作成日:2016.12.22

借地契約の注意点について


借地契約の注意点

【借地権者】借地契約を結ぶときに注意しなければならないこと

A)大きくは3つあります。

                            

  

  ①契約書を作成しておくこと


  ②すぐに土地が返ってくると
   思わないこと


  ③地代の不払い等契約違反を
   起こさないか

【詳細解説】

①について

民法上は、契約書の作成を契約の成立あるいは有効要件とはしておらず、契約書は民法上では作成が義務づけられてはいません。

 しかし、当初の契約内容を全て記憶しているわけではなく、口約束だけの取引では危険性が大きいことは予想できると思います。

地代についてや契約の内容については細かく契約書を作成することで、事後のトラブルの際に役立つことは言うまでもありません。

契約書内に条項を細かく明確に文書化して保存管理しておく必要があります。

 また、民法の原則として「契約自由の原則」というものがあります。

公序良俗に反しない限り、その契約内容は当事者間の自由ということです。

賃貸人との間で特約をしているときは、特約は原則として有効となり、賃借人は特約に従わなければなりません。

そのような内容も当然契約書に反映しておくべきです。

そして、契約は口頭でも成立する以上、記名や押印も契約成立の要件とはされませんが、

記名押印もしておいた方がよいでしょう。

裁判になった際も有利に進められます。


②について

借地借家法3条:「借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。」

とあります。

つまり、最低でも30年土地を貸し出す必要があるのです。

借地借家法のもとにおいて、普通の借地権の存続期間は30年以上であり、期間満了時に借地人が契約の更新を請求したり、または、土地の使用を継続していたりすると、貸地人に更新拒絶の正当事由がない限り、借地契約はさらに更新されることになります。

旧借地法のころから、いったん土地を貸したら返ってこないなどと言われ、土地所有者に対し、借地契約の更新により半永久的に土地を貸さなければならないという不安を発生させ、結果として、貸地をすることを拒むという実態がありました。

そこで平成3年の改正により、更新が無い「定期借地権」という制度が新設されましたが、こちらについては…

借地借家法22条:「存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。)及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求(建物買取請求)をしないこととする旨を定めることができる。」

とあり、更新・建物買取請求がないですが、最低「50年以上」借地権を設定しなければなりません。

信頼している人に貸すのであり、返して欲しいといえば、すぐ返してくれるだろうという考えは厳禁です。

いずにせよ、長い期間土地は帰ってくることが無いと考え、土地を貸し出す方が良いでしょう。


③について

借地人が、将来、資力不足で地代の不払いなどを起こす可能性もあるので、借地人の職業や家族構成を把握しておくことが重要です。

また、地代などはしっかり支払っても契約を順守しないことも考えられます(用法遵守違反)。

そのため、借地人がどのような人か、可能であれば第三者の意見を聞いて本当にこの人に土地を貸しても大丈夫か、慎重に考える必要があります。

【詳細解説】
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