借地権は勝手に売却できるのか？共有不動産の民法ルール｜弁護士Q＆A

関連記事：借地権売却時の評価方法は？借地権価格の計算方法も解説

ご相談内容

現在、母親A、兄弟（BC）3人の共有している借地権の相談です。

弟Cは過去に精神病で入院歴があります。
本件借地権を売却すると言い出し、母親Aの後見人に勝手になり、暴走しています。
私（兄B）には、「借地権売却に同意しろ！しないならどうなるかわからないぞ！」と半ば強迫まがいに言ってきます。

何をするのかわからない弟ですので、ものすごく不安です。色々不安で仕方ありません。どうしたらよいのでしょうか。何か良いアドバイスはありますか。

ご相談のポイント

• 共有の借地権の売却
• 後見人を外せるか
• 共有者の合意だけでは借地権は売却できない

◆共有の借地権の売却

借地権の売却とは、借地権付き建物を第三者に売却するということを意味しますが、借地権付き建物が共有であるときは、共有者全員の同意がないと、全体売却はできません（民法251条1項）。

現在、Cが母親Aの後見人に就任していることから、借地権の売却について、事実上A＆C対Bという構図になってしまっています。

◆後見人を外せるか

Bの立場からは、CをAの後見人から外したいところです。

ですが、Bから見れば勝手なこととはいえ、Cは、後見開始の審判を経て、家庭裁判所の許可を得た上で、Aの後見人に就任しています。

そのようなCを後見人から外すためには、同様に、家庭裁判所を通す必要があります。

仮に、Cが成年後見人に就任して以降に、Aの意思判断能力が回復し、もはや後見人を付ける必要がなくなっているケースの場合は、家庭裁判所に対して、後見開始の審判の取り消しを求めることになります（民法10条）。

他方、A本人は未だに判断能力が不十分だが、Cの行動に問題があり、Aの後見人にふさわしくないことを根拠にCを成年後見人から外すためには、家庭裁判所に対して、後見人の解任を求めることになります（民法846条）。

◆共有者の合意だけでは借地権は売却できない

但し、仮に、A・B・C全員が借地権の売却について合意したとしても、それだけでは借地権は売却できません。

借地権を売却するためには、地主から譲渡承諾を得る必要があります（民法612条1項）。

地主の承諾なく借地権を売却してしまうと、地主に契約を解除され、借地権そのものが消滅する恐れがあります（民法612条2項）。

ご相談内容を踏まえると、Cに売却手続を任せた場合は、地主への説明すらなく売却を進めてしまうのでは、という不安がぬぐえません。

借地権売却で共有者全員が一致できる場合には、弁護士を共通の代理人に立てて、地主との交渉の窓口を一本化するのが理想です。

まとめ

共有の借地権付き建物を全体売却するには、共有者全員の同意が必要です。

さらに、地主から譲渡承諾を得る必要もあります。

なお、共有者に後見人が就いているが、その後見人に問題があり後見人として不適格であるという場合は、家庭裁判所に対して後見人の解任を求めることになります。