借地権の売却に一級建築士のホームインスペクションが必須な理由とは｜借地権の売却・買取

借地権の売却に一級建築士のホームインスペクションが必須な理由とは

「古い家だから壊れているところがあるのでは」
「長く住みたいけど耐久性が不安」

このような考えから日本では、中古住宅を購入する人の割合は少ない傾向にあります。

実際に中古住宅の売買後に、売主も知らなかった瑕疵（キズや欠陥）が見つかり買主とトラブルになるケースは存在します。中古住宅の売買は、売主も買主も不安要素が大きいのが実情です。特に借地権の場合、築年数が古い建物であるケースが多いため、買主はもちろん売主としても「こんなボロ家でも売れるの？」と不安に思う方は多いでしょう。

また、2018年4月からは宅地建物取引業法の改正によって、中古住宅の売買契約時におこなわれる重要事項説明の際、インスペクションを実施した場合はその結果について、買主に説明することが義務化されました。しかし、まだホームインスペクションの存在はあまり知られていません。

そこで本記事では、ホームインスペクションの概要やメリットについて、一級建築士が詳しく解説します。

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1.ホームインスペクションとは

ホームインスペクションとは、直訳すると「住宅を診断する」ことを指します。

インスペクションには、国家資格である建築士がおこなうものと建築士の資格を保有せずおこなうものがあります。

もちろん、それぞれ住宅に関する一定の知識を有した資格者がインスペクションを実施することに変わりはありませんが、資格取得の要件には以下のような違いがあります。

（図1_インスペクションにおける資格取得者の要件）

ホームインスペクションで重要なのは、調査結果から劣化の原因を推測し、今後の危険性と適切な対処法を導き出すことです。そのためには、「誰が」ホームインスペクションをおこなうかは非常に大切な論点となります。

売買後のトラブルを避けるためにも、ホームインスペクションの意義や費用、中古住宅売買におけるリスクなどを事前に確認しておきましょう。

1-1.ホームインスペクションとは

ホームインスペクションとは、専門的な調査によって、住宅の劣化具合や改修が必要な箇所を診断することです。また、調査結果を基に、修繕の目安時期や費用を算出し、依頼者にアドバイスを行います。

2018年4月に宅地建物取引業法が改正され、中古住宅の売買契約において売主・買主の双方へのインスペクションの説明が義務化されました。但し、ホームインスペクションの実施自体は義務ではないため、最終的には売主と買主の意思によって実施するか否かを決定します。

住宅の売却前・購入前にホームインスペクションを実施することで、建物の現在のコンディションや将来修繕が必要になりそうな箇所をあらかじめ把握できるため、お互いにとって安心安全に取引が可能です。

中古住宅の売買契約時におこなわれるホームインスペクション（「既存住宅状況調査」）ができるのは、「既存住宅状況調査技術者」のみです。

既存住宅状況調査技術者に登録されるには、前提として建築士である必要があります。建築士が国土交通省の定める講習を受け修了考査に合格すると、既存住宅状況調査技術者の資格取得が可能です。
参考：既存住宅状況調査技術者制度（一般社団法人日本建築士事務所協会連合会）

また、建築士は一級建築士・二級建築士・木造建築士に分類されます。どの建築士も既存住宅状況調査技術者の要件を満たしますが、一級建築士は複雑な構造や規模の大きな建物に関して最も詳しい知見を持っています。

インスペクションを依頼する建物の構造や規模によっては一級建築士への依頼が望ましいでしょう。

1-2.ホームインスペクションの費用

ホームインスペクションの費用相場は、調査会社・建物の種類や大きさ・診断方法によって異なります。

費用相場を以下の表にまとめました。

建物の種類	診断方法	費用相場
一戸建て	目視診断 （一次診断）	約5〜7万円
一戸建て	詳細診断 （二次診断）	約7〜13万円
マンション	目視診断	約5〜10万円

※あくまでも相場ですので、診断会社に都度確認してください。

目視診断では、診断士が直接、建物の外壁や屋根、床下、室内などを確認します。詳細診断は、目視だけでは判別できない箇所を、専門的な検査器具を活用して調査する方法です。

マンションは、エントランスや廊下、屋上といった共用部分と自室である専有部分の両方を調査し、主に目視診断のみとなります。

1-3.中古住宅売買のリスク

日本における中古住宅の流通は、他国に比べると少ないのが現状です。その理由は、日本人のなかに「住宅を購入するなら新築」という考え方が強く根付いているのが考えられます。

この考え方には、住宅の品質が大きく影響しています。

図2は、国土交通省が行った既存住宅に関するアンケート調査の結果です。

（図2_中古住宅を選ばなかった理由）

既存住宅を選ばなかった理由として「見た目の問題」や「情報の不明確さ」があるなかで、品質に対する不安を理由に上げる人が多く見受けられました。

つまり、住宅の瑕疵や欠陥などのトラブルに対して将来的な不安を感じ、住宅購入する際の候補から中古住宅が外れるのです。

1-4.よくある中古住宅のトラブル

よくある中古住宅のトラブルには、設備の欠陥・シロアリ・雨漏りがあります。

設備の欠陥は、電気設備や水回りでの発生が多く、これらの耐用年数はおよそ15年とされています。

電気や水回りは、毎日使うため経年劣化が起こりやすいです。一見しただけでは劣化具合の判別が難しく、見た目は問題なさそうでも内部の劣化が激しいケースは少なくありません。

建物の建築時期やリフォーム時期を確認すると、耐用年数に対して問題なく使用できる期間が分かります。購入後のトラブルを避けるためにも、契約前に購入後の保証期間と範囲を確認しましょう。

シロアリや雨漏りの被害も、住宅購入後によく見受けられるトラブルです。

こちらも住宅を内覧しただけでは発見が難しく、実際に住み始めて気がつくことがあります。

シロアリの被害は、主に床下の基礎部分での発生が多いため、実際に床下を確認したり、建物の修繕や防蟻処理の履歴を確認しましょう。過去5年以内に防蟻処理を行っていない場合は、修繕費用が当初の見積もりよりも高くなる可能性を考慮する必要があります。

雨漏りについては壁や天井にシミがないかを目視することで簡単にチェックできます。

2.ホームインスペクションの内容

ホームインスペクションでは、住宅の状況確認を行い修繕が必要な場合は、修繕の目安時期や概算費用の算出まで行います。

具体的な調査の流れは、以下の通りです。

1. 劣化状況
2. 欠陥の有無
3. 修繕箇所の選定
4. 修繕の目安時期の算出
5. 修繕の概算費用の算出

それぞれ詳しく解説します。

2-1.劣化状況

まずは、住宅の劣化状況を確認します。状況確認を正確に行わなければ、欠陥の有無や場所、修繕にかかる期間や費用を算出できません。

具体的なチェック箇所は、図2の通りです。例えば、外周りでは基礎や外壁、屋根、雨樋などが調査対象です。

（図3_ホームインスペクションの確認箇所）

2-2.欠陥の有無

劣化状況をみながら、欠陥の有無を確認します。例えば、以下のような状態が欠陥に該当します。

• 建物の傾き
• 基礎部分の損傷
• 雨漏りの形跡
• 柱や壁などの損傷
• 躯体の腐食や変形
• 給排水管の劣化や水漏れ
• シロアリの蟻道　など

普段の生活では目の届かない場所の欠陥は、写真や動画で確認させてもらいましょう。

2-3.修繕箇所の選定

ホームインスペクションでは修繕箇所の選定に関してアドバイスが受けられます。

欠陥が発見された場合も、すぐに修繕対応が必要とも限りません。

そのため、専門家から中立な立場で客観的なアドバイスを受けることで修繕箇所に優先順位がつけられるでしょう。

ただし状況によっては、詳細診断（二次診断）をおすすめする場合もあります。詳細診断では、より詳細な分析と解決策の提案が受けられます。

2-4.修繕の目安時期の算出

調査項目ごとに、不具合が発生する可能性が高い時期やメンテナンスを必要とする時期を算出します。

調査後すぐに修繕が必要なケースから、時間が開いても問題ない箇所も明確になります。

2-5.修繕の概算費用の算出

ホームインスペクションで発見された修繕必要箇所を、最低限の内容で修繕した場合の費用を算出します。

資格を持つ建築士が修繕箇所の発見から、修繕の概算費用までを算出するので安心です。概算費用を基に、修繕会社へ依頼しましょう。

3.借地権の売却でホームインスペクションをおこなうメリット

借地権の売却でホームインスペクションを行うメリットは、以下の3つです。

• 売買後のトラブルを防ぐことができる
• 適正な査定額を算出できる
• 買い手が見つかりやすくなる

それぞれ詳しく解説します。

3-1.売買後のトラブルを防ぐことができる

ホームインスペクションを行っておくと、売買後のトラブルを防げます。

住宅の検査や欠陥の発見は、専門家でなければ発見が難しいものが多くあります。見えない箇所の欠陥は、住む人ですら気づかないケースも少なくありません。

そのため、売主は問題のない住宅として売却したあとで、欠陥が発見されて、買主との間でトラブルになる場合があります。

売却前にホームインスペクションを行い、住宅の状態を事前に把握していれば、売却前に購入希望者に伝えられますし、修繕の対応も可能です。そのため、売買後のトラブルを未然に防げて、買主も安心して購入できます。

3-2.適正な査定額を算出できる

ホームインスペクションを行うと、住宅の詳しい劣化状況や一見しただけでは発見できない瑕疵が把握できるため、適正な査定額の算出に役立ちます。

中古住宅の査定は、不動産仲介会社のスタッフが、築年数や周辺相場、物件の状態、過去の経験などを基に行います。スタッフ個人の知識や経験も影響するため、提示された査定額に納得できない方も少なくないでしょう。

ホームインスペクションを行うと、既存住宅状況調査技術者が調査内容を記載した調査書を発行してくれます。調査書を基に適正な住宅価値の評価を行うため、売主にとっても納得感のある査定結果を受け取れます。

3-3.買い手が見つかりやすくなる

「中古住宅売買のリスク」で解説したように、日本人が中古住宅の購入を考えない理由には、住宅の安全性への不安が大きく影響しています。

しかし、ホームインスペクションを行うと、住宅の状態が可視化されるため、買主の漠然とした不安が解消されます。

また、相続で取得した借地権の場合は特に、築年数の古い建物であることがほとんどです。
その場合でも、買主は購入前に修繕必要箇所や費用の概算がわかるため、修繕計画が立てやすく安心して購入可能です。

まとめ

本記事では、ホームインスペクションについて一級建築士が解説しました。ホームインスペクションとは、専門的な調査によって、住宅の劣化具合や改修が必要な箇所を特定する業務のことです。人がおこなう健康診断（人間ドック）と同じく、建物の健康状態をチェックすることです。2018年4月の宅地建物取引業法の改正により、中古住宅の売買時に行われる重要事項説明において、ホームインスペクションを実施している場合は、結果の報告が義務化されました。そのため、中央プロパティーへの依頼として多い借地権の売買では、ホームインスペクションの実施有無を説明する必要があります。ただし、ホームインスペクションの実施は義務ではないため、売主と買主双方の合意によって行われない場合もあります。しかし、ホームインスペクションには、売主・買主双方のメリットも多くあるため売却前に実施すると、売買がスムーズに進む可能性が高いでしょう。

中央プロパティーでは、ホームインスペクションの資格を所有する一級建築士が借地権の住宅診断を担当しております。

借地権の売却をご検討の方は、お気軽にご連絡ください。

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