借地権と所有権の違い

借地権と所有権の違いは？特徴やメリット・デメリットを解説

土地の購入を考える際、「所有権（完全所有権）」と「借地権」という2つの権利の名前を見たことがあるかもしれません。どちらも土地を使用する権利ですが性質が異なるため、土地購入時にはそれぞれの違いを把握しておくとスムーズです。

当記事では、借地権と所有権（完全所有権）の違いを詳しく解説します。購入時や売却時には、借地権・所有権（完全所有権）のどちらにも一定のメリットやデメリットがあります。当記事を参考にしつつ、困ったときは不動産の専門家への相談をおすすめします。

1.借地権と所有権の違いは？

土地の利用に関する権利には、借地権と所有権があります。借地権とは、建物を建てることを目的として、地主に地代を支払って土地を借りる権利です。一方、所有権（完全所有権）は最も一般的な不動産の所有権で、土地も建物も同じ所有者で、土地上に他人の権利が存在しません。

ここでは、借地権と所有権の性質の違いを理解するために、借地権・所有権についてさらに詳しく解説します。

1-1.借地権とは

借地権は、物権である「地上権」と債権である「賃借権」の2つに分類できます。物権とは、物を直接支配できる権利を指し、借地権においては土地を支配できる「地上権」と呼ばれています。一方、債権は、特定の人が特定の相手に、一定の行為をすることや一定の行為をしないように求めることを指します。借地権における債権的な権利が「賃借権」です。

地上権は、権利の譲渡・貸与を借主が自由に行えるように定められています。対して賃借権は、借主は土地を間接的に利用する権利があるだけで、譲渡・貸与・建物の建て替えなどは地主の許可が必要です。権利の性質上、一般的な借地権には賃借権が適用されるケースが多く見られます。

	借地権
権利の名称	地上権	賃借権
権利の内容	土地所有者(地主)から土地を借りて利用する権利
権利区分	物権（物や権利を直接支配できる権利）	債権（特定の行為・禁止を特定者へ請求できる権利）
権利の分類	地上権	借地借家法では・旧借地権・普通借地権・定期借地権の３つに分類
土地(底地)の所有権	地主	地主
建物の所有権	借地人	借地人
建物売却時の地主許可	不要	必要
建物建て替え時の地主許可	不要	必要
期間	自由に設定可能	分類ごとに法律で最長の期間が定められている
登記	必要	対抗要件としては不要だが、建物の登記は必要
主な用途	投資・登記目的で土地を使用する場合（太陽光パネルの設置など）	投資・登記目的で土地を使用する場合（太陽光パネルの設置など）

また、借地権は、1992年8月1日に施行された「借地借家法」で定められている権利です。現在法的に有効な借地権は２種類に分けられ、1992年7月31日までに締結したのを「旧借地権」（旧法）、1992年8月1日以降に締結したのを「新借地権」（新法）と言います。

■旧借地権

• 現在の借地借家法が施行される前に契約された借地権は、「旧借地権」と呼ばれています。

• 旧借地法と借地借家法には、主に契約期間の定めと契約更新の有無の2点に違いがあります。契約期間については、旧借地法の場合は建物の構造によって異なる期間が設定されますが、借地借家法の場合、建物の構造に関わらず契約期間は変わりません。また、旧借地法ではすべての借地契約で契約の更新を認めているものの、借地借家法では契約形態によっては契約の更新を認めない場合があります。

• 旧借地法で締結した借地契約は、自動的に借地借家法には切り替わりません。旧借地権による契約から借地借家法の契約に切り替えるには、地主と借主で話し合いを持ち、新たに契約を締結し直す必要があります。

■普通借地権

現在の借地借家法で定められている借地権の1つです。普通借地権による契約の場合は、旧借地権と同様に借主側から契約の更新を求めることができます。

■定期借地権

契約期間が定められている借地権です。旧借地権や普通借地権と異なり、定期借地権に基づいた契約の場合、契約の更新はできません。一般的な残存期間は50年と定められており、借主は契約満了後に土地を返還する義務を負います。

関連記事：定期借地権とは？メリットデメリットと取得にかかる費用を解説

出典：e-GOV法令検索「借地借家法」

1-2.所有権とは

借地権を持っている人には、土地の使用権のみが与えられます。一方、土地を所有する地主は、土地を貸して収入（地代）を得る権利と売る権利の両方を所持し、比較的自由に行使できることが特徴です。所有権（完全所有権）は、いわゆる通常の不動産のことを指し、土地と建物が同じ名義のため、土地上に何の制限もなく自由に使用収益が出来るのが特徴です。土地の譲渡や貸出は自分の意志で行えるため、他人に許可を取る必要はありません。

また土地をどのように使うかも自由に決められ、法令に反しない範囲で好きに建物を建てたり、駐車場として使用したりできます。

2.借地権のメリットとデメリット

借地権は、認められている権利が所有権より限定的であり、購入・売却にあたってのメリット・デメリットも所有権の場合とは異なります。

ここでは、借地権のメリットとデメリットについて、借地権購入時と売却時に分けて解説します。借地権の取得を検討する場合は、購入時のメリット・デメリットだけでなく、手放す際のことも考慮しましょう。

2-1.借地権購入時のメリット・デメリット

借地権を購入する際のメリット・デメリットは次の通りです。

【メリット1】取得費用が安い

「所有権（完全所有権）」の不動産と比較すると利用時の制限が多いため、取得にかかる費用が安くなります。立地条件がよい人気エリアなど、地価が高く所有権の購入が難しい土地であっても、借地権であれば比較的安く手に入れられる可能性があります。

【メリット2】土地にかかる税金を払わなくてよい

「所有権（完全所有権）」の不動産を取得する場合、土地・建物の両方に対しての納税が必要です。一方、借地権であれば、土地部分の固定資産税や都市計画税を借主が支払う必要がないため、経済的な負担を軽減できます。例えば、東京都区内の一軒家であれば、年間で大体10～15万円の土地にかかる税金の支払いが必要となります。

参考：東京都主税局「東京都特別区と他都市との固定資産税 負担等の実態比較調査」

ただし、借地権付き不動産であっても建物所有者は借主になるため、建物部分の税金は支払う必要があります。不動産にかかる税がすべて免除されるということではないので注意しましょう。

【デメリット1】地代を払い続ける必要がある

借地権の場合、取得にかかる初期費用や税金などの負担が軽減できる一方、毎月地主に地代を支払い続ける必要があります。周囲の地代の相場や税金の値上がりなどで地代が上がる可能性もあり、月々の支払いが発生し続ける状況に心理的な負担を感じる人も少なくないでしょう。

2-2.借地権売却時のメリット・デメリット

借地権売却時にも、下記のようなメリット・デメリットがあります。

【メリット】安い土地（土地利用権）がほしい人に売却しやすい

取得費用が安くすむ点は買い手にとって大きな魅力です。一般的な相場より安価な借地権の場合、土地（土地利用権）を安く手に入れたい人に売却が可能なため、売却時にもメリットになりえます。

【デメリット】売却やリフォームに地主の許可が必要

借地権の場合、権利の売却や物件のリフォームには地主の許可が必要です。特に売却の場合、地主の許可を取るのに手間がかかり、個人の借主が手続きを進めると時間や労力の負担が大きくなります。また、地主が借地権売買を承諾してくれず、購入の手続きが進まないため売却を断念してしまうといったケースも多くあります。

ただし、専門家の力を借りることでスムーズに売却を進められ、さらに高値で売却できる可能性も高まります。借地権の売却時には借地権に詳しい専門家に相談するのがおすすめです。

3.所有権のメリットとデメリット

所有権は、借地権よりも自由に土地を利用できるのが特徴ですが、借地権と同様、購入時・売却時に所有権ならではのメリット・デメリットもあります。

ここでは所有権のメリットとデメリットについて、購入時・売却時に分けて解説します。所有権を取得する前に確認しておきましょう。

3-1.所有権購入時のメリット・デメリット

所有権（完全所有権）」を購入する際のメリット・デメリットは次の通りです。

【メリット】土地を自由に使える

所有権の場合、借地権とは異なり土地そのものを所有し土地上に他人の権利は付着していないため、売買や建物の増築・リフォームなども自由に行えます。毎月の地代を払う必要もありません。当然に売却だけでなく、贈与・貸与も自由に行うことが認められています。

【デメリット】取得費用が高い

「所有権（完全所有権）」の不動産は自由度が高い分、借地権付き不動産と比較すると取得費用が割高です。また、ランニングコストとして固定資産税・都市計画税などの税金を毎年支払う必要があります。

3-2.所有権売却時のメリット・デメリット

所有権を売却する際のメリット・デメリットには、以下のような点が挙げられます。

【メリット】土地の資産価値が高い

通常の不動産（完全所有権）は、借地権より自由に権利が行使できることから、土地の資産価値が高くなるケースがほとんどです。資産価値が高くなると、売値を高く設定できるだけでなく、購入希望者も住宅ローンの審査が通りやすくなります。取引のしやすさから考えても資産価値の高さは魅力です。

【デメリット】譲渡所得税が高い

売却時の価格から取得時の価格を差し引いたときに売主に利益が出ている場合、譲渡所得税が課税されるケースがあります。次の計算式で、譲渡課税所得がプラスになると利益があると見なされます。借地権の売却時にも、譲渡課税所得が課税されるケースがありますが、所有権の方が売却価格が高いため譲渡所得税が課税されやすく、課税の価格も高くなる傾向にあります。

• 譲渡課税所得＝売却価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

取得費用や控除額が差し引かれた金額が課税対象となり、税率は不動産の所有期間によっても異なります。予想外の出費とならぬよう、譲渡所得税についても念頭に置いておきましょう。

出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

まとめ

土地の権利には、土地を自由に使用できる「所有権（完全所有権）」と、建物を建てる目的で土地を借りる権利である借地権の2種類があります。借地権は、購入時に費用を安く抑えられるのがメリットです。

一方、借地権は売却の際、地主の許可が必要な上、売却価格が安くなったり地主の承諾が得られず売却できなかったりする恐れがあります。また、個人間の直接の売買だと売却時に地主から高額な承諾料を請求されるケースもあります。トラブルを回避し借地権を少しでも高く売りたい方は、借地権に精通した不動産会社の力を借りることをおすすめします。「中央プロパティー」では、借地権の専門家がスムーズで高値での売却をサポートします。