地主に借地権付き建物を買い取ってもらうには？｜弁護士Q＆A

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相談事例

借地上の建物を譲渡したいと思い、地主に譲渡を認めてもらうようお願いに行きましたが、承諾してくれませんでした。何とかして売却したいのですが、どうすればよいでしょうか。

賃貸借契約の原則（賃借権の譲渡及び転貸の制限）

民法612条：「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」

他人の土地上に建物を所有するには、土地の利用権（賃借権）がなくては存在できません。借地上の建物が譲渡されるときは、建物の譲受人に土地の利用権が必要です。
ところが民法612条にあるように法律上賃貸人に無断で賃借権を譲渡することはできません。

• 法律だけではなく、通常の賃貸借契約書でも「賃貸人の承諾なくして賃借権を譲渡できない」と定められているのが普通です。

裁判所に対して、地主の承諾に代わる許可

さて、賃貸人が承諾をしてくれればよいのですが、承諾を拒否されている場合、どうすればよいか。まずは、地主との交渉に努めるべきです。
しかし、どうにもこうにも認めてくれない場合は、裁判所に「土地賃借権の譲渡を地主が認めてくれないので、代わりに認めて下さい」という法定の制度を利用することで、土地賃借権の譲渡をすることが可能です。裁判所が、賃貸人に代わって許可をすれば、土地賃借権を譲渡できることとしたわけです。

（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）

借地借家法19条：「借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、

その①第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、

②賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

同条２項：「裁判所は、前項の裁判をするには、

③賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。

要件

「①土地の賃借権を譲渡しても借地権設定者（地主）に不利な事情が無い」
この判断をする際には、「③賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない」

• 条件変更や給付金

「②賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる」

財産上の給付について

通常、地主が賃借権譲渡を認める際、借地人から地主に対し、承諾料が支払われる慣行があります（いわゆる、「名義書換料」）。
そのため、賃貸人の承諾に代わる許可の裁判にあたっても、賃借人からの一定の金銭支払を条件とすることができることとされ、裁判所は、許可に承諾料（名義書換料）支払の条件をつけています。

まとめ

地主から、土地賃借権の譲渡についての承諾が得られなくても、裁判所の力を借りることで、譲渡は可能です。
しかし、まずは、地主との交渉を重ね、円満に譲渡ができるよう進めるべきです。