作成日:2018.12.17

底地の整理


コンテンツ番号:296

底地は非常に整理が難しいと聞きました。

整理する際のポイントやオススメな方法はありますか?

そもそも底地が整理しにくい事情

(1)契約期間が長い

(借地権の存続期間)

借地借家法3条:「借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。」

借地権を設定する場合には、最低でも30年、貸さなければなりません(それより長い契約期間の場合は、その期間)。

建物所有目的で貸すのが借地権ですので、土地の上には建物があります。

短期間で終わるような契約を許してしまうと、せっかく建てた建物を取り壊さなければならないことに…

そんなのはもったいないですよね。

そのため、最低でも30年借地を貸さなければならないことになっています。

土地を貸している期間は、借地権がついている土地、いわゆる「底地」を持っているということになります。

契約満了や更新のタイミングでの整理がしやすいですが、基本的に30年間はそのチャンスがありません。

整理しやすいタイミングが少ない、まず、これが底地の整理が難しいと言われる理由です。

(2)底地だけを買い取ってくれる人が少ない

借地権の契約期間が残っていても、借地権の付いている土地(底地)のみを売却することは可能です。

ただ、借地権がついており、建物が建っているということは、底地を買い受けても利用することはできません。

そのように、土地の利用が制限されているため、なかなか底地だけを買おう!という人が少ないのが実情です

利用が制限されているので、売れたとしてもその価値は低くなりがちです。

底地の整理方法

そんな底地ですが、整理する方法は色々あります。

①借地人に売却

②借地人から借地権を買い取る
③借地権と底地を同時売却

④借地権と底地を交換

①借地人への売却

他の部分でも述べてはおりますが、底地を借地人に売却できれば、非常に話はスムーズになります。

借地人としても底地権を買い取れれば、借地ではなく、自己所有の土地になるためです。


②借地権を借地人から買い取る

①とは、逆に、借地権を底地権者(地主)が買い取れれば、こちらも、完全な所有権となることができます。

ただ、借地人が引き続き土地を利用したい場合、こちらの方法は難しくなるでしょう。

③借地権と底地権を同時売却
借地権と底地権(完全な所有権)を一括で売却する方法です。

こちらも、借地人の同意、協力がいりますが、完全な所有権で売却することができれば、その売却価格は高くなる可能性が格段に高まります。

④底地と借地権の交換

底地の一部と借地の一部の同価値になるように交換する方法です。

※交換とは、物々交換と思ってください。

お互いのメリットが合えばこの方法も考えられなくはないですが、交換部分の割合など交渉は非常に高度になってきます。


底地がうまく整理できるかはその状況によって、最善の方法は異なってきます。

地主と借地人との関係や、契約の内容、借地権の残存期間、土地のある場所などなど…

当社では状況に応じた最善の方法、選択肢を提供させて頂きますので、まずは一度ご相談ください。

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