定期借地権

普通借地権と定期借地権の違いは？借地権の種類別に詳しく解説

借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利のことです。借地権には旧借地権・普通借地権・定期借地権などさまざまな種類があり、それぞれ異なった特徴があります。

当記事では、普通借地権と定期借地権の違いについて、借地権の特徴とともに解説します。借地権は通常土地を購入したときの所有権とは異なり、売却のしやすさや購入に必要な金額、ランニングコストに違いがあるため、借地権を持っている方は特徴を知っておきましょう。

1.　普通借地権と定期借地権の違い

借地権は大きく普通借地権と定期借地権に分けられます。また、普通借地権と定期借地権の違いは、下記の表の通りです。

	普通借地権	定期借地権
更新の有無	あり	なし
地代の相場	安い	高い
借地権価格	高い	安い

ここでは、普通借地権と定期借地権のそれぞれの特徴について、具体的に解説します。

1‐1.　普通借地権の特徴

普通借地権とは、1992年に施行された「借地借家法」により新しく設けられた借地権のことです。普通借地権は建物の所有を目的としており、駐車場や道路などの利用の場合は適用できません。

普通借地権における当初の存続期間は最短でも30年であり、契約によってはそれ以上の年数を設定することも可能です。また年数が定められていない場合の当初の存続年数は30年となります。

普通借地権は、契約を更新し続ければ半永久的に土地を借りられます。契約更新をすると、1回目の更新後は20年以上、2回目以降は10年以上、存続期間が延長されます。

普通借地権とは？定期借地権とどう違うのかも解説

1-1-1.　旧借地権と新法借地権の違い

旧借地権とは、1921年に制定された借地法のことで、借地人の権利がより強い借地権です。旧借地権と普通借地権との違いは、下記の通りです。

存続期間

• 旧借地権の場合は、鉄筋コンクリート造などの堅固な建物は60年（更新後は30年）、木造などの非堅固な建物は30年（更新後は20年）となります。一方、普通借地権は建物の種類・構造関係なく一律30年（初回更新後は20年、2回目以降は10年）です。

建物の朽廃での借地権の消滅

• 旧借地権の場合は権利が消滅しますが、普通借地権（新法）は消滅しません。

更新後の建物滅失での解約

• 旧借地権の場合は契約解約できず、普通借地権（新法）の場合は契約解除できます。

また、借地借家法施行日の1992年8月1日以前に設定した借地権には、更新後も旧借地法が適用されます。そのため、現存する借地権のほとんどは旧借地権です。

1‐2.　定期借地権の特徴

定期借地権とは、1992年に定められた借地借家法（新法）によって設けられた借地権です。定期借地権の特徴は、契約期間が終わると契約が更新されない点です。定期借地権にはさまざまな種類があり、契約期間や用途などに違いがあります。例えば、一般定期借地権・事業用定期借地権の場合、借地契約が終われば借主は費用を自己負担して建物を壊し、更地にしてから地主に土地を返す必要があります。一方で、建物譲渡特約付借地権の場合は契約期間が終われば貸主は建物を買い取らなければなりません。定期借地権では、公正証書などの書面で契約を交わします。

出典：国土交通省「建設産業・不動産業：定期借地権の解説」

定期借地権については、下記の記事もぜひご覧ください。

定期借地権とは？メリットデメリットと取得にかかる費用を解説

1-3.　普通借地権と定期借地権のメリット・デメリット

普通借地権のメリットは、建物が建っている限り住んでいられること、また契約更新して半永久的に土地を借りられることです。ただし、契約更新時や売却時に地主へ承諾料を支払う必要がある点はデメリットです。

定期借地権のメリットは、長期間の契約ができることと、契約の更新がないことから土地利用のプランを立てやすい点です。しかし、契約の更新がないことはデメリットとも言えます。また、契約が終わったら自己負担で建物を壊す必要があるのもデメリットの1つです。

2.　定期借地権の種類による違い

定期借地権には、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類があります。3つの種類には、それぞれ存続期間や目的、契約方法に違いがあります。下記では、定期借地権の3つの種類について解説します。

2‐1.　一般定期借地権

一般定期借地権とは、契約期間を50年以上として契約する借地権です。「契約の更新」「建物を再築した場合の期間延長」「建物の買取請求権」はありません。そのため、一般定期借地権は、契約が終わった際に土地を更地にしてから地主に返還する必要があります。

一般定期借地権には、建物の使用目的の制限がありません。また、契約方法は、公正証書などの書面で行う必要があります。

出典：国土交通省「建設産業・不動産業：定期借地権の解説」

2‐2.　事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、事業の用途に限って土地を借りられる借地権のことで、居住用の建物を所有する目的では利用できません。事業用定期借地権は公正証書で契約する必要があり、公正証書以外の契約は無効です。

当初、契約期間は10年以上20年以下となっていたものの、借地借家法が改正され、2008年1月1日以降には、10年以上50年未満に変更されました。事業用定期借地権は存続期間を１０年以上50年未満として契約する場合、一般定期借地権と同じように「契約の更新」「建物を再築した場合の期間延長」「建物の買取請求権」がありません。

出典：国土交通省「建設産業・不動産業：定期借地権の解説」

2‐3.　建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、契約期間を30年以上に定め、契約満了後は借地上の建物を地主に買い取ってもらえるという権利です。地主が建物を買い取ると、借地権は消滅します。建物譲渡を行うためには、所有権移転の仮登記（将来の建物譲渡を確実にするため）をしておく必要があります。

契約方法は、書面でする必要はないものの、トラブルを避けるために契約書などの書面で行うのがおすすめです。

出典：国土交通省「建設産業・不動産業：定期借地権の解説」

3.　借地権購入後にメリットはある？

借地権付き建物にはさまざまなメリットがあるものの、注意点もあるため、ポイントをしっかりと押さえることが大切です。下記では、借地権付き建物のメリットやデメリットを解説します。

3‐1.　借地権の特徴

借地権の特徴として、以下の2点が挙げられます。

• 購入価格が安い

借地権付き建物は、一般の建物と比較すると購入費用が安くなります。土地の所有権がないため、一般の建物の7割程度の価格で購入できることが多いです。

• 土地の固定資産税、都市計画税を支払う必要がない

借地権付き建物の土地部分の所有者は地主であるため、土地の固定資産税、都市計画税などを借地人が支払う必要はありません。ただし、建物部分の税金は支払う必要があることには注意が必要です。

借地権付き建物は購入価格が安く、土地の税金を支払わなくていいなど、費用を抑えたい人におすすめと言えるでしょう。

3‐2.　借地権のデメリット

借地権付き建物のデメリットは、以下の3点です。

• 地代が発生する

借地権の場合は毎月地代が発生します。地代は土地の価格変動で変わる場合もあります。

• 将来的に土地を返す必要がある

普通借地権の場合は契約を更新することで半永久的に土地を借りられる一方で、定期借地権の場合は更新が認められず、契約期間終了時に更地にして土地を返さなければなりません。

• 売却が難しい

借地権付き建物を売却する際には、借地権の残存期間が短いと買い手を見つけることが難しい場合があります。また、売却には地主の承諾を得た上で、承諾料の支払いをする必要があり、建物を建てる場合も承諾料を地主に支払います。売却を認めないと言われたり高額な承諾料の支払いを求められたりするなど、地主とトラブルに発展することも多いため、注意が必要です。

定期借地権付き建物の場合は、基本的に契約が終わると建物が取り壊されるため、相続を考えていない場合はおすすめできると言えるでしょう。

まとめ

借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のことです。借地権の一種として定期借地権があり、契約満了後に更新が認められていないものを指します。建物譲渡特約がない場合は、土地の返還時に建物を取り壊し更地にする必要がありますが、通常よりも安く不動産を購入できるのがメリットです。

ただし、定期借地権に限らず、借地権が設定された土地は売却しづらいという特徴があります。普通借地権は、借地の専門家である不動産仲介会社に相談することでスムーズに売却が可能です。借地権の売却でお悩みの方は、ぜひ中央プロパティーにご相談ください。