借地契約の種類とは？借地契約を行う際の注意点も解説｜借地権の基礎知識

借地契約の種類とは？借地契約を行う際の注意点も解説

借地契約を行う際、契約の内容や契約書の作成で戸惑う方もいるでしょう。借地契約には期間や更新、地代などの金額にかかわることなど、あらかじめ契約書に明記し、確認しておいた方が安心な事柄が多々あります。

当記事では借地契約の種類と契約書で確認・明記しておきたい注意点について解説します。納得できる契約を結ぶことで、契約を交わす相手とのトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。借地契約を行う方は、ぜひ参考にしてください。

1.借地契約の種類

借地契約には契約内容や使用目的によってさまざまな種類があり、それぞれ特徴や存続期間、メリット・デメリットが異なります。後々のトラブルや後悔を防ぐためにも、借地契約を結ぶ前には違いを把握しておくことが大切です。

ここでは新たに住宅用の借地契約を結ぶ際に適用される、新法借地権の「普通借地権」「定期借地権」について解説します。

借地権についてもっと詳しく把握しておきたい場合は、下記の解説ページも参考にしてください。

1-1.普通借地権

普通借地権は定期借地権以外のすべての借地権を指します。普通借地権の存続期間は30年以上と法律で定められており、これよりも短い期間を設定することはできません。

契約満了時に建物が存在していれば契約更新が可能であり、1回目の更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上の存続期間を設定します。契約を更新する際も、存続期間の短縮はできません。当事者同士の合意があれば、法定期間より長い存続期間設定も可能です。

また残存期間がある場合、災害や取り壊しなどで滅失した建物を地主の承諾を得て再建築したのであれば、承諾日もしくは再建築日から最低20年の存続期間が保証されます。

いずれの場合にも借地人の権利や都合が優先されるため、正当事由がない限り地主の一存で契約が解除されたり更新拒絶が通ったりする恐れはありません。

出典：e-GOV法令検索「借地借家法」

普通借地権と定期借地権については、下記のページでも解説しています。

1-2.定期借地権

定期借地権は、建物が現存していようと定期借地契約期間満了に伴い必ず土地を返す借地権です。契約が更新される可能性はありません。定期借地権は契約期間の長さと用途によって、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3つに分けられます。

一般定期借地権

• 存続期間 50年以上
• 用途制限 なし
• 契約終了時の建物 取り壊す

事業用定期借地権

• 存続期間 10年～50年
• 用途制限 事業用建物に限る
• 契約終了時の建物 取り壊す

建物譲渡特約付借地権

• 存続期間 30年以上
• 用途制限 なし
• 契約終了時の建物 地主が時価で買い取る

一般定期借地権・事業用定期借地権では、期間満了とともに借地人が建物を取り壊すことが原則であり、下記の特約が契約に盛り込まれます。

• 契約の更新なし
• 存続期間の延長なし
• 建物の買取請求なし

一方、建物譲渡特約付借地権の場合、期間満了に伴って地主が建物を買い取ることが原則ですが、双方の合意があれば借家契約に切り替えて住み続けることも可能です。

出典：国土交通省「定期借地権の解説」

2.借地契約を結ぶ際の注意点

実際に借地契約を結ぶ際には、事前に確認すべき点や決めておくべき点があります。後のトラブルを避けるためにも、下記の点を押さえておきましょう。

• 契約期間を確認する
• 契約終了時のことを確認する
• 更新料・承諾料について決めておく
• 地代の値上げについて決めておく
• 契約書の作成は専門家に依頼をする

ここでは、借地契約を結ぶ際の注意点を具体的に解説します。

2-1.契約期間を確認する

借地契約では契約の種類ごとに最低存続期間が法により定められており、地主と借地人双方の意思でも、法定期間を下回る短期間の契約は無効です。例えば普通借地権で5年の契約を合意した場合、法定期間を下回っているため、自動的に30年の存続期間が設定されることになります。

また、地主と借地人が合意するか、どちらかに明確な非がない限り契約期間中の解約はできません。契約更新時はほとんどのケースで更新料の支払いが発生します。契約期間が短ければその分更新料が請求される回数も増える点も、確認しておいたほうがよいでしょう。

また、土地の返還が前提となる定期借地権の場合、建物の解体や引越しなどに費用がかかることを踏まえて準備しなければなりません。

2-2.契約終了時のことを確認する

借地契約の存続期間満了に伴い、契約を更新する場合の条件と終了する場合の対応を最初に確認しておく必要があります。契約を更新する場合は、「合意更新」「自動更新」「法定更新」のいずれになるかを把握しておきましょう。特に自動更新の場合は、契約書に定められた更新の条件や設定期間が自分たちに不利なものでないかの確認が必要となります。

契約を更新せずに終了する場合、土地に建てられた建物の扱いがどうなるかが重要です。普通借地権や建物譲渡特約付借地権であれば、契約終了時に建物買取請求権を行使できます。ただし売却時の時価となる上、普通借地権の場合は地主に応じてもらえるとは限りません。一般定期借地権の場合、買取請求権の放棄が特約に盛り込まれているケースがほとんどであり、契約満了とともに更地にして返還することが原則です。

2-3.更新料・承諾料について決めておく

更新料や承諾料に関する法の定めはなく、契約で「更新料・承諾料を支払う」と明記していなければ支払う義務は生じません。しかし借地契約では更新料や承諾料を請求されるケースがほとんどであり、支払うことが慣習として裁判所の判例にも認められています。

また地主との関係を良好に保ち、契約更新や建て替えなどを渋られないためにも、金額が常識の範囲内であれば支払ったほうが無難です。

下記は、一般的な更新料・承諾料の相場です。

• 更新料：更地価格×3％前後（もしくは借地権価格×5％前後）
• 譲渡承諾料：借地権価格×10％前後
• 建て替え承諾料：更地価格×3～4％前後
• 一部増改築の承諾料：更地価格×2～3％前後

2-4.地代の値上げについて決めておく

地主の経済状況や代替わりによって、地代の値上げを交渉される場合があります。地代の変更は地主と借地人の合意が必要なため、勝手に任意の額が決定されることはありません。

借地借家法において、地代の値上げには下記の条件が定められています。

• 地代の値上げが認められるケース
• 固定資産税・都市計画税など、税金の値上げにより土地を維持するために必要な経費が増加した場合
• 地域の交通・経済事情の変化などにより、土地の価値が大きく上昇した場合
• 周辺地域にある同種物件の地代と大きく乖離している場合

出典：e-GOV法令検索「借地借家法」

ただし、借地契約書に地代の値上げについて明記してある場合、記載された内容が優先です。地代の値上げ額に納得がいかない場合、相場と同等の地代を供託することで地代の不払いによる契約解除を回避することもできます。

2-5.契約書の作成は専門家に依頼をする

土地賃貸借契約書作成の際は、借家法・借地借家法に精通した専門家に任せましょう。インターネット上を探せば契約書の基本形は入手できますが、そのひな形があらゆる土地に対応できるわけではありません。契約は書面に自身が署名・捺印した時点で内容に同意したものと見なされ、法律上問題がなければ借地人側に不利な条件であっても簡単に覆せなくなります。

提示された書類の真贋や条件の有利不利を見極めつつ、ポイントを押さえた契約書を作成するためには専門的な知識が必要です。
普通借地権や建物譲渡特約付借地権は口頭のみでも正式契約が可能ですが、後々のトラブルを防ぐためにも弁護士や司法書士などの専門家へ依頼することをおすすめします。

まとめ

借地の契約には普通借地権・定期借地権の大きく分けて2種類があり、それぞれ内容や借地の存続期間が異なります。借地には更新料や地代の値上げ、契約終了時の土地返却など、トラブルにつながりかねないタイミングがいくつかあるため、あらかじめ契約書に記載しておくとよいでしょう。契約書を作成する際はひな形を使用するのではなく、弁護士や司法書士などの専門家に依頼すると安心です。

中央プロパティーには、弁護士や司法書士など、契約についての専門家が多数所属しています。借地の契約についてお悩みの方は、ぜひCENTURY21中央プロパティーにご相談ください。