黙示の承諾

借地人が土地を転貸していることを知っていながら、借地人から地代をもらい続けていた場合、地主は転貸を承諾したことになりますか？

まず、転貸（また貸し）する場合には賃貸人の承諾が必要です。

民法６１２条１項：「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」

とあり、承諾がなければ適法に転貸借をすることは出来ません。

この承諾は、書面によらなければならないなどの方式の決まりはなく、地主がはっきりと（明示的に）承諾の意思を表示しなくても、様々な事情から、地主が承諾したと認められる場合があります。

本件で問題となるのは地代をもらい続けていたことが、地主が承諾したと評価できる（「黙示」の承諾）に当たる可能性があるということです。

このように「黙示の承諾」とは意思を明確に示さずとも承諾と扱ってしまうことを言います。

 このような承諾を「黙示の承諾」といい、「黙示の承諾」が認められれば、明示的に承諾した場合と同様、転貸は有効になります。

地主が、譲渡、転貸の事実を知りながら、これに対して異議を述べなかったとしても、そのことだけから、直ちに地主の黙示の承諾を推認することは困難です。

下級審判例ではありますが、このようなことを言っている判決があります。

判旨：「転貸の事実を賃貸人が暗黙の間に承諾したとするには、・・・賃借人以外の者が使っている事態をさしつかえなしとし、あるいはやむをえずとしてほおっておいたことが、諸般の状況からうかがわれなければならない」

としています。

地主が転貸の事実を知りながら、長期間にわたりも異議を述べず、その間、賃料を受け取っていたというような場合なら、地主の黙示の承諾を認定することが出来る可能性が高いです。

つまり、地主が、

・転貸の事実を知りつつ長期間にわたって全然異議を述べなかったこと、

・賃料を受け取る際も賃料でなく損害金として受領する旨の申し出などが特別ない

そのような場合は、地主の黙示の承諾を認定できる可能性が高いということになります。

しかし、そのほかにも様々な要素を考慮する必要がありますが、本件では原則的に地主の黙示の承諾があるとみてよいでしょう。

また、転貸がなされた場合に、地主がこれを知って、譲受人に対し、賃料の請求をしたり、または賃料増額請求をしたりしたときは、地主の黙示の承諾は認められると考えてよいでしょう。

 

 このように、「黙示の承諾」というものがあることを考えると、地主としては、借地人により無断で転貸が行われたことを認識した場合、転貸を認めないのであれば、その意思をはっきりと証拠に残る形で借地人に伝える必要があるといえます。