作成日:2018.08.13

期間満了のタイミングでする底地整理


コンテンツ番号:260

もうすぐ借地権設定契約の期間満了日が近づいてきました。

このチャンスはそうそうないので、底地を整理しようとしていますが、よりよい整理方法はありますか?

【詳細解説】

1、借地権の存続期間

(借地権の存続期間)

借地借家法3条:「借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。」

借地権の存続期間は最低でも30年であり、原則として更新されることを予定されています。

契約期間中に借地権を整理することはなかなか難しく、更新のタイミングが最大のチャンスと言えます。

それを逃すといつ整理できるのかわからないため、このチャンスを逃さないようにしましょう。

以下、借地権の更新のタイミングで整理する方法ポイントをお伝え致します。

 

2、借地権の更新のタイミングでの整理方法

(1)契約更新をしない

借地権の更新をしなければ、地主は完全な所有権を取り戻すことができます。

ただし…契約の更新を拒絶するには「正当事由」が必要です。つまり、正当事由がなければ、原則として契約が更新されてしまいます。


借地借家法6条:「…借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。」


借地借家法13条:「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」

この正当事由はなかなか認められません。


仮に簡単に認められてしまうと、借地人は更新できず、住む場所がなくなってしまうためです。

また、更新がない場合、地主は借地上に存在する建物を時価で買い取らなければなりません。

このように借地借家法は借り手を強く保護しています。

(2)借地人と共同で土地を売却する

契約更新をしないという選択肢がなかなか難しいという場合、地主は借地人と共同で売却することを考えるとよいでしょう。

特に底地は単独で売却すると、かなり安くなってしまいがちです。

それであれば、底地と借地権をセットで売却(完全な所有権での売却)すれば、当然高く売却することができます。


(3)底地借地交換で土地の所有権を分割

借地人が所有する借地権と、地主の底地を、一部ずつ交換し、土地の所有権を分割するという整理方法です。

どの割合で借地権と底地権をするかは当事者間の交渉によります。

交渉力が非常に重要になってくるので、専門家へ相談することを推奨致します。

これが実現できれば、土地の面積は減ってしまいますが、完全な所有権(底地権+借地権)の土地を取得することができます。

 

底地の整理方法は主には底地を売却するか、借地権を買い取るか、底地権と借地権を一括で売却するかの3つの方法になります。

ただ、通常の不動産よりも権利関係が複雑なためスムーズに売却するコツがかなりあります。

売却できたと思ってもトラブルにならないよう事前のリスクヘッジも非常に重要です。

 

当社では仲介業者として客観的な立場で査定価格はもちろん、リスクの部分も丁寧に説明させて頂きます。

底地の整理でお悩みの方、まずは当社にご相談ください。

 

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