百年以上前に借りた借地問題

コンテンツ番号：340

①について

（２）原状回復について　

（使用貸借の規定の準用）

民法616条：「第五百九十四条第一項、第五百九十七条第一項及び第五百九十八条の規定は、賃貸借について準用する。」

（借主による収去）

※民法598条：「借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収去することができる。」

このように賃貸借契約（借地権設定契約も「賃貸借」の一種）においては、契約終了後には原状回復し、借用物を貸主に返却する必要があるのが原則です。

しかし、借地権借家法においては下記規定が存在します。

（建物買取請求権）

借地借家法13条：「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」

借地権の契約期間が満了した場合において、建物を時価で貸主に買い取るよう請求できるという規定です。

ここでのポイントは、「借地権の存続期間が満了した場合」とあるように、契約期間が満了した場合でなければ、建物買取請求権を行使することができないという点です。

すなわち、契約期間「中」に借り主の都合で賃借契約を解除する場合には建物買取請求権を行使することができないので、要注意です。

本件では、契約期間などの詳細は明らかではありませんが、契約期間によっては建物買取請求権を行使するというのも手段の一つと言えるでしょう。

ただ、契約期間内の場合には、原則通り借主が現状に復する（更地にして返却）ことになります。

②について

まず、滞納がないからと言って、土地を売却した際に半額分のお金をもらえるというのは間違いです。

借地権が設定されている土地を売却する（借地権付きの土地（底地）を売却）場合には借地人は一切金銭はもらえません。土地は地主の物だからです。

しかし、借地権及び底地権両者を一括で売却する場合には、借地権の価値の分だけ、借地人は金銭を得られる可能性があります。

ただ、正確に「半分」という訳ではありません。

借地権の価値に応じて変動するため、この点についてはより詳細な調査が必要と考えられます。

借地権のみでの売却も可能で、解体費用をここから捻出する方法も考えられます。

しかしながら、借地権のみ売却したい場合、貸主である地主の承諾が要りますので、この点には注意が必要です。

費用の捻出には建物買取請求権の行使や借地権のみの売却、ひいては、借地権及び底地権を合わせて（完全な所有権として）売却する等、方法はいくつか考えられます。

何が最適化は、契約の残存期間や地主と借地人との関係など、個別具体的な状況によって変わってきます。

当社では、様々な事例の解決実績から最適な方法をご提案できる自信がございます。

まずは、一度ご相談ください。