作成日:2017.03.01

地代不払いの効果的な回収方法


【地主】地代不払いの効果的な回収方法

借地人の地代の支払いが滞っているのですが、うまく取り立てる方法はありますか?

交渉→公的機関の利用(強制執行)があります。

借地人が地代を支払わない場合には、まずは、支払ってもらえるよう催促することが考えられますが、それですぐに支払ってくれるのであれば、大きな問題にはなりません。

そこで、公的機関(裁判所)の力を借りて(具体的には訴訟)強制的に地代を回収する方法が考えられます。

【地主】地代不払いの効果的な回収方法

訴訟の際の注意点

①訴え提起の場所

訴えを提起する裁判所は、地主の住所か借地人の住所(土地のある住所)の管轄裁判所か、契約でトラブルになった際は○○地方裁判所という合意があれば、そこに訴えを提起する必要があります。

②裁判の進め方

訴訟は専門的なことが多く、自身で行うことは非常に難しくなります。

当然専門家(弁護士など)への相談は欠かせません。

どのような証拠をどの程度用意すれば優位に裁判を進められるのかが非常に重要になります。

仮に訴えを提起し敗訴してしまうようなことがあれば、訴訟費用も負担しなければなりません。

専門家のアドバイスの下、慎重に進めていく必要があります。

訴訟手続では、証拠をそろえて提出する必要があるのはもちろんのこと、相手方を呼び出して反論がないかを確認しなければならず、手間や時間もかかります。

訴訟手続をとった場合、判決が出るまでにはある程度時間がるため、その間に借地人の財産が処分されてしまう可能性もあります。

そこで、訴訟を提起する前に、借地人による財産の処分の効力を否定することができる仮差押えの手続をとっておくことが効果的です。

支払督促という手段

裁判は時間がかかってしまうことが多いため、それより簡易な手続きの支払督促という手段も有効的です。

支払督促は、同じ裁判所が関与する手続ではありますが…

民事訴訟法:382条:「金銭その他の代替物又は有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求については、裁判所書記官は、債権者の申立てにより、支払督促を発することができる。」

とあります。

地代の請求も金銭の給付を目的とする請求に当たるので、支払督促を利用することが出来ます。

仮執行の宣言を付した支払督促は申立ての際に証拠を付ける必要はなく、比較的簡易、迅速、低額に取得することができる上、執行文を得ることなく強制執行をすることができます。

※裁判所は、債務者である借地人を呼び出して意見を確認等することなく、支払督促を借地人に送ります。

民事訴訟法393条:「仮執行の宣言を付した支払督促の送達を受けた日から二週間の不変期間を経過したときは、債務者は、その支払督促に対し、督促異議の申立てをすることができない」

送達から2週間以内に異議申立がなければ、異議の申し立てができなくなります。

借地人から2週間以内に異議申立がなかった場合には、支払督促は確定判決と同一の効力を有することになり、強制執行が可能となります。

契約時に公正証書を作成

また、借地契約する際その契約書を公正証書にしておき、その契約条項の中に「地代支払いの履行を怠った場合は、直ちに強制執行を行う。」などの旨を記載しておけば、裁判等の手続をしなくても強制執行をすることが可能となります。

 ※公正証書は、法律の専門家である公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書です。公文書のため高い証明力があり、債務者が金銭債務の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きに移ることができます。

すなわち、金銭の支払を内容とする契約の場合、債務者が支払をしないときには、裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を作成しておけば、すぐ、執行手続きに入ることができます。

 

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