底地を整理する3つの方法とは？整理すべき底地の特徴を具体例で解説

底地を整理する3つの方法とは？整理すべき底地の特徴を具体例で解説

底地を相続する前に整理しておくことで、相続後のトラブルや管理の負担を軽減できます。

本記事では、底地の整理方法として『借地人への売却』『第三者への売却』『権利関係の調整』の3つの方法を詳しく解説します。

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底地を相続する前に整理すべき理由

底地を相続すると、その複雑な権利関係から、様々な問題が発生する可能性があります。底地の相続後に発生しやすい主な問題は、以下の通りです。

• 借地人とトラブルになりやすい
• 通常の土地よりも活用しにくい
• 相続人同士の争いになりやすい

借地人とトラブルになりやすい

地代の滞納や、契約更新時の条件交渉など、借地人との間でトラブルが発生する可能性があります。

特に、借地契約の内容が古い場合や、借地人とのコミュニケーションが不足している場合には、トラブルが深刻化するリスクが高まります。

通常の土地よりも活用しにくい

底地は、土地の利用が制限されるため、一般的な不動産と比べて換金性が低く、売却が難しい傾向にあります。

また、土地活用を検討する場合にも、借地人に貸している以上は、自由な活用ができず、土地の活用に制限が多いのが現状です。

相続人同士の争いになりやすい

底地を複数の相続人で共有した場合、その管理や処分方法を巡って意見が対立し、相続人同士の争いに発展する可能性があります。

特に、共有持分の売却や、土地の有効活用を検討する場合には、相続人全員の合意が必要となるため、調整が難航することがあります。

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底地を早めに整理することで得られるメリット

底地を整理するメリットは、以下の通りです。

1. 相続手続きの負担軽減
2. 借地人とのトラブルを回避できる
3. 価値が下がる前に売却できる

①相続手続きの負担軽減

底地は、不動産ならではの相続手続きの複雑さがあります。
例えば、相続人が複数人いる場合、遺産である底地をどのように分割するかで揉めやすいです。

また、相続税の計算も底地の価値をもとに算出する必要があります。不動産鑑定士や税理士に相続税評価額の算出を依頼することになるため、相続税の計算や申告に時間と費用がかかります。

相続前に底地を整理し、現金化しておくことで、遺産分割協議や相続税申告などの負担を軽減することが可能です。

②借地人とのトラブルを回避できる

底地を所有していると、借地人とのトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
例えば、地代の滞納や契約更新のトラブル、無断での増改築などのトラブルが発生することも珍しくありません。借地人が代替わりすると、関係が悪化するケースも少なくありません。

管理の手間や時間と地代収入などの収益性を天秤にかけて考えると、底地を手放した方が地主にとって実はメリットが大きいこともあるのです。

③相続税対策になる

底地の相続税評価額は、更地の相続税評価額に「底地権割合（約40％）」をかけて算出されます。
一方、底地の市場価格は更地の10〜20％程度が一般的 です。

例えば、市場価格3,000万円の土地なら、底地の相続税評価額は960万円 ですが、実際の売却価格は300万〜600万円 になる可能性があります。

相続すると、市場価格より高い評価額で税金がかかるため、事前に売却するほうが税負担を抑えられます。売却資金を有効活用でき、相続後の管理負担もなくなるため、早めの売却を検討するのがおすすめです。

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整理したほうが良い底地3選

整理したほうが良い底地の例は、以下の通りです。

1. 収益性の悪い底地
2. 借地人とのトラブルがある底地
3. 共有名義の底地

収益性の悪い底地

収益性の悪い底地は、土地の価値が低く、賃料収入が期待できない、もしくは運用コストが高い場合に該当します。例えば、立地が悪い、土地の用途が制限されている、または周辺環境の変化により需要が減少した土地などがこれに該当します。

このような土地は、長期的な収益を見込むのが難しく、維持管理費がかさむため、売却を検討することが求められます。

借地人とのトラブルがある底地

土地の賃貸借契約に基づく紛争や、借地人の契約違反、地代滞納など、借地人とのトラブルがある底地は、整理したほうが良い底地の代表例です。借地人との関係が悪化すると、土地の利用や売却のハードルが高くなることがあります。

トラブルが長期化する前に、法的な対策や契約の見直しを行うことが重要ですが、場合によっては売却を選択することも有効です。

共有名義の底地

共有名義の底地は、複数の名義人が所有する土地で、全員の同意がないと売却や利用が難しいことがあります。共有者間で意見の対立が起きると、土地の管理や活用が停滞し、価値が下がるリスクがあります。

また、共有状態を解消しない限り、共有者が増え続け権利関係は複雑化します。特に、相続や親族間での共有名義が多い場合には、利害の一致が難しくなるため、早めに底地の全体

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底地を整理する3つの方法

底地を整理する方法は、以下の3つです。

1. 借地人に底地を売却する
2. 第三者に底地を売却する
3. 権利関係を整理する

①借地人に底地を売却する

借地人に底地を売却することは、整理方法の中でも最も有力な選択肢です。主なメリットは以下の通りです。

• 借地人は土地を所有できるため、購入を検討しやすい
  借地人にとって、土地を所有できることは大きなメリットです。将来的な権利関係の不安がなくなり、安定した資産として活用できるため、買い取りに前向きなケースが多くなります。
• 高値で売却できる可能性がある
  第三者に売却するよりも、借地人に売却する方が高値で売れる可能性が高いです。借地人にとっても、他の買い手に土地を渡すよりは、自ら所有する方が利益になるからです。
• 地主側にとっても管理の負担がなくなる
  底地の管理には、借地人とのやり取りや地代の徴収などの手間がかかります。売却することで、これらの管理業務から解放されます。

借地人へ売却する際の注意点

• 借地人が購入資金を用意できるか確認する
  借地人が購入を希望していても、資金調達が難しい場合があります。住宅ローンや事業ローンの審査に通るかどうかを事前に確認することが重要です。
• 借地人が買い取らない場合の代替案も検討する
  借地人が購入を希望しない、または資金面で難しい場合には、他の整理方法も検討する必要があります。その場合、次に紹介する第三者への売却を考えましょう。

②第三者に底地を売却する

借地人が買い取らない場合でも、第三者に売却することで底地を整理できます。主なメリットは以下の通りです。

• 借地人が買わない場合でもスムーズに処分できる
  底地を売却したいものの、借地人が購入に消極的な場合、第三者に売却することでスムーズに手放せます。
• 一括で売却でき、現金化しやすい
  不動産買取業者などの第三者に売却すれば、まとまった金額を一括で受け取ることができます。相続前に資産を整理しやすくなります。

第三者に売却する際の注意点

買い手がつきにくい
底地は活用に制限があることから、一般市場での需要は非常少ないです。底地の売却にあたっては、底地を専門に扱う不動産会社に相談することで、迅速かつ高額での売却が実現できます。

• 底地の専門業者を選ぶ際は、実績や査定額を比較する
  不動産会社によって査定額が異なるため、複数の業者に査定を依頼し、条件を比較することが大切です。特に、買取業者と仲介業者では、査定額が大きく異なる傾向にあります。
  底地を高く売りたい方は、仲介業者に査定を依頼するのがおすすめです。

買取業者と仲介業者の違いは、以下の通りです。

比較ポイント	買取業者	仲介業者
ビジネスモデル	自社で直接買取を行い、転売益を収益源とする	売主と買主を仲介し、仲介手数料を収益源とする
売却相場	市場価格よりも安い （底地価格の10％程度）	市場価格に近い （底地価格の30～50％）
仲介手数料	かからない	かかる ※無料の業者もあり
売却スピード	短期間	2～４週間程度
メリット	・迅速な取引 ・仲介手数料がかからない ・確実に売却ができる	・高く売却ができる ・契約書の作成等、専門的なサポートがある ・条件に合う購入希望者を選べる
デメリット	・売却価格が低い ・売買価格等、条件交渉の余地が少ない	・仲介手数料がかかる ・売却までに2～４週間程度時間がかかる

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③権利関係を整理する

売却以外にも、借地人と協力して権利関係を整理する方法があります。

• 底地と借地権を等価交換する
  借地人と底地を交換し、より活用しやすい形にする方法です。例えば、借地人が底地を取得し、代わりに別の土地や建物を提供するなどの方法があります。
• 借地権者と同時売却することで高値売却を狙う
  借地権者と合意のうえで土地全体を第三者に売却すると、より高値で売れる可能性があります。
  

権利関係を整理するメリット

• 交渉がまとまれば資産価値を向上できる
  権利関係が整理されることで、土地の資産価値が向上し、高値で売却しやすくなります。
• 長期的なトラブルを防ぐ
  早めに権利関係を整理しておくことで、相続後のトラブルを回避できます。

ただし、権利調整は借地人への慎重な交渉が必要なため、一筋縄ではいかず時間を要する傾向にあります。

また、自力での交渉を進めるよりも専門家の助言やサポートを受ける方が、迅速に交渉を成立させられる可能性が高いです。

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底地の売却相場はいくら？

底地の売却価格は 売却方法（誰に売るか）によって大きく変わります。

売却方法	相場（更地価格に対する割合）
① 借地人に売却	50〜80％
② 第三者（買取業者など）に売却	30〜50％
③ 権利関係を整理して売却 （等価交換・同時売却など）	70〜90％

「どの方法が最適か？」 迷われている方は、底地専門の不動産会社、センチュリー21中央プロパティーまでご相談ください！

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まとめ

底地は相続すると管理が大変になるため、事前に整理しておくことが重要です。借地人への売却、第三者への売却、権利関係の調整といった3つの方法を活用し、スムーズな相続を目指しましょう。

「相続前に底地を整理したい！」という方は、センチュリー21中央プロパティーご相談ください！

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底地整理のよくある質問

Q. 底地の整理にはどのような方法がありますか？

A. 底地を整理する方法は主に以下の3つです。

1. 借地人に底地を売却する
   →借地人が土地を所有できるため、比較的スムーズに売却できます。
2. 第三者（買取業者など）に売却する
   →借地人が購入しない場合でも確実に処分できます。
3. 権利関係を整理する（等価交換や同時売却）
   →借地権者と協力して整理し、資産価値を向上させる方法です。

Q. 借地人が底地を買い取らない場合、どうすればいいですか？

A. 借地人が購入を希望しない場合、以下の方法を検討できます。

• 第三者（不動産買取業者）に売却する
  →底地の専門業者なら借地人との交渉も任せられます。
• 借地権者との共同売却を提案する
  →借地権付きで売ることで高値になる可能性があります。
• 底地と借地権の等価交換を行う
  →借地人と話し合い、土地の所有権を交換する方法もあります。

Q. 底地を売却するとき、税金はかかりますか？

A. 底地を売却した際には、以下の税金が発生する可能性があります。

• 譲渡所得税
  →売却益が出た場合、所得税と住民税が課税されます。
• 印紙税
  →売買契約書に貼る収入印紙代が必要です。

売却前に税理士や専門家に相談することで、税負担を抑える方法を検討できます