借地権・底地のよくある質問

もちろん売却は可能ですが、通常の所有権よりは価格的に目減りします。

東京の商業地だと80～90％程度、住宅地だと60％～70％です。

契約期間が残っているのであれば返す必要はありません。
また更地に戻し返還となるともったいないです。
借地権を地主に買い取ってもらうか第三者に売却する方法をお勧めします。

借地人にて借地権を買い取ってもらえる第三者を見つけ売却する方法を取る必要があります。
この際譲渡の承諾を得る必要があります。
承諾を得られない場合は、借地権譲渡の許可を求める借地非訟手続を行うことも可能です。

借地権を譲渡する際に地主の承諾は必須です。
承諾料の決まりやルールはありませんが一般的に譲渡承諾料（名義書換料）は借地権価格の10％、建替承諾料は更地価格の5％が目安になります。

雨漏りや軽微な内装の修繕程度な改修工事であれば地主の承諾は不要です。
長年住むことによって家は劣化するので、必要な修繕をおこなうのは当然の権利です。
しかし増改築や建物構造が変わるような修繕や改修は、地主の承諾が必要となりますのでご注意ください。

旧法適用（平成4年8月1日よりも前）の場合と新法適用（平成4年8月1日以降）の場合で異なります。

■旧法適用（平成4年8月1日よりも前）の場合
借地上の建物が滅失した場合であっても借地契約は終了しません。借地人は建物が滅失しても、再築して借地を使用することができます。

■新法適用（平成4年8月1日以降）の場合
「最初の更新の前」の再築について、以前より丈夫な建物を建てた場合は、地主の承諾があれば20年は借地契約を存続することが出来ます。これに対し、「更新後」の再築については期間延長の制度は原則として認められていません。

契約に増改築を制限する特約がなければ承諾は不要ですが、借地条件の変更を行う場合は地主の承諾が必要となります。
承諾料は法律で定められている基準はありませんが、一般的には更地価格の3〜5％が相場と言われています。

裁判所に借地非訟の申立てをおこなうことによって地主に代わって借地権譲渡の代諾許可を得られます。
ただし買主が決まっていることが前提であることに注意！

法律上は更新料の支払いに義務はありません。
が、以下ケースの場合は支払わなければなりません。

上記が全てではありませんが、わからない場合は専門家にご相談ください。

借地権契約が終了した場合、借地権者は原則として土地を更地にし、返還する義務があります。
しかし契約の更新がない場合、借地権者は借地権設定者（地主）に対し、建物を時価で買い取ることを請求することもできます。（建物買取請求権）
これは行使した段階で売買契約が成立するため、地主が拒んでも認められる権利になります。

借地権は相続することができます。
相続の場合譲渡にあたらないため、地主への承諾は不要です。
承諾料・更新料・名義書換料といった支払いは発生しません。
請求されても応じる必要はありません。

借地人の承諾がなくても底地を売却することは可能です。
借地人が第三者に借地権を売却するときは地主の承諾が必ず必要ですが、逆は問題ありません。

等が重要になってきます。
これらのことが確認できない場合は、支払い義務がないと考えられます。
地主側が契約更新しないとしても法定更新となり、規定の条件の賃貸借契約で自動更新されますのでご注意ください。
借地人との良好な関係を継続する場合は、譲歩すべき点と契約で明確にすべき点とをよく話し合い、賃貸借の有効な関係を築くようにしましょう。

一般的に底地の相場は更地価格の10～15％と言われています。

まずは当事者間での話し合いや、裁判外紛争解決機関(ADR)の利用を検討しましょう。
そこでの解決が難しい場合は、訴訟を行うことになります。
通常訴訟の他、訴額が60万円以下の場合は手続が簡素な少額訴訟という方法もあります。
最終的にそれでも支払ってくれない場合、強制執行手続により滞納の賃料を回収します。

以下の7つの方法が考えられます。