借地権価格とは？基本知識と調べ方や計算方法、売却する際のポイント｜借地権の売却・買取

借地権価格とは？基本知識と調べ方や計算方法、売却する際のポイント

借地権を所有している人は、売却する際、いくらの値がつくか気になっている方もいるでしょう。借地権の実勢価格を知るには相続税評価額を調べる方法もありますが、相続税評価額と実際の売却価格には差が出るケースもあるため注意が必要です。

当記事では、借地権価格（相続税評価額）の算出方法とともに、売却時の価格や高い価格で売却するコツを解説します。借地権をできるだけ高額で売却したい方は、当記事をぜひ参考にしてください。

借地権価格について

借地権価格の求め方を解説する前に、借地権価格のことを解説します。

借地権価格とは

借地権価格とは、借地権の価値を金額で示したものです。土地の評価額に借地権割合を乗じることで算出できます。

借地権価格には、相続税・贈与税などの計算に使う「相続税評価額」と、借地権や借地権付き建物を売却するときに用いる価格の2種類があります。2種類の価格は金額に差があるため、評価する目的に沿った借地権価格を把握・使用することが重要です。

借地権割合とは

借地権割合とは、地主から借りた土地に建物を建てる権利、すなわち借地権と、土地そのものの所有権である底地権の割合を表しています。

この割合は、土地の権利関係を明示し、更地を100％として、どの程度の価値を持つかを示すために多くのケースで用いられます。通常、借地権割合は30%から90%の範囲で定められており、地域や土地の特性、契約の内容によって変動します。

この割合を知ることは、借地権の価値を正確に算出するための重要な要素となります。

参考記事：借地権割合とは？調べ方や評価額の計算方法も解説

借地権価格が必要になるケース

借地権価格の算出が必要になる主なケースは、以下の2つです。

• 借地権を相続するとき
• 借地権を売却するとき

借地権を相続する場合や相続税を計算する際に、借地権価格が必要となります。特に借地権価格が高額な場合、納めるべき相続税も自然と高くなる傾向があります。

また、借地権を売却する際には、売却価格を決定するために借地権価格を参考にすることが一般的です。

借地権価格の調べ方と計算方法

借地権価格には明確な相場がありません。所在地や周辺環境などによって価格が異なります。土地の評価額に借地権割合をかけることで、おおよその借地権価格がわかります。

普通借地権の借地権価格

路線価図と借地権割合の表は、普通借地権の借地権価格を計算するための重要な資料です。路線価図は国や地方自治体が設定した土地の評価額を示しており、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格が千円単位で記載されています。この価格は、土地の市場価値を把握するための目安となるものです。

路線価図において、価格の後ろにアルファベットが表記されることがあります。このアルファベットは、借地権割合を示しており、借地権部分の評価額を計算する際に用いられます。「A」は90％、「B」は80％というように、アルファベットが示す割合は各10％刻みで「G」は30％まであります。この割合によって、借地権の市場価値が変動します。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

【出典】「路線価図・評価倍率表」（国税庁）

例えば、路線価図に「1,840B」という表記があった場合、これはその土地の1平方メートルあたりの評価額が184万円であり、借地権割合が80％であることを意味します。これにより、普通借地権価格の算出がより具体的になるため、不動産の評価や売買を行う際の判断材料として非常に有用です。

（注）画像は令和6年度、東京都台東区上野1の路線価図の一部から抜粋。

定期借地権の借地権価格

定期借地権とは、借地契約の期限を迎える際に契約更新ができず、契約満了後は必ず地主に土地を返却しなければならない借地権のことです。

定期借地権の借地権価格は原則として、課税時期において借地人に帰属する経済的利益と、契約の存続期間をベースに算出した価額で評価されます。

ただし、課税上の弊害がないケースでは、下記の計算式により定期借地権の借地権価格を算出することが認められています。

定期借地権の借地権価格＝土地の自用地評価額×｛（A／B）×（C／D）｝ A：定期借地権等設定時における借地権者に帰属する経済的利益の総額 B：定期借地権等設定時における土地の通常取引価額 C：課税時期におけるその定期借地権等の残存期間に応ずる基準年利率による複利年金現価率 D：定期借地権等の設定期間に応ずる基準年利率による複利年金現価率

出典：国税庁「No.4611 借地権の評価」

計算式はかなり複雑であり、式中で用いる金額や複利年金現価率の算出にも手間がかかります。定期借地権の借地権価格を確認する際は、借地権に詳しい不動産会社など専門家に依頼することが確実です。

一時使用目的の借地権価格

一時使用目的の借地権とは、仮設店舗や工事現場の資材置き場など、一時的な利用を目的とした借地権のことを指します。このような借地権は、通常の使用を前提とした普通借地権とは異なり、借地権割合を用いて価格を算定することはありません。むしろ、雑種地としての自用地の評価方法を採用して判断されます。

※一時使用目的の借地権には借地借家法による保護規定が適用されません

一時使用目的の借地における賃借権の評価方法は、雑種地の自用地評価方法をもとに計算されます。その方法を以下に詳しく説明いたします。まず、対象地の自用地としての評価額を求めます。そのためには、土地の市場価値や取引事例を参考にし、該当する地域の地価公示価格や路線価などを用いて自用地としての価格を算出します。

次に、この評価額に対して適用する賃借権割合を決定します。賃借権割合は、一般的には自用地価額の一定割合をもとに設定されますが、その割合は契約条件や地域の商慣習、土地の利用条件により異なることもあります。その割合を自用地価格にかけることで、一時使用目的における具体的な借地権価格を算出します。

一時使用目的の借地権の評価額＝雑種地の自用地評価額×A A…法定地上権割合と借地権割合とのいずれか、割合が低いほうを使う ※地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権の計算

一時使用目的の借地権の評価額＝雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合×1/2 ※「地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権」以外の計算式

売買に用いる借地権価格

借地権を売却する際には、過去の取引実績を参考にして価格を設定することが重要です。これにより、市場の相場に合った妥当な金額を見極めることができます。しかし、借地権の価格の設定には専門的な知識が必要です。例えば、土地の地域性や土地面積、また法律上の権利に関する理解が求められるため、売主自身で正確な価格を設定するのは難しい場合があります。

そのため、より詳細な借地権の価格を知りたい際には、不動産会社に査定を依頼するのが良い方法です。不動産会社は豊富なデータと経験を持っており、売主の事情や市場の動向を熟知しています。査定を依頼することで、より正確で公正な価格を算出することができ、スムーズな売却につながります。適切な情報と専門家のアドバイスを活用し、最適な価格設定を行いましょう。

売却するときの借地権価格

借地権を売却するときの借地権価格は、借地権評価額の通りとはいかないことが多いです。借地権の売却では、さまざまな要因が売却額に影響するためです。

借地権の売却額を左右する要因としては、主に下記の4点が挙げられます。

地主が出す売却条件の内容

借地権を売却する際、借地権の売買価格に最も大きな影響を与える要因は、地主が出す売却条件です。地主が出す売却条件は、具体的には以下の内容です。

• 譲渡承諾料
• 建替承諾料　※古い建物など、建て替え前提での売却の場合
• 更新料　※残存期間を承継するのか否か
• 地代
• 融資承諾に関する取り決め

譲渡承諾料は、原則売主が支払いますが、建替承諾料、更新料、地代、融資承諾については、新たに借地権を購入した買い手に関係してくる内容です。

地代や更新料が高い場合、借地権の購入希望者が現れにくくなるため、地代・更新料などの条件を含めて価格設定をしなければなりません。 

地主との関係性

借地権を売却するには、売却について地主の承諾を得なければなりません。地主との関係がこじれていると、売却の同意が得られなかったり、購入希望者から地主への相談・交渉がうまくいかなかったりするケースがあります。

近隣の不動産の価格

借地権価格は近隣の不動産の価格による影響も受けます。近隣の不動産の価格が低下している中で、借地権価格が高いままでは購入希望者が現れません。購入希望者が周辺地域の不動産価格を例として、値下げ交渉をするケースもあります。 

立地や建物の状態

土地の日当たりがよくなかったり、土地の上にある建物の築年数が古かったりするときは、借地権価格が低下しやすくなります。建物付きの土地を更地にして売却する場合は、取り壊し費用がかける点も考慮しなければなりません。

借地権割合から算出される借地権評価額は、基本的に相続税・贈与税などの計算に使うためのものです。売却するときの計算では、借地権評価額はあくまでも目安として使用する点を理解しておきましょう。

借地権を高い価格で売却するには？

借地権の売却では、基本的に「土地を借りている借地人」「土地を貸している地主」「借地権の購入者」の3者が絡みます。地主にも購入者にもそれぞれの思惑があるため、借地人の思い通りに借地権を売却することは簡単ではありません。

借地権を高い価格で売却するには、いくつかのコツを押さえることが重要です。借地権を高額売却する際のポイントは、以下の5つです。

【借地権を高額売却する際に押さえるべき5つのコツ】

• 地主との関係を良好に保つ
• 仲介業者に依頼して第三者に売却する
• 不動産査定を行う
• ホームインスペクションを実施する
• 売却するタイミングを調整する

地主との関係を良好に保つ

地主と借地人の間で、トラブルを抱えているケースは少なくありません。特に地代や更新料は、地主にとって重要な収入源である一方、借地人にとっては金銭的な負担です。そのため、地代や更新料の値上げ・値下げ交渉などから双方のトラブルに発展することがあります。

トラブルをきっかけに関係性が悪くなっている場合、借地権の売却で地主の同意を得ることが難しくなります。借地権の売却時に地主と承諾条件についてスムーズに合意できない場合は買い手がつきにくく、売却額にも影響が出ます。

借地権の売却で地主の同意を得やすくするには、普段から地主との関係を良好にしておくことが大切です。日頃から丁寧な接し方を心がけ、トラブルが発生した場合には話し合いの場を設けて問題解決を図りましょう。

仲介業者に依頼して第三者に売却する

借地権の売却先としては、主に下記の3つがあります。

• 1.借地権の買取業者に売却する
• 2.地主に売却する
• 3.第三者に売却する

借地権の買取業者に売却する

借地権の買取業者を利用すると、借地権のスピーディーな売却ができます。ただし、買取業者は、安く買い取って高く売ることで利益を得ている事業のため、売却額は低くなる点がデメリットです。

地主に売却する

土地所有者である地主に、借地権を買い取ってもらう方法です。地主にとって土地の完全所有権を取り戻せるメリットがあり、比較的スムーズに取引が進む傾向があります。

しかし、地主に買取の意思がなければそもそも成立しません。買取の意思がある場合でも、高額な買取価格は期待できないため、条件をめぐりトラブルにつながる可能性があります。

第三者に売却する

借地権を購入したい第三者に売却する方法です。土地に魅力を感じている購入希望者であれば、高値で売却できるメリットがあります。しかし、高値で買ってくれる第三者を探したり、価格交渉や売却手続きをしたりする作業には手間がかけります。第三者への売却をスムーズに進めるためには、専門の不動産仲介業者に依頼することが大切です。

借地権の売却査定を行う

借地権付き建物は特殊な不動産であり、権利関係や法律関係が複雑であるため売却額の判断は難しくなります。借地権付き建物を売却する際は、不動産鑑定士による不動産査定を依頼すると安心です。

不動産鑑定士は国家資格を有する不動産鑑定の専門家であり、土地ごとの特殊性や借地事情、地域性などに応じた評価方法で鑑定してくれます。より手軽に査定額を知りたい方は、AI（人工知能）が膨大なデータに基づき査定額を算出する「AI査定」の利用もおすすめです。

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ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションとは、住宅診断とも呼ばれ、建物の劣化状況や不具合を専門家が診断するサービスです。主に建物の構造や設備、内外装、給排水設備の状態などをチェックし、問題点を見つけ出すことで、購入者に安心を提供することを目的としています。診断結果に基づき、必要な修繕や改善箇所を明確にし、適切な対応が可能になります。

ホームインスペクションでは、通常、経験豊富な建築士や宅地建物取引士が現地を訪問し、視覚的にチェックします。また、必要に応じて換気や断熱性能の測定、建物の耐震性能の診断も行われます。診断後には詳細な報告書が作成され、不動産売買において重要な情報を提供します。これにより、現状の課題や今後の取り扱いが明確になり、買い手にとって安心して購入を検討できる材料となります。

ホームインスペクションを行うことにより、購入を検討する立場の“知りたい情報”が補完され、借地権が高い価格で売却できる可能性が高まります。診断結果をもとに事前に修繕を行えば、建物の価値が向上し、買い手が安心して購入できるため、購入希望者が増えることが期待できます。

また、建物の問題点を事前に明らかにすることで、価格交渉の際に透明性を持ちながら交渉を進めることができ、公平な取引が実現されます。このような信頼性のおかげで、物件の売却がスムーズに進むだけでなく、高い価格での契約成立が可能になるのです。

売却するタイミングを調整する

借地権を売却する際には、売却のタイミングを調整することが重要です。特に、契約更新後のタイミングを狙うとよいでしょう。多くの買い手は、契約の更新料を支払うことに対して躊躇しがちです。そのため、借地権が契約更新の直前である場合、売却がスムーズに進まないこともあります。

契約が更新された後であれば、次の更新までしばらく時間があるため、購入者は更新料の負担を避けることができます。このようにして、買い手が見つかりやすくなるのです。一方、売却を考えている時期に契約更新が近い場合は、更新を済ませてから売却を進める方が良い結果をもたらす可能性があります。

借地権価格を正確に知りたいなら不動産鑑定を行おう

借地権の価格には、相続税の金額計算に使われる「相続税評価額」と、実際の売却価格があり、異なった金額になるケースも珍しくありません。借地権を売却するには、地主との関係を良好に保つことが大切です。また、できるだけ高い金額で売却するため、売却をサポートしてくれる仲介業者に依頼し、不動産査定を行いましょう。

中央プロパティーは、借地や底地の売却をお手伝いする不動産仲介業者です。不動産鑑定士による査定やAI査定の他にも、高額で売却するサポートをしているため、借地の売却をご検討の方はぜひご相談ください。

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