作成日:2019.11.13

借地権のメリット、デメリット


コンテンツ番号:364

Q.借地権のメリット・デメリットはなんですか?

借地権のメリット

(1)価格面

借地権を利用する最大のメリットは「金銭面(土地を購入するよりも安い)」という点です。

特に東京都内など都市部を中心に土地は非常に高く、住宅を土地付きで購入しようとすると非常に高くなってしまうのは言うまでもありません。

上物よりも土地の方が高いなんてことも…

(2)税金面

借地権の場合、借地人は土地を所有しているわけではないでの、土地に対する税金(固定資産税など)は地主が支払うことになり、借地人は支払う必要はありません。

税金関連に関しても非常にメリットがあるといえます。

借地権のメリット

借地権…メリットばかりではないか!!!!

と思うかもしれませんがデメリットもあります。

 

借地権付き物件のデメリット

ここでは、代表的な3つのデメリットを紹介します。

借地権を利用するデメリット

(1)銀行等から住宅ローンを受けにくくなる可能性がある

金融機関などから住宅ローンを受けにくくなってしまうというのが最大のデメリットといえるでしょう。

住宅を現金で一括で支払いますという人はなかなかいないと思います。土地建物が同一人に帰属していれば、金融機関はそこに担保を設定(抵当権の設定)し、住宅ローンを組んでくれます。


土地が別人所有の場合、銀行は当然抵当権を設定することはできません。そのため、担保価値が下がってしまい(担保は家屋のみになってしまう)、銀行はリスクに感じてしまい、その結果銀行は住宅ローンを渋ってしまうということが多くあります。


もちろん、借地権=絶対にローンが組めないというわけではありません。

ただ、自己所有の土地に家屋を建てる場合よりも、不利な扱いを受ける可能性が高いことは念頭に置いておいた方が良いでしょう。

借地権を利用するデメリット

(2)地代の発生   

借地権を利用する場合、地主と一定の賃料(地代)を定め、借地権設定契約を締結します。決められた地代を地主に対して支払わなければなりません。

よくある親子間での借地権設定地代を無くし、借地権を設定するのは使用貸借契約となり、通常の借地権設定契約よりも保護される範囲は狭くなります(親が息子夫婦のために土地をタダで貸す場合等)。

また、周辺の地価(路線価)が高騰した場合には、地代を上げられてしまう可能性もあります。       

 

(3)譲渡や増改築には地主の許可が必要になってしまう。

借地権を利用している場合建物の増改築やリフォームをする場合、地主の許可が必要になることが多いです。

また、借地権を第三者に譲渡・売却する場合にも地主の許可が必要で、その際には承諾料と呼ばれる金銭を地主に渡す必要もあります。

地主が承諾してくれない場合には第三者に譲渡・売却することももちろんできません。

 

この2点に関しては、借地借家法で裁判所の手を借りられる制度があります。

※参考条文

(借地条件の変更及び増改築の許可)

借地借家法17条:「建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。」※参考条文


(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)

借地借家法第19条:「借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。」

この19条の裁判所が借地権設定者(地主)の承諾に代わる許可というのは基本的には申し立てればほとんどが認められます。

ただ、弁護士などの専門家に依頼する必要がある、訴訟の期間として半年から10か月程度の時間がかかるなど、労力はいります。

 

いかがでしたでしょうか。

借地権もうまく利用すればメリットは当然あります。メリット・デメリットをしっかりと考えた上で利用するとよいでしょう。

詳しくは「借地権とは」のページもご参考下さい。

独自の入札システムで借地権・底地を売却