地権や契約内容によっては）更地にして返還する義務がある
• 借地権付き建物の購入時に住宅ローンが通りにくい
• 永続的に地代の支払いが必要

このような特徴がある借地権ですが、コツを理解していれば、借地権を売却することは可能です。

借地権付き建物を売却する方法

借地権付き建物を売却する方法としては、以下の4つが一般的です。

1. 地主に買い取ってもらう
2. 地主に承諾を得て第三者に売却する
3. 底地とセットで第三者に売却する
4. 等価交換した後に第三者に売却する

①：地主に買い取ってもらう

比較的多く見られる売却方法の一つが、借地権付き建物を地主自身に買い取ってもらう方法です。

地主の立場から見ると、借地人から借地権付き建物を買い戻すことによって、土地と建物の所有権が一体となり、土地の完全な所有権を回復できるというメリットがあります。

そのため、地主にとっても魅力的な選択肢となる可能性があります。

特に地主側に、将来的に土地の有効活用を考えているなどの事情で土地を返還してほしいという意向があれば、買取交渉は比較的スムーズに進むことが期待できます。

ただし、売買価格や、場合によっては建物の解体費用の負担割合など、交渉次第で取引条件は大きく変動します。

②：地主に承諾を得て第三者に売却する

借地権付き建物は、地主の承諾があれば第三者に売却することが可能です。

売却先の第三者とは個人の投資家や不動産の買取業者などがあります。

借地権は、先述した制約があることから、一般市場ではなかなか購入希望者が見つからない特徴があります。

そのため、借地権の買い手探しが得意な不動産会社にまずは相談してみましょう。

また、注意点として、地主の譲渡承諾を得るためには承諾料が必要なことです。

一般的に承諾料は、借地権の売却価格の10％程度だといわれています。

高額な承諾料を請求されるケースも珍しくありませんので、地主の言いなりにならず、借地権に詳しい不動産会社や弁護士に相談すると良いでしょう。

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③：底地とセットで第三者に売却する

借地権（借地人の権利）と底地権（地主の権利）を一体化させ、完全な所有権の土地として第三者に売却する方法も考えられます。

土地の権利が一本化されることで、利用制限の少ない一般的な不動産と同様に扱えるようになり、結果として買い手が見つかりやすく、より高値での売却が期待できる場合があります。

しかし、この方法を実現するためには、地主が自身の土地（底地）を手放すことに同意する必要があります。

地主側の土地利用計画や経済的な事情、あるいは借地人との関係性によっては、底地の売却に同意を得ることが難しく、交渉が長期化したり、頓挫したりする可能性も十分にあります。

さらに、売却活動は地主と借地人が協力して進める必要があり、売却によって得られた代金の配分比率（地主と借地人の取り分）についても、双方が納得する形で合意形成を図ることが不可欠となります。

④：等価交換した後に第三者に売却する

借地の面積がある程度広い場合に有効な選択肢として、地主との間で土地の「等価交換」を行い、その後、交換によって得た自己所有の土地（またはその上に建つ建物）を第三者に売却する方法があります。

ここでの等価交換とは、借地人が持つ借地権の一部（例えば借地の一部を地主に返還する）と、地主が持つ底地権の一部（例えば残りの借地部分の底地権を借地人に譲渡する）を、それぞれの価値が等しくなるように交換することを指します。

具体例を挙げると、100坪の借地のうち、借地人が50坪分の借地権を放棄して地主に土地を返還する代わりに、地主が残りの50坪部分の底地権を借地人に譲渡し、その結果借地人が50坪の完全所有権の土地を得る、といったケースです。

もし交換する権利の価値に不均衡が生じる場合は、その差額を金銭（差金）で清算し、調整を図ります。

この方法により、借地人は土地の一部の完全な所有権を確保でき、借地権の状態よりも資産価値の向上が期待でき、売却もしやすくなる可能性があります。

これは借地人と地主の双方にとってメリットを生み出し得る手法ですが、いくつかの注意点も存在します。

地主との間での交換比率の決定（どの程度の面積や価値を交換するか）、正確な土地の測量、土地を分けるための分筆登記など、時間と費用、そして専門的な手続きが必要となります。

そのため、等価交換を検討する際は、時間的・費用的な余裕をもって計画的に進めることが肝心です。

加えて、等価交換によって取得した土地の形状、面積、位置（接道状況など）によっては、必ずしも期待通りに売却が容易になるとは限らないため、交換後の土地の利用価値や市場性も慎重に見極める必要があります。

借地権付き建物をスムーズに売却するコツ

借地権付き建物の売却は、通常の不動産と比べて専門的な知識やノウハウが必要です。

ここでは、借地権付き建物の売却をスムーズに進めるためのコツとして、以下の4つをご紹介します。

• 借地権に強い不動産会社に相談する
• 借地権に強い弁護士がいる不動産会社に相談する
• 地主への交渉は不動産会社に任せる
• 複数の不動産会社に査定を依頼し比較検討する

コツ①：借地権に強い不動産会社に相談する

借地権付き建物を有利な条件で売却したいと考える際、まず思い浮かぶのが大手の不動産会社かもしれませんが、相談しても実は断られるケースも珍しくありません。

借地権付き建物は、通常の不動産に比べて権利関係が複雑で、地主への交渉力や法律的な深い知識が求められます。

このような背景から、借地権付き建物をトラブルなく扱うことができる不動産会社はとても少ないのが現状です。

「大手なら大丈夫」と考える方も多いですが、借地権においては、会社の規模だけでなく、借地権を専門に取り扱い、豊富な実績を持つ不動産会社に相談するのがおすすめです。

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コツ②：借地権に強い弁護士がいる不動産会社に相談する

借地権付き建物を売却する際には、状況に応じて弁護士からの助言を得ることも非常に有効です。

地主の譲渡承諾が得られない場合は、借地非訟という裁判手続きを利用できる場合があります。

借地非訟とは、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める手続きのことです。

その他にも、借地権付き建物の売却をめぐって、譲渡承諾料の金額やその他の条件交渉等で地主とトラブルになるケースも考えられます。

このような理由から、借地権に詳しい弁護士と連携している、あるいは弁護士が在籍している不動産会社に相談するのがおすすめです。

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コツ③：地主への交渉は不動産会社に任せる

借地人が自ら地主への交渉を進めてしまうと、交渉が難航する可能性が高いと言われています。

地主は土地を貸している立場であり、不動産に関する知識や経験が豊富な場合も多く、また長年の関係性から感情的なしがらみが生じていることもあります。

そのため、借地人自身が交渉することで、かえって話がこじれたり、不利な条件を提示されたりするケースも少なくありません。

そのため、地主との交渉を始める前に、まずは借地権に詳しい不動産会社に相談することを強くおすすめします。

不動産会社によっては、状況に応じて交渉の仕方をアドバイスしてくれたり、地主への交渉を全面的に代行してくれるところもあります。

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コツ④：各社に比較して売買価格の相場を調べる

借地権の売却に、明確な相場は存在しません。査定方法や売却先によって、大きく相場が異なります。

同じ不動産会社でも、買取業者と仲介業者では、仲介業者の方が査定額が高い傾向にあります。

各社比較して、査定額を比較することをおすすめします。

借地権付き建物を売却する際の手続きと流れ

借地権付き建物を不動産仲介業者を通じて売却する際の手続きと流れは、通常の所有権不動産の売却と共通する部分もありますが、地主（底地権者）の承諾を得るという重要なプロセスが加わります。

以下に、仲介業者に相談した場合の一般的な売却手続きの流れを解説します。

1. 専門仲介業者への相談と媒介契約の締結

まずは借地権の取り扱いに精通した不動産会社に相談します。

借地権の特性や過去の取引事例を基に、現状の評価や売却戦略について専門的なアドバイスを受けます。

仲介業者は、対象となる借地権付き建物の価値を査定します。

借地権の評価は複雑であるため、不動産鑑定士などの専門家と連携して客観的かつ適正な査定額を算出することが重要です。

査定額や売却方針、仲介手数料などに納得がいけば、仲介業者と正式に媒介契約（専任媒介契約、一般媒介契約など）を締結し、販売活動を依頼します。

2. 販売活動と購入希望者との交渉

仲介業者は、インターネット広告や独自のネットワーク、入札システムなどを活用して購入希望者を探します。

この際、借地権特有の制約（地代の継続、ローン利用の難しさなど）を理解している層に情報を届ける工夫が必要です。

購入希望者が見つかれば、売却価格、引渡し時期、契約条件などについて交渉を行います。

仲介業者が売主様の代理人として交渉を代行し、最も有利な条件での合意を目指します。

3. 最も重要なステップ：地主への承諾交渉

借地権付き建物の売却（譲渡）には、地主の承諾が必須です（賃借権の場合）。

この交渉は売却の成否を分ける最も重要なプロセスです。

買主と売買条件が固まった後、仲介業者が間に入り、地主に対し譲渡承諾の申請を行います。

• 承諾料の交渉:
  地主には通常、譲渡承諾料（名義書換料）を支払う必要があります。
  相場は売却価格の10%程度と言われますが、地主の意向や関係性によって大きく変動するため、仲介業者が適正な水準で交渉を進めます。
• 交渉代行の重要性:
  借地人自身が交渉すると感情的な対立が生じやすいため、専門家である仲介業者に交渉を任せることが、円滑な合意形成の鍵となります。

地主の承諾（または借地非訟手続き）

地主から承諾が得られれば、正式に売却を進められます。

万が一、地主が合理的理由なく承諾を拒否した場合は、裁判所へ借地非訟（地主の承諾に代わる許可を求める手続き）を申し立てることも検討されます。

この手続きには、弁護士などの専門家の協力が不可欠です。

4. 契約の締結と決済・引渡し

地主の承諾の見込みが立った後、買主との間で売買契約を締結します。

契約書類は仲介業者が作成し、重要事項説明が行われます。

契約で定められた期日に、以下の手続きを行います。

1. 代金受領: 買主から売却代金全額を受け取ります。
2. 譲渡承諾料の支払い: 地主へ譲渡承諾料を支払い、譲渡承諾書を受け取ります。
3. 所有権移転登記: 買主への建物所有権移転登記を司法書士に依頼します。
4. 引渡し: 鍵を引渡し、取引完了となります。

仲介業者は、一連の複雑な手続きや権利関係の調整、書類作成などを包括的にサポートします。

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今回は、借地権付き建物をスムーズに売却するうえで押さえておくべきポイントをお伝えしました。

借地権付き建物を売却するには、様々な専門知識や交渉力が必要です。

センチュリー21中央プロパティーでは、20名以上の弁護士・不動産鑑定士などの専門家が、交渉・売却手続き・売買契約締結まで徹底サポートいたします。

また、借地権付き建物の売却で地主に承諾を得られない場合も、各分野の専門家と連携し、地主への交渉からご売却まで、総合的にサポートさせていただきます。

借地権付き建物の売却でお悩みの際はぜひセンチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

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