借地権売却時の評価方法は？借地権価格の計算方法も解説｜借地権の売却・買取

借地権売却時の評価方法は？借地権価格の計算方法も解説

借地権の売却を考えるとき、気になるのは売却金額です。借地権の価格を評価するには相続税を算出する際に必要な「借地権評価額」を参考にする方法もありますが、借地権評価額は実際の売却金額と差が出るケースもあります。

当記事では、借地権の評価方法を詳しく解説するとともに、売却金額と相続税計算のための借地権評価額に違いが発生する理由も説明します。

ただし、正確な売却金額を知るには、不動産会社に査定をお願いすることをおすすめします。

関連記事：借地権は売却可能！売却を成功に導く地主への交渉術・流れを徹底解説

借地権を評価する要件は？

借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利です。借地権は借地借家法に規定された権利で、地上権と     賃借権の２つに分類さ     れ     ます。

【出典】借地借家法

借地権の評価には特定の条件が必要です。以下の2つの要件について、詳しく説明していきます。

借地権取引の慣行があるかどうか

借地権の取引慣行の有無が評価の重要な要素となります。

借地権取引の慣行がある地域では、借地権の評価が行われます。一方で、借地権の取引慣行がない地域にある借地権は、評価対象になりません。このような地域においては、借地権には財産的価値が認めらないので、結果的に相続財産として計上する必要がないとされています。

借地権の取引慣行があるかは、国税局が発表している「財産評価基準書」が判断の基準として使用されます。この基準書を参考にすることで、借地権が実際に取引対象として認められているかどうかの確認が可能です。

【参考】財産評価基本通達　第2節　宅地及び宅地の上に存する権利（国税庁）

地代の支払いがあるかどうか

地代の支払いがあるかどうかも、借地権の評価に関わってきます。

相続税法上の借地権は、借地借家法における借地権と同じように解釈されます。したがって、地代が支払われている場合、その土地は借地権として評価されるというわけです。

一方、無償で土地が貸し借りされている場合、これは借地権に該当しません。地代が支払われていない場合、その土地の利用関係は法律上の借地権として認識されないため、借地権の評価対象から外れるのです。

地代が支払われている土地は借地権として評価され、無償による土地の貸し借りは借地権として評価しないことを理解しておきましょう。

借地権の評価方法は？

借地権の評価方法について、具体的な手順や考慮すべきポイントを詳しく解説します。適切な評価を行うためには、次の要素をしっかり把握しておきましょう。

普通借地権の借地権価格

契約の更新が可能な借地権であり、長期的な契約になりやすいのが普通借地権です。

自用地の価格は、具体的には土地そのものの評価額を指しています。つまり、普通借地権の借地権価格は「土地の評価額×借地権割合」で算出します。土地の評価額は、国土交通省のウェブサイトで調査可能です。

【出典】「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」（国土交通省）

借地権割合とは、土地の評価額に対して、借地権の評価額が何割を占めるかを表す値です。土地の評価額に乗算することで、土地の借地権の価値を算出できます。

借地権割合は、地域ごとに20～90％の間で定められており、都市部の一等地・駅周辺などは借地権割合が高く、地方で利便性の悪い土地ほど低く設定されています。借地権割合が高いほど借地権の価値も高くなり、最も低い20％は、慣例的に借地権の取引がない地域にのみ設定される数値です。

借地権割合は、国税庁のウェブサイトの「財産評価基準　路線価図・評価倍率表」で調べることができます。路線価図では詳細なエリアごとの借地権割合が確認でき、道路部分に書かれた3桁の路線価の後に、借地権割合を示すアルファベットが記載されています。

路線価は1平方メートルあたりの価格を千円単位で示した、土地の価格の評価に使用する値です。借地権割合の記号は90％の場合をA、30％をGとして10％刻みで設定されています。なお、20％の地域は、借地権の取引慣行がないため、記号は割り振られていません。

■路線価図の記号と借地権割合の対応表

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

（注）画像は令和6年度、東京都台東区上野1の路線価図の一部から抜粋。

【出典】国税庁「No.4611 借地権の評価」

【出典】国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

定期借地権の借地権価格

土地の賃貸借契約終了のタイミングが決まっていて、更新ができないのが定期借地権です。普通借地権が借主の都合で土地を借りる期間を定められるのに対し、定期借地権の場合は貸主である「地主」の立場が強くなっています。

定期借地権の借地権価格の計算方法は以下の通りです。

定期借地権の価格＝土地の評価額×（A÷B）×（C÷D）

上記の式中の記号は、次の値を示しています。

・A 借地権の設定時点での借地人に帰属する経済的利益の額 ・B 借地権の設定時点における当該宅地の通常の取引価格 ・C 課税時期の定期借地権の残存年数に応じた基準年利率による福利年金原価率 ・D 定期借地権の設定期間年数に応じた基準年利率による福利年金原価率

定期借地権の借地権価格は、普通借地権より複雑な計算が求められます。そのため、定期借地権の借地価格を確認する際は、専門家に依頼するのが無難です。

出典：国税庁「No.4611 借地権の評価」

一時使用目的の借地権価格

一時使用目的の借地権価格を評価する際には、雑種地の賃借権の評価方法を用いて計算することが一般的です。雑種地とは、法務省令で特定された23種類の地目のいずれにも該当しない土地のことです。雑種地の賃借権の評価方法を用いる理由は、一時利用目的の借地権はほかの借地権と比べて権利が弱いことが関係しています。

一時使用目的の借地権の評価額は2パターンの計算を用います。

1つ目のパターンは、「地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権」のときです。賃借権の登記がされている場合や、堅固な構築物の建築を目的として所有しているときに用いられます。

一時使用目的の借地権の評価額＝雑種地の自用地評価額×A A…法定地上権割合と借地権割合とのいずれか、割合が低いほうを使う

2つ目のパターンは、先ほどのケースに該当しないときです。

一時使用目的の借地権の評価額＝雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合×1/2

【出典】一時使用のための借地権の評価（国税庁）

借地権評価額の計算方法

ここまで、借地権の計算について解説しました。それでは計算式を用いて、実際に借地権評価額を計算してみましょう。

借地権評価額の計算

今回は、土地の評価額が3,000万円、借地権割合が60％の場合を例として計算します。計算式と借地権評価額は次の通りです。

3,000万円×60％＝1,800万円

借地は、本来の所有者である地主にとっても財産であり、相続税の対象です。借地権を設定して借りる土地が借地である一方、借地権を設定し、借地として貸し出している土地は底地と言います。

底地評価額の計算式は次の通りです。

土地の評価額×（1－借地権割合） 地の評価額が3,000万円、借地権割合が60％の場合、底地の評価額は次の通りです。 3,000万円×（100％－60％）＝1,200万円

借地権の相続税

相続税は基本的に、借地権を含む相続財産の総額で計算するため、借地権など個別の財産ごとに相続税を計算することはありません。また、相続税は財産総額が基礎控除額を超えるときにのみかかります。

財産総額が相続税の基礎控除額を超える見込みがある場合、節税対策の手段として生前贈与を行うのも1つの方法です。

【やや特殊なケース】借地権の評価と計算の例

借地権の評価は、特定の状況によって異なることがあります。ここでは、相当の地代を受け取っている場合と使用貸借の場合を例に挙げ、具体的な方法を説明します。

相当の地代を受け取っている場合

相当の地代とは、通常の賃料よりも高額な賃料を受け取っている状態を指します。具体的には、土地の自用地評価額に対して年6%程度を受け取っている場合です。

借地人と地主の間で権利金のやり取りがない場合、一般的には自用地評価額の20%相当額が適用されます。

（注）権利金……不動産の賃貸借契約を交わす際に、地代とは別に支払われる一時金のこと

＊自用地評価額　1,000万円の場合 ・相当の地代を受けている（権利金の授受はなし） 1,000万円－（1,000万円×20％）＝800万円（貸宅地評価額）

使用貸借により土地を貸し付けている場合

使用貸借とは、無料で土地を貸し借りしていることを指します。通常の賃貸借契約とは異なり、金銭の授受を伴わない取引で、親族間などでよく見られる形態です。この場合、借地権は発生しません。

使用貸借により土地を貸し付けている場合、その土地の評価は自用地評価額が相続税評価額となります。自用地評価額とは、自己使用目的で所有する土地の評価額のことです。

自用地評価額は、路線価を調べて求めるほか、固定資産税評価額を調べるなどの方法があります。固定資産税評価額は各自治体が算定するもので、自用地評価額の基準となる金額です。この評価額は、市区町村から送付される固定資産税納税通知書に記載されています。

借地権評価額と売買金額に差が出る要因は？

借地権割合を使って計算すると、個人でも借地権の評価額を知ることができます。借地権は相続だけでなく売買・譲渡も可能となっていますが、売買のタイミングや条件によって、実際の借地権の売買金額が借地権評価額と異なるケースも少なくありません。ここでは、借地権評価額と売買金額に差が出る要因を解説します。

地主からの承諾があるか

借地権を売買するには、地主の承諾が必要です。また、借地権付き建物を住宅ローンで購入する場合、地主から融資承諾書を得る必要があります。

法律上、借地権付き建物に抵当権を設定する際に、地主の承諾は不要です。しかし、住宅ローンを契約する金融機関は、貸したお金を確実に回収するために、地主からの融資承諾書がなければ、ローンの契約を断るのが一般的です。

融資承諾書には、借地人が地代を滞納した場合、借地契約を解除する前に金融機関に連絡することや、無断で借地契約を解除した場合に地主へ損害賠償を請求することなどが記載されています。

地主にとって、不利益となる内容を含むため、地主から融資承諾を得ることは極めて難しいと言えるでしょう。

その場合、買い手は住宅ローンを利用できず、現金一括払いで購入しなければなりません。支払いの手段が制限されると購入の条件が厳しくなることから、購入のハードルを下げる目的で売却価格が評価額より下がるケースもあります。

地主への承諾料がかかるか

借地権を売却できるといっても、借主の独断で売ることはできません。民法612条の規定により、借地権の売却には、地主の承諾が必要です。

借地権売却の承諾が得られた場合、地主に対して一定の承諾料の支払いを必ず求められます。承諾料の支払いは法で定められてはいないものの、支払いを断ると地主の承諾を得られないと考えたほうがよいでしょう。

承諾料の相場は借地権価格の10％程度と言われています。例えば、3,000万円で借地権を売却する場合、譲渡承諾料は300万円になります。

そのため、借地権を売る場合は、承諾料の支払いを見据えた売却価格を設定するようにしましょう。

借地権の更新時期がいつか

借地権の更新時に更新料が必要な場合、更新直前に借地権を売却すると購入直後に更新料がかかるため、買い手がつきにくくなる恐れがあります。地主がなかなか借地権の売却の承諾に応じてくれない場合、想定していたタイミングで売却できず、売却が更新直前にずれ込むことも考えられるでしょう。

スムーズに借地権売却の承諾を取りつけるには、売却前に更新料に相当する対価を地主へと支払っておくとよいでしょう。すでに更新料が支払われている状態であれば、買い手がつきにくくなるのを防ぐことにもつながります。

借地権の評価額を詳しく知りたいときは相談しよう

普通借地権の評価額は「土地の評価額×借地権割合」で求められますが、定期借地権の場合は複雑な計算が必要となるため、専門家に算出してもらうようにしましょう。ただし、地主との関係や借地権の更新時期によって借地の売却額は変動します。

借地の売却を検討している方は、ぜひ一度中央プロパティーにご相談ください。中央プロパティーでは不動産鑑定士とAIによるダブル査定を行っており、難しい借地権の評価額もスピーディーに知ることができます。

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