借地権の立退料の相場は？立退料が高額になるケースも解説｜借地権のトラブル

借地権の立退料の相場は？立退料が高額になるケースも解説

借地権の立退料は、借地人が土地を必要とする事情や更新料の支払いなどによって左右されます。一方で、契約の内容や借地の状態によっては立退料が受け取れないケースもあり、注意が必要です。

当記事では、借地権の立ち退きに必要な正当事由や、立退料の金額を決定する要素について詳しく解説します。地主から立ち退きを要求されている人は、交渉を有利に進めるためにも当記事を参考にし、必要であれば専門家への相談も行いましょう。

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1.借地人に立ち退きを求めるために必要な「正当事由」とは

借地では、賃貸人である地主が借主である借地人に対して立ち退きを要求する場合、正当事由が必要です。

立ち退きを要求できる正当事由には、次のようなものがあります。

• 土地の使用が必要な事情

地主・借地人双方にとっての土地の必要性を比較し、地主側の事情がより正当であると判断された場合は立ち退きの要求ができます。

• 契約内容や契約状態の経緯

地主の厚意で貸し始めた場合や地代が相場よりも格安な場合、また借地人が地代の滞納や契約違反を行っていた場合は、地主の訴えが正当であると見なされやすくなります。

• 土地の利用状況

借地にある建物の状態や、土地の利用状況が近隣の状況に見合っていないと見なされた場合、立ち退きの正当性が認められるケースが見られます。

• 立退料の支払い

立退料の支払いを提示することで正当事由として勘案されやすくなりますが、立退料の妥当な金額設定が必要です。ただし、妥当な立ち退き料を支払うからといって、必ず立ち退きが認められるとは限りません。

2.借地権立退料の相場は？

立退料に相場はありません。金額は当事者である賃貸人・借主の話し合いによって決められるのが一般的です。ただし借地権の場合は、借地権価格が目安となる場合があります。

借地権価格は、次の計算式で求めます。

• 借地の評価額×借地権割合

借地権割合は、国税庁のウェブサイトで調べることが可能です。

出典：国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

上記の算出方法で求めた借地権価格をもとに、さまざまな事情を考慮しながら立退料が決まります。具体的には、借地権の補償・転居および移転先の敷金礼金・賃料差額補償など、借主の経済的損失に対する補償が加味されるケースがほとんどです。

また、立ち退きを要求される借主が個人か事業者かによって補償の内容が変わります。個人向けの補償には引越し費用の補償、事業者向けには移転費用の補償・営業補償などが支払われるのが一般的です。

借地権の価格については、下記の記事でも詳しく解説しています。

3.立退料をできるだけ高く受け取るための4つのポイント

立ち退きの要求が認められた場合、借地人は慣れ親しんだ土地を離れることになります。借地人としては土地を明け渡す代わりに、立退料をできるだけ高く受け取りたいと思う人も多いでしょう。ここでは、借地人が立退料をより高く受け取るためのポイントを解説します。

3-1.借地を使用する必要性が高いことを主張する

立ち退きの正当事由にも挙げられる「土地使用の必要性」については、立退料の設定でも強い意味を持ちます。借地人にとって土地の必要性が高ければ高いほど、立退料も多く受け取れる可能性があります。借地人自身が借地上の建物に住んでおり、それ以外に借地人が所有している宅地や建物がない場合は、借地人側に有利に働きます。土地使用の必要性がある場合は積極的に主張するのがおすすめです。

3-2.更新料の支払いを証明する

借地人から更新料の支払いが行われていない場合、地主の正当性が認められ、立退料が下がってしまう可能性があります。更新料を支払っている場合は、支払いの事実を証明することで、更新料が下がるのを防げます。支払いの事実は領収書などの書類で証明できるため、日頃から書類などは保管しておくようにしましょう。

3-3.早期立ち退きを条件に立退料を高くしてもらう

地主が早くその土地を使いたいと考えている場合であれば、早期立ち退きを条件に立退料を高くしてもらうことも可能です。ただし、立ち退き交渉の経験が豊富な地主の場合は、知識のない個人が交渉を行っても思うように進まないケースも少なくありません。

地主への交渉がうまくいかない場合は、不動産トラブルに精通した弁護士など、専門家に相談することで、交渉のコストや労力を抑えられます。

3-4.「建物買取請求権」で建物を地主に買い取ってもらう

借地であっても、借地人が建てた建物の所有権は借地人にあります。立ち退きを要求された際、借地に建てた建物を時価で買い取るよう地主に請求することが可能です。地主に建物の買取を求める権利を「建物買取請求権」と言います。借地人が建物買取請求権を行使した場合、地主は請求を拒否できません。

立ち退きの際には、借地人は建物を取り壊して更地にするよう求められるのが一般的です。一方、建物の買取が成立すれば、借地人側で建物の取り壊しを行う必要がなくなるため、取り壊し費用がかかりません。

4.立退料が不要なケース

一般的に立ち退きには立退料が発生しますが、一部、借地人が地主に立退料を請求できないケースがあります。契約内容や契約中の借地人の行動によって、立退料の請求が認められなくなるため注意が必要です。具体的には、下記の事例に当てはまる場合は、立退料を請求できなくなります。

4-1.地代の滞納などの契約違反がある場合

地代の滞納など、借地人側が契約違反を行っている場合は、立退料の請求はできません。契約違反による立ち退きの場合、借地人は契約解除後ただちに建物を明け渡すことが義務付けられています。

地代滞納以外でよくある契約違反としては、無断での土地の又貸し・建物の用法違反などが挙げられます。

4-2.定期借地契約・一時使用目的の借地権・建物譲渡特約付借地契約の場合

契約更新が認められない借地権では、契約満了の場合立退料は発生しません。

一定の条件で契約が満了するのは、以下の契約の場合です。

定期借地契約
期間の定めがある借地契約です。基本的に契約の更新はできません。

一時使用目的の借地
住居建て替えの際の仮住まいや、店舗改装時の仮店舗など、一時使用を目的とする契約です。契約書に一時使用である旨が記載されている上、客観的にも一時使用目的であると認められる場合にのみ締結できます。

建物譲渡特約付借地契約
借地権設定から30年以上が経過した場合、地主が建物を買い取ることを定めた契約です。建物を地主に売り渡した際に契約が終了します。

4-3.建物を建てることを目的としない借地契約の場合

駐車場として使われている土地、太陽光発電のための土地など、建物を建てることが目的でない場合は、借地借家法で定められた「借地」にそもそも当てはまりません。借地権は借地上に建物が建っていることが条件となるため、それ以外のケースでは立退料は支払われません。

5.借地権の立退料に税金はかかる？

立退料は課税対象であり、税金を払う必要があります。

地主が立退料を支払った場合は、経費として計上可能です。経費の種類は立ち退きの目的によって異なります。

立ち退きの目的	所得区分
貸し出した建物・敷地を譲渡する場合	譲渡所得として控除
上記以外の理由	不動産所得として必要経費に計上

また、借地人が立退料を受け取った場合は確定申告が必要です。立退料の所得区分は、立退料の性質によって変わります。

立退料の性質	所得区分
借地権など権利の対価に相当する金額として支払われる場合	譲渡所得
店舗物件などからの立ち退きに際する立退料	事業所得・雑所得
その他の立退料	一時所得

立退料には消費税が課税されることもあります。立退料の場合、国内取引かつ事業者による事業で対価を得ている取引の場合のみが課税対象です。

弁護士Q＆A

まとめ

借地からの立ち退きを要求されたときは、立退料の支払いを要求することができます。立退料は借地を使用する必要性が高かったり、早期立ち退きに応じたりする場合により高い金額を請求できるため、地主との交渉が重要です。地主との交渉に不安があるときは、借地権のトラブル解決に強い弁護士や不動産会社などの専門家に相談するのがおすすめです。

立ち退きを要求されている借地は、第三者に売却が可能なケースもあります。借地の売却に興味がある方は、ぜひ一度中央プロパティーにご相談ください。