借地権付きの土地は後悔する？メリットと後悔しないための方法を解説｜借地権のトラブル

借地権付きの土地は後悔する？メリットと後悔しないための方法を解説

借地権付きの土地では、地主から土地を借りて使用するため、いくつかの点に気をつけないとトラブルや後悔につながる可能性があります。

当記事では、借地権で後悔してしまう理由と借地権付きの土地や建物を購入するときの注意点について解説します。借地権で後悔せずに済むよう、あらかじめ対策をしておきましょう。

1.借地権とは？

借地権で後悔しないために、まずは借地権がどのようなものか理解することが大切です。

一般的に借地権と言う場合、住宅などを建てるために他人が所有権を持つ土地を借りて使用する賃借権のことを指します。借地権のある土地に住宅を建てた場合、建物は自分が所有権を持ちますが、土地の所有権は地主のままです。

住宅に関する借地権は、旧借地権（旧法借地権）・普通借地権（借地借家法）・定期借地権の3種類があります。

出典：借地借家法 | e-Gov法令検索

旧借地権

旧借地権は、建物の構造別に契約の存続期間が定められた借地権です。契約期間満了後も更新を繰り返すことで、半永久的に土地を借り続けられます。借地人（借地権者）の権利が非常に強く設定されており、正当な事由が認められなければ地主が希望しても土地の明け渡しを請求できません。

1992年7月31日までに結ばれた契約は、旧借地権に当たります。新たに新法借地権で契約を結び直さない限り、契約の更新や譲渡があっても旧法から新法へ自動的に移行することはありません。

普通借地権

普通借地権は、建物の構造にかかわらず最低30年以上の存続期間が定められた借地権です。地主と借地人の合意があれば初回20年以上、2回目以降は10年以上の存続期間で契約を更新できます。正当な事由が認められない限り、地主が一方的に契約を解除できない・更新を拒否できない点は旧借地権と同じです。

ただし、借地人が地主の承諾なしに建物の再建・増改築をするなど、正当な事由があった場合は地主から契約解除を請求できるようになりました。

定期借地権

定期借地権は、土地を借りられる期間が定められた借地権です。契約の更新を要求することはできず、借地期間終了とともに必ず土地を返さなければなりません。一般定期借地権は50年以上、事業用定期借地権は10～50年の存続期間が設定でき、土地の返却時には建物の解体が義務です。

存続期間30年以上の建物譲渡特約付借地権では、契約が満了したら地主が建物を時価で買い取ります。建物が住宅の場合、双方の合意があれば借家として住み続けることも可能です。

2.借地権で後悔する理由5つ

土地の借地権や借地権付き建物を購入した人の中には、「普通に土地を購入すればよかった」と後悔してしまうケースもあります。借地権で後悔する主な理由は、下記の5つです。

1. 思ったよりコストがかかるため
2. 自由な増改築や売買ができないため
3. 住宅ローン審査が厳しいため
4. 地主とトラブルが発生するため
5. 住み替えを検討しないといけない場合があるため

ここでは、借地権購入で後悔する理由の詳細を解説します。

2-1. 思ったよりコストがかかるため

借地権付き建物の場合、土地ごと購入する場合と比べて初期費用は安く済みますが、地代をはじめとした下記のコストが発生します。

地代（借地料）

地代は、土地を借りる対価として地主に支払うお金です。毎月・半年・一年ごとなど、契約によって支払い方は異なります。地域によっても差がありますが、地代の相場は「（固定資産税＋都市計画税）×3～5倍」程度です。

更新料

借地期間満了時に契約を更新してその土地を借り続ける場合、地主へ更新料を支払います。更新料の相場は「更地価格×借地権割合×5％」程度だと言われていますが、裁判所により「更地価格×3％」と判断されるケースもあります。

承諾料

借地の建物の建て替えや増改築、権利の譲渡を行う場合、必ず地主の承諾を得なければなりません。この際、発生するのが承諾料です。承諾料については、地主との相談により決まります。

権利金

普通借地権を購入する際、権利金の支払いが発生するケースが一般的です。権利金は部屋を借りる際の礼金のようなものであり、返金されることはありません。権利金の相場は「更地価格×借地権割合」程度です。

登録免許税

借地権の取得に伴い、登記簿へ登録する場合は登録免許税が発生します。登録免許税は固定資産税評価額×1％です。

建物への税金

借地権では土地への税金はかからないものの、建物分の固定資産税・都市計画税は発生します。

また、一般定期借地権付きマンションでは、普通のマンションでもかかる修繕積立金とは別に解体積立金が発生する場合もあります。同じく一般定期借地権契約の住宅は土地の返還時に更地にする必要があり、解体費用は必須です。

当初の想定よりもランニングコストがかさむ場合があるため、先を見越して資金計画を立てなければなりません。

2-2. 自由な増改築や売買ができないため

基本的に借地に建てた建物の増改築や滅失時の再建築には、地主の許可と承諾料の支払いが必要です。地主の許可を得ないまま勝手に工事を行ってしまうと、借地契約が解除される可能性があります。

雨漏りの修理やクロスの張り替えといった小規模なリフォームであれば無許可で行えることもありますが、できるだけ地主の承諾を得たほうが無難です。増改築やリフォームについては契約書に条件などが記載されている場合もあるため、必ず確認しましょう。

また、借地権や借地権付き建物は売却が可能ではあるものの、売却の際には地主の許可が必須です。地主が承諾しない場合は裁判所に申し立てて代諾許可を得られれば売却できますが、地主との関係が悪化する恐れがあります。また、残存期間が短い定期借地権は購入希望者が見つかりにくく、売却が難しいケースが珍しくありません。

2-3. 住宅ローン審査が厳しいため

借地権付き建物に対する住宅ローンの取り扱いは金融機関によって異なりますが、総じて審査が厳しい傾向にあります。借地は借地人が土地の権利を保有していないため、土地そのものに抵当権を設定することができません。土地の代わりに借地権自体に抵当権を設定することはできるものの、担保としての価値は土地が持つ資産価値の6割程度が相場です。

また、借地権へ抵当権を設定するには、地主の許可が必要です。地主の中には手続きを面倒がったり将来的なリスクを嫌がったりして、抵当権の設定を拒否する人も少なくありません。地主からの承諾が得られないことで、住宅ローン利用の審査に通らない・審査に通っても融資額が少なくなるケースがあります。

2-4. 地主とトラブルが発生するため

借地権は自身で土地を買い取るわけではなく、あくまでも借りて使っている状態です。土地の所有者である地主との間に、下記のようなトラブルが発生してしまうケースがあります。

地代の変更

地主の代替わりや地価の上昇に伴って、地代の値上げを要求されることがあります。理由が不当と判断できれば応じる必要はありませんが、正当な理由であれば従わなければなりません。

更新料の請求

更新料の支払いは法に定められた義務ではなく、慣習によるものです。契約書に明記されていなければ支払いに応じる必要はないものの、地主との関係性は悪化する可能性があります。請求金額が相場の範囲内であれば、応じたほうがよいでしょう。

立ち退き要求

借地契約の存続期間満了に伴って、契約の終了と立ち退きを要求されるケースがあります。借地上に建物が存在していれば、正当な事由がない限り地主は契約更新を拒否できないため、更新を希望するなら問題なく行えるケースが多いです。しかし、地主との関係性が悪化することは覚悟する必要があります。

借地権で地主と起こしやすいトラブルに関しては、下記のページでも詳しく解説しています。

2-5. 住み替えを検討しないといけない場合があるため

自分で土地を所有しない借地権では、将来土地の返却が必要となる場合があります。

まず借地契約が更新されない定期借地権の場合、いずれ存続期間が満了すれば確実に立ち退くことになります。一般定期借地権は建物を解体して土地を返却する義務があるため、住み替えは必須です。建物譲渡特約付借地権の場合は双方の同意があれば借家として居住が可能ですが、地主の拒否が認められれば立ち退かなくてはなりません。

普通借地権の場合、基本的に借地人の意思が優先されるため半永久的に契約を更新可能です。しかし、地主に正当事由があると認められれば立ち退き要求を拒むことはできません。

例えば、下記のような場合は立ち退き要求の正当事由として認められます。

• 地代の不払いが続いた
• 地主の承諾なく建物の増改築・再建築を行った
• 契約とは異なる建物の使い方をした
• 借地人が住宅に居住せず、管理を怠ったことで建物が朽廃した
• 地主が土地を利用しなければならない特別の事情が発生した

地主側の都合で住みかえる場合は立ち退き料が支払われますが、自分たちに非がある場合は金銭を要求することはできません。

3.借地権のメリットは？

借地権には後悔につながる注意事項がある一方で、下記のようなメリットもあります。

• 土地の購入価格を抑えられる
• 土地に対する税金がかからない
• 立地がよいケースが多い

住宅を建てる際に土地を借りるか購入するかは、借地権のメリットとデメリットを比較して自分のライフスタイルに合っているほうを選ぶことが大切です。

ここでは、借地権付きの土地を選ぶメリットを紹介します。

3-1. 土地の購入価格を抑えられる

借地権割合によっても変わるものの、借地権価格は土地を購入する場合の60～80％が一般的な相場です。

ただし、借地権価格は下記の要素によっても随時変動するため、明確な算出方法は定められていません。

• 土地のある地域・立地
• 地代の金額
• 更新料の有無
• 各種承諾料の有無
• 抵当権設定の有無
• 地主・売主の借地権売却の緊急性
• 買主から見た借地権の魅力・必要性
• 地主・売主・買主の関係性

土地の価値や緊急性によっては借地権価格が高額になるケースもあります。しかし基本的には地代などと合算しても、土地を購入する場合より借地権価格のほうが安価となるケースが多いでしょう。

借地権・借地権付き建物は、土地にかかる費用や家を建てるための初期費用をなるべく抑えたい人におすすめの方法です。

3-2. 土地に対する税金がかからない

土地を購入して所有者となった場合、その土地には固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税がかかります。しかし借地権であれば、土地にかかる税金は土地の所有権を持つ地主に支払い義務が発生するため、借地人は税金を負担する必要がありません。

ただし借地に建てた建物には固定資産税をはじめとした、各種税金が課せられる点には注意が必要です。また、ほとんどのケースで地主に支払う地代の中に税金分の金額が含まれており、増税に伴って地代が値上げされることもあります。

3-3. 立地がよいケースが多い

駅の近くや都心部といった利便性のよい土地を購入しようとすると、非常に高額となるケースが珍しくありません。しかし借地権・借地権付き建物であれば、立地条件のよい物件が比較的安い価格で購入可能です。地主の中には「立地のよい土地を売る気はないけれど貸すならOK」と考える人も多くいます。

便利で好立地な土地に住みたい人にとって、借地権付きの土地はおすすめと言えるでしょう。また、「若い頃は都心で、年を取ったら郊外に住み替えたい」といったライフプランを立てている人にも向いています。

4.借地権付き建物を購入するときの注意点

借地権は、購入後に後悔したりトラブルに発展したりするケースもあります。しかし、購入前や購入後に下記のポイントを押さえて注意しておけば、トラブルや後悔は避けることが可能です。

• かかる金額をシミュレーションする
• 契約内容を確認する
• 地主さんと良好な関係を築く
• 取引の際は信頼できる不動産会社に依頼する

ここでは、借地権付き建物を購入するときに気を付けたいポイントを紹介します。

4-1. かかる金額をシミュレーションする

借地権・借地権付き建物の場合、購入時にかかる初期費用は安く済み、土地にかかる税金もありません。しかし土地を借りるという性質上、借地契約が存続する間はずっと地代を支払い続ける必要があります。契約にもよりますが、地価が上昇したり税額が増加したりすれば請求される地代も増額するケースが一般的です。

基本的に、借地権は途中で解約できません。契約期間中に発生するランニングコストを計算し、土地を所有する場合とどちらが費用を抑えられるか、事前にシミュレーションすることが大切です。

また一般定期借地権の場合は契約終了に伴って建物を解体し、更地にしてから返還しなければなりません。解体費用は借地人持ちとなるため、解体費用についてもあらかじめ考えておきましょう。

4-2. 契約内容を確認する

借地契約を交わす際は契約内容に不備や漏れ、不満がないか入念に確認しましょう。契約書に署名・捺印した時点で記載された内容に同意したと見なされ、法的効力が発生します。後から借地人にとって不利な内容や納得のいかない内容を見つけても、法的に問題がなければ契約を簡単に覆すことはできません。

下記は、契約内容でも特にチェックしておきたいポイントです。

• 借地権の種類
• 契約の存続期間・更新後の存続期間
• 地代・更新料・承諾料の金額・変更条件・支払い方法
• 契約終了後の買取請求権の有無
• 手付金・保証金・権利金の有無・金額
• 使用方法・無断転貸などの禁止事項
• 契約違反による解除条項
• 遅延損害金の有無・金額

4-3. 地主さんと良好な関係を築く

地主さんにとって借地は自分の財産の一部であり、少しでも損をしたくないと考えます。また、「自分の好意によって相場より安く使わせてやっている」と考える地主さんも珍しくありません。

借地権・借地権付き建物では建物の増改築や建て替え、権利の売買など、さまざまな場面で地主の許可が必要になります。地主さんの許可が得られなければ、手続きが滞ってしまうこともあるでしょう。

裁判所に申し立てれば代諾許可を取ることができるものの、余計な費用や手間がかかります。地主との関係性が悪化している土地は面倒に感じる人が多いため、売却する際にも買い手が付きにくくなる点もデメリットです。日頃から地主さんと良好な関係を築いておけば、契約更新や増改築の際にも気持ちよく応じてもらえます。

4-4. 取引の際は信頼できる不動産会社に依頼する

借地権の取引をする際は、契約内容を正確に理解し十分に検討を重ねることが大切です。地代・更新料・承諾料などの相場を踏まえた交渉や、増改築・売却を行う際の条件設定などをスムーズに進めるためには正確な知識が必要となります。

また地主の中には法律の知識がない人や、法律を誤認してしまっている人も珍しくありません。専門家が仲介することで、どちらかが不利益を被る条件となったり、「決めた・決めない」でトラブルになったりする確率を減らせます。

不動産会社を選ぶ際は下記の点に注意して複数の会社を比較検討すると、信頼できるところへ依頼できます。

• こちらの要望をしっかりと確認してくれる
• 親身に話を聞いてくれる
• 借地権に関する専門的な知識がある
• 借地権の豊富な取引実績がある
• 問題に対する臨機応変な対応・提案ができる
• 提供サービスが充実している
• 直近で行政処分を受けていない・受けた回数が少ない

まとめ

借地権付きの土地を購入することにより、予想よりコストがかかったり、地主さんとトラブルが起こったりして、思いがけず後悔してしまうケースもあります。一方で借地権付きの土地には「立地がよい」「土地に税金」がかからないなどのメリットも存在します。借地権で後悔しないために、借地権の特徴を押さえ、契約内容やかかる金額を確認して、売買の際には信頼できる不動産会社に依頼するようにしましょう。

CENTURY21中央プロパティーには、不動産鑑定士や税理士など、借地権に関する専門家が多く在籍しています。借地権について悩んでいる方は、ぜひ一度CENTURY21中央プロパティーにご相談ください。